文/住浙网研究员 华静
编者按：
上周五，万众瞩目的杭州部分行政区划优化调整官宣了，新十区揭起盖头。分区后，关于学区的变化，原则上公办学校学区不作调整，保持稳定。合并后的新上城区、新拱墅区内民办义务教育学校按新区范围招生。余杭分区后设置过渡期，仍按原余杭区范围招生。
新的分区后，来看看双优学区房的新动向。
去年“公民同招”落地后，家长们涌向双优学区房“小+初的双优学区组合”，九年一贯制也成了香饽饽；今年提出全民中考、名额分配生比例提高后，“牛小+菜中”又成了热门的议题。
怎么选？
在调研中，大多数家长依旧认可双优学区，认为这才是最保险、令人放心的教育途径；另外，受到分配生比例提升的政策影响，“强小+菜中”的支持率在悄增。
今天这篇，重点来聊聊几组公认的“小+初双优组合”。
西湖区
西湖区，传统的文教区，也是大杭州范围内教育资源最丰富的区域，聚集着以学军小学（求智巷）为代表的一波塔尖名校。
“双优”的头号种子，莫过于学军小学求智校区+杭州市第十三中学。
教学质量没得说，但学军求智巷的学区房也有其局限：房龄普遍偏老，多为80年代的老破房型，不太适合自住；近年来房价也是日益飙高，60方以下的小户型房源单价多在10万元/平以上。
学军小学学区范围：东至马塍路24、26、28、29、30、31、32、33、34、35号，南至文三路，西至保俶路，北至文二路。
另外，对口十三中的还有文一街小学、文三街小学以及行知小学，相较于学军求智巷，这两个学校在价格上相对友好，可选择房源的范围更大。
其中，文一街小学学区范围的学区房单价多在5-8万/平这个区间；文三街小学学区范围的学区房单价多在8万元/平以上。
文一街小学学区范围：1.东至莫干山路，南至文二路，西至教工路，北至余杭塘河。不含“金都·城市芯宇”住宅区；2.马塍路以东的日晖新村、建工新村住宅区。
文三街小学的学区范围：1．东至莫干山路，南至武林巷—马塍路—武林巷，西至保俶北路，北至文三路；2．马塍路以东的邮电新村、沈塘新村；3．“世贸丽晶城”住宅区。
行知小学在这四所对口十三中的公办小学中，属于较弱的一环；在全民中考及名额分配生的制度之下，和3所优质小学毕业生一同竞争，对于孩子们而言，可能竞争压力会增大。
上城区
在教育领地，上城和下城两个传统市心板块却堪比“难兄难弟”。好在，近年来，上城在钱江新城的大力崛起下，抬头迹象明显。
特别是胜利实验学校+北师大附属杭州中学的组合成了不少家长被拿来与学军+十三中正面刚的新组合。
除了胜利实验学校外，北师大附属杭州中学对口的还有凤凰小学；两个小学的学区房还是有较大的差异的，凤凰小学多以老小区为主，价格上相对便宜，5-6万元/㎡左右，加上户型偏小，总价200-300万也能买到。胜利实验学校的学区房，年代较新，加上多是豪宅，购房门槛并不低，总价多在600万以上，多为千万级住宅。
胜利实验学校学区范围：紫阳街道所辖的甬江社区
凤凰小学学区范围：紫阳街道所辖的凤凰社区（姚江路以南）、春江社区、新工社区
另外，新建的由建兰中学领办的杭州钱学森学校以及崇文未来学校（由杭州知名的民办教育集团崇文教育集团主办，规划42个班，预计2023年竣工）等，对于上城区未来的教育都是一大助力。
拱墅区
文澜一直是拱墅教育的“金字招牌”，特别是文澜初中（民办）。
可惜，原来公办“小+初”的组合不够完美，和学军+十三中、胜利+杭州中学这样的组合差了一个身位。
今年年初，文澜教育集团扩容官宣后，让“文澜+文澜”的王牌组合成为了可能，在支持率方面，隐隐有超越上述前两个牛校组合的势头。
这两所小学，文澜实验学校位于拱墅桥西板块，而杭州市文澜小学位于智慧网谷板块。
相较而言，桥西板块界面、配套更加成熟，房源单价也更高，多在6万元/平以上，涉及小区范围较广，也导致了该学区常年处于爆表状态。
新兴的智慧网谷板块，目前周边界面一般，小区不算多，但多为次新小区，数量 不多，品质不错，价格也相对友好，多在5-6万元/平，近期补涨很快未来的升值潜力更大。
Part4
从上文的排列组合，我们可以得到以下三个最优解，既：
学军小学求智校区+杭州市第十三中学
杭州市文澜实验学校+杭州市文澜实验中学（文澜校区）
胜利实验学校+北师大附属杭州中学
从单价来看，学军小学（求智巷）单价最高，多在10万/平米以上，但周边以老小区为主，户型较小，总价可控，适合600-800万的预算。
杭州市文澜实验学校和胜利实验学校都在新兴的豪宅板块，周边可选择的品质小区更多，单价多在6-10万元/平这个区间，单价虽然比起学军来低些，但由于户型因素，总价可能更高，但若是有自住需求，会更加适宜。
从教学质量来看，学军求智校区+杭州市第十三中学、胜利实验学校+北师大附属杭州中学是更稳妥的选择，毕竟有多年的毕业班成绩保障。
由于原本的杭州市文澜实验学校对应的是大关实验，而杭州市文澜实验中学（文澜校区）作为新设立的公办中学，有着文澜的招牌在，家长们的期待值很高，属于“X”因素。