文/住浙网研究员 石静静

一月初，临平的捂盘豪宅理想臻品合院，突然拿证，备案均价12.8万/平，一跃成为杭州最贵的项目，一度刷爆朋友圈！

理想臻品的骚操作，让购房者再次关注文教板块捂盘多年的现房——中冶锦绣公馆。这也是一宗非“双限地”，那么问题来了，如果上半年领证的话，锦绣公馆能批出什么样的价格？

锦绣公馆实景图 住浙网摄

锦绣公馆是中冶落子杭州的第一个项目，当时中冶首次拿地就摘得市中心两宗宝地，并且独立开发打造中冶双子项目——西湖文教板块的中冶锦绣公馆、武林新城板块的中冶锦绣华府。

其中锦绣华府（美岸栖庭）已经销售清盘了，入市价格约4.8万/平，目前业主挂牌均价约6.4万/平，网签均价约5.5万/平。

据说锦绣公馆22年就能批6万多/平了，不过迟迟未开，显然是对这个价格不满意的。

有传闻称去年锦绣公馆想批8万/平，但是上面只给批7万/平，现在双方就是一个博弈的过程，最终谁会先松口，还得等结果。

再加上理想臻品和大江之星在前面打样，锦绣公馆也会多点耐心，不过由于理想臻品是合院，所以锦绣公馆是批不到这么高的价格的。

锦绣公馆实景图 住浙网摄

结合一下周边二手房和最近几年新开盘的项目来分析，目前距离较近的南面滨江望翠蓝庭（已售罄）限价5.86万/平，北面申花限价5.5万/平，隔壁的融信杭州公馆在16年左右销售时高层约4.5-5万/平，如果参考周边新房的价格开盘会导致亏损，毕竟当初拿地时的价格不低。考虑到项目建安成本、营销管理以及近7年的资金成本等，房企最终能够获利的空间的确不大。

目前该板块的次新二手房房价，单价也基本挂牌到8-10万/平了，而且成交稳定。

所以7万/平肯定是不愁卖，再加上整盘仅有158套，僧多肉少，附近的改善需求不小，定7万/平摇号竞争压力肯定大。

如果定9万以上/平，一个是不太能批下来，现在8万/平都难批，更何况9万+/平；还有就是定9万/平该楼盘在文教板块的性价比就不是这么高了，因为板块的次新二手房黄龙云起、书香印翠成交价也就8万元/㎡左右，会比较难卖。

所以大概率会在均价8万左右/平这个价格上继续博弈，毕竟已经捂了这么多年，如果价格真的不合适，也会再等等。

为什么锦绣公馆可以捂盘这么久？

一方面中冶是央企，本身就有很雄厚的经济基础。

另一方面，作为文教板块目前唯一待售的项目，锦绣公馆是有一定的底气的，文教区10年只出过4个新盘，是全杭州供应最稀缺的板块了，本身楼盘竞争压力不大。去年年初的望翠蓝庭，以全盘大户型燃起热度，清盘时的16套235㎡大户型，吸引了300多户报名，将中签率拉至6.8%，结果17号就选完。

除现房外，位置也是锦绣公馆的优势之一。文教核心的地段，南边直达黄龙西湖，北边链接申花，德胜高架和下穿隧道。

最主要的就是他极具竞争力的学区以及产品力。

距离文一街小学师苑校区、十三中等名校就在窗外两三百米。（文一街小学是西湖区第一梯队名校，隶属于文一教育集团，中学对口十三中。历年招生都是红灯爆表，落户需要达3.5年以上。）

而且锦绣公馆同时结合了学区房、自助便利和资产配置的优点。从这几点来看，锦绣公馆的颜值和品质，都不输钱江两岸的大平层。

不足之处也很明显。虽然身处核心老城区，但城市界面老旧，老小区众多，与锦绣公馆一路之隔就是回迁房保亭人家。

保亭人家实景 住浙网摄

虽然该楼盘的设计以及建材都是花了很多心思的，但由于该楼盘在20年就已经建好，而且楼盘不大，所以没有现在很多新小区所设置的跑道以及一些其他顶豪现下时兴的咖啡馆，台球室等配套。

还有一个需要考虑的是，从开发商拿地开始算的70年产权，现在已经过了将近7年了，就算今年开盘，拿到手的产权也实实在在少了七年多。

锦绣公馆，2017年拿地，2020年其就已经具备了销售条件，是当年20个需要现房销售的项目之一，如今只剩下中冶锦绣公馆住宅这一根独苗还未开盘。

这几年来，每年都被拿出来说要开盘，2022年中的时候，开展了“好友助力，赢看住宅样板房的机会”活动，2023年视频号持续活跃，然而年年都是“狼来了”

那么，你觉得今年锦绣公馆会开盘吗？均价多少合理？评论区说出你的看法一起讨论。