核心提要：
杭城有多少地价高于2.2万元/㎡的楼盘？
开盘之后 它们卖得怎么样？
众多项目将开 出货期到了？
研究员后记
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文/住浙网研究员 黄珣
2009年至今杭州楼面价超过2.2万元/㎡楼盘分布图
10月30日，龙湖首次进驻杭州中心城区，以楼面价22197元/平方米，溢价率28%拿下古荡单元电大地块。据悉，距离地块1.2公里处，便是今年1月份融信地产拍下的杭师大地块，地价高达3万元/㎡。而周边的在售项目雅戈尔御西湖的房价只有3.5万元/平方米。
龙湖的春江郦城热销震动杭州业界，业界关注的是楼面价2.2万元/㎡的龙湖，今后该如何定销售价格？
10月30日土地出让会现场，龙湖以楼面价22197元/平方米拿下古荡单元电大地块（摄影：卢琴）
2.2万元是马年春节后的最高地价，我们回溯一下杭州楼市最近5年来的2.2万以上楼面地价的项目，可以给这一疑问做个背景考察。
梳理杭州楼市，不难发现，2.2万元/平方米的楼面地价几乎是一道鲜明的楼市分水岭：2009年至今，在楼市地王频现的这些年，杭州16个地王项目中，有13个项目的地价超过了2.2万元/㎡，而且，9个项目至今尚未开盘。
行至今年10月，杭州土地市场上又见2.2万元/㎡以上的楼面价，距离上次相隔9个月。
杭城有多少地价高于2.2万元/㎡的楼盘？
2009年至今杭州楼面价超过2.2万元/㎡项目一览
据住浙网研究员统计，2009年至今，杭州楼市已经出现了13个楼面价在2.2万元以上的项目。
了解杭州楼市史的人都知道，2005年3月，西湖八号公馆地块24032元/平方米的楼面价，便是杭州楼市首个地价高于2.2万元的项目，当然，它也拉开了杭州高价地的序幕，此后，绿城、西子、滨江、九龙仓、中海……都相继加入了拿高价地的行列当中。
从区域上来看，这些项目，主要出现在市中心板块与钱江新城板块。
2009年至今杭州楼面价超过2.2万元/㎡项目个数板块分布一览
从年份上来看，主要出现在2012和2013年。值得一提的是，2013年，杭州八区全年土地出让成交总额高达1326.9亿元，较12年翻倍，创历史最高纪录。
2009年至今每年杭州楼面价超过2.2万元/㎡项目个数一览
在这一年，杭州楼市共有14个板块创下地价新高，共有4个项目的楼面价超过2.2万元/㎡，其中，著名的华家池三大地块成为了主力军。而在今年的土地市场上，楼面价超过2.2万元的仅仅只有两个项目：融信杭师大项目与龙湖电大项目。
值得注意的是，在众多地价超2.2万元的项目中，已开楼盘仅仅只有4个，分别是，滨江·凯旋门、新华园、九龙仓·君玺、滨江西溪明珠。
然而，更多的项目，至今为止，开盘时间仍然是个“迷”。
开盘之后 它们卖得怎么样？
如果，从已开盘的项目来分析，结果又将是怎么呢？
在这些地价超2.2万元的项目中，滨江·凯旋门、新华园、九龙仓·君玺和滨江西溪明珠4个项目都已开盘。从销售情况来看，透明售房网显示，滨江·凯旋门剩余体量最小，总共865套的房源中，目前可售套数仅剩66套。其次，新华园目前销售量也已过半，剩余套数大约在189套左右，并且，面积段都在140方以上。
此外，已拿预售证总套数在435套的九龙仓君玺，目前可售房源还剩下364套，到目前为止，去化率还不到20%。
2010年3月，九龙仓拿下君玺地块，24621元/平方米的楼面价，也刷新了此前由绿城西子杭州御园保持的杭州宅地新纪录。时隔一年之后，2014年3月，九龙仓君玺首开，折后起价3.79万元/㎡的价格，更是出乎一些业内人士的意外。由此看来，选择“低开入市”的九龙仓君玺并没有“快速去化”。
其中，杭房钱江御府至今仍未开盘。
此外，值得一提的是，在限购政策放松之后，沉寂了四年的滨江西溪明珠终于在9月25日首开。这个楼面价在25735元/平方米的项目，曾创下了当年杭州宅地楼面价之最。作为低密度住区，首开总价680万元/套起。截止目前，透明售房显示已去化13套。
杭城4个地价超2.2万元项目在售情况一览
（数据截止：2014/11/4，以透明售房网显示的数据为准）
杭城4个地价超2.2万元项目去化率一览
众多项目将开 出货期到了？
值得关注的是，近期，随着“双限”政策的全面放开，70/90限制的“消失”，使人们对高价房，大面积住宅的关注升温，那些地价在2.2万元/㎡以上的项目，现如今也面临着新的挑战与机遇，许多业内人士纷纷预测，压制多年之后，出货期到了？
“限购限贷放松之后，对于市中心板块的高端改善型住宅，影响还是挺大的。”采访中，某开发商表示，大面积段房源，近期的成交情况非常乐观。“现在来咨询大户型的人数和咨询刚需户型的人数差不多。”
据住浙网研究员调查，以楼面价在22361元/㎡新华园为例，截至10月31日，共成交98套房源，其中，9月，成交量为23套，10月，成交量为26套，这也就意味着，“双限”放开两个月的成交占据了总成交量的50%。
大户型成交量的上升，也让这些沉寂已久的，楼面价高达2.2万元的楼盘，看见了新的“曙光”，“毫无疑问，沉寂这么久，出货期到了。”
据悉，在11月的楼市开盘潮中，由世茂在去年华家池地块争夺战中竞得的世茂天宸即将首开。这个楼面价高达28500元/平方米的项目，一马当先，成为了华家池区域中率先开盘的楼盘，它命运又将如何演绎，值得大家期待。
此外，据开发商表示，如果时间节点来得及，钱江御府、绿地华家池一号都将于今年年底开盘，至此，杭城地价超2.2万元的项目或将迎来另一番局面。
研究员后记
马克·吐温曾说：“历史不会重复，但会押韵。”
而在地产圈内，这样的现象亦然存在。近日，龙湖地产愿意高溢价率拍得电大地块，杭州土地市场，时隔9月之后，再现2.2万元高地价，除去龙湖对于杭州楼市的战略布局要求，不难看出，大家对于后续市场信心的回归。
当然，“双限”的放开，以及近期一些楼市利好信息的释放，能否真的让这些地价超2.2万元的楼盘迎来“柳暗花明又一村”？或许，只有市场能给我们最终的答案。