文/住浙网研究员 华静

端午小长假即将到来，土拍也来抢戏。

今天，杭州就有3宗纯宅地迎出让，分别位于萧山北干西单元及临安滨湖新区，总建筑面积19.76万方，总起价25.3亿元。

地块指标 图片来源于好地讯

最终，经过47轮竞价，杭州滨澄企业管理有限公司（滨江集团）以近封顶价拿下萧山北干西单元地块，楼面价22674元/㎡，溢价率29.56%。

另一边，临安两宗低密地则是一“冰”一“火”，仅1轮报价，杭州临安锦利房地产开发有限公司以底价54014万元竞得平峰山地块，楼面价8300元/㎡；临安高新技术单元则被香港兴业收入囊中，楼面价11839元/㎡，溢价率28.69%，自持比例8%。

地块成交详情

Part1

在今日出让的三宗地块中，关注度最高的是萧山北干西单元宅地。该地块离滨江区的滨康综合体只差一站地铁，价格落差达17500元/㎡

地块东至绿洲嘉园、南至规划支路、西至博奥路绿化带、北至汇金中心，容积率2.4，可建面积约9.3万㎡，需配建公租房（4639㎡）及幼儿园9017㎡。起始楼面价17500元/㎡，新房限价34000元/㎡（含装修3500元）。

地块位置 图片来源于好地讯

从地块指标上来看，是一宗平平无奇的宅地，但细细分析就会发现这宗宅地位置优越，在限价上暗藏“玄机”。

地块位于萧山城区，西接滨江西兴，北至萧山市北，处于目前萧山最繁华的金城路商圈，不仅坐拥萧山区最优质配套，也可共享滨江区发展红利，距离地铁5号线博奥路站直线距离更是仅有100米左右。

作为萧山城区北干西单元首宗“双限地”，34000元/㎡的新房限价暗含“彩蛋”。隔壁的市北西限价37500元/㎡，销售火热；从地铁博奥路站出发，向西一站就是滨康路站，上个月底龙湖拿下的滨康综合体，限价51500元/㎡，不过1.5公里的距离限价差高达17500元/㎡。

虽然上述几个单元跨区差价，但因区位临近几乎共享配套，高额的价差红利加上板块内几乎无竞品（萧山城区自2018年以来仅成交一宗地块，即中天·云望项目，今年4月开盘，在售洋房均价40100元/㎡），只要拿下基本不愁卖，所以宅地竞价激烈也就不难理解了。

Part2

今日出让的另外两宗宅地位于青山湖科技城，有一个共同特点那就是“低密”，而从位置上来看，高新技术单元因地处青山湖核心稍占优势。

高新技术单元地块位于青山湖核心宜居区，出让面积33155㎡，容积率1.2，可建体量39786㎡。地块精装限价26880元/㎡（装修价格不高于3500元/㎡）。

地块位置 图片来源于好地讯

目前，项目南侧的绿城西子·青山湖玫瑰园，今年联排/双拼毛坯成交均价约26380元/㎡；而西侧的绿地亚洲公园叠墅毛坯22115㎡，高层毛坯19800元/㎡，去化良好。

从周边在售项目各业态产品价格体系结合本地块低密属性来分析，只要通过合理的产品设置，预计能够实现以上限毛坯均价23380元/㎡。

香港兴业此次大手笔拿地，一方面是补仓，另一方面也是看中了优质的地块属性和临安通地铁后的市场潜力。

Part3

平峰山地块位于滨湖新城南部，杭瑞高速以南，位置较偏。地块出让面积59161㎡，容积率1.1，可建体量65077㎡。地块精装限价26000元/㎡（装修价格不高于3500元/㎡）。

地块位置 图片来源于好地讯

对比高新技术单元地块，平峰山地块处于滨湖新城板块的南翼，目前周边仍以农民房居多，界面较差，配套资源也只能依托西侧的城区，预计未来新房销售将面临较大挑战。

从地价来看，起价8300元/㎡，较北侧去年成交的西房、临安城镇房地产公司地块成交楼面价差距也就400元/㎡。而从地块现状来看，本次地块是更远离城区的，底价成交也在情理之中。