江湖之中的丛林法则——从保利湾天地的开盘说开去

在国进民退,实体经济日益荒芜的情势下,政府开始对房地产市场持续挤压,以期打掉投资投机的热度,将国家经济从危险的资本泡沫中挽救回来。在这样的大背景下,期待政府放松对房地产市场的控制,是不实际的。回归理性,才是狂热之后应该的反思。

很多房地产商认为自己和地方政府关系好,穿着同一条裤子,是一条绳上的蚂蚱,一荣俱荣,一损俱损,所以抱有幻想。殊不知,这种所谓的“情谊”只是建立在价值和利益分享的基础上。就像杭州之所以有“绿粉”、“滨江粉”之类的粉丝,其实并不是他们多么忠于绿城滨江,只是因为他们因为购买绿城滨江的物业而获得过收益。假若绿城滨江的产品不能再带给他们任何的增值,甚至可能让他们赔本,他们照样会翻脸不认人。同理,当房地产的过度膨胀可能影响社会的稳定,并动摇执政者的根基,他们会毫不犹豫的选择脱掉裤子。回忆十余年前的海南,你们就会知道,卸磨杀驴,只是政府的本能而已,房地产商天真的地方就在于太高估自己了。  

在政府的调控措施下,我们再次看到了绿城与万科之间的差距。万科秉持“企业公民”的信念,在全国都不打任何“双拼户型”之类的擦边球,即使在大户型为王道,单价奇高的温州,也是坚持做大量的90㎡,这种看似“老实人”的坚持在面对严格的限购与禁购政策中,成了一种很大的利好。而拥有大量双拼户型的绿城再度陷入尴尬,绿城西溪诚园就是其中生动的案例。

与此同时,经过多年房地产市场教育的购房者,也越来越理性,越来越不那么好忽悠。万科?草庄把尼克松都搬出来了,价格不降,照样卖不掉。如今借楼栋位置好坏之名拉大价差,各种暗折一路打下来,才走得快了些。上周末开盘的保利湾天地,据说再创售楼部数千人胜况。在如今的市场条件下,价格成了唯一的也是最锋利的利器。

在顺市时涨价,在逆市时降价,这是任何一家市场企业都会做出的选择。只是在杭州市场,这种选择被掺杂进了浙商所独有的抱团式江湖气。2008年,初来乍到懵懂无知的万科,就不仅因此与行业企业结怨,还遭至老业主武力砸场,人心尽失。楼忠福当年曾对此事评价:“在我们江湖上,大哥往往都是最后走的(大意)”。宋员外最初也是将万科当“老大”来对待的,非常尊敬,但此事之后,对这位不顾同行率先落跑的“大哥”气愤异常,并将近邻西溪蝶园的蒋村地块讽刺性的定名为“西溪诚园”,以告诫万科“诚”为何意。2008年的房地产行业,绿城以极其刚毅的大哥风范H old住了整个场面,宋员外一句“就算降,也要降得聪明一些”的指示,成了其他开发商的教条,无人敢逾其旨。在发展战略上,绿城也开始矢志超越万科,决意自己做老大之位。

事实上,作为一家成熟的现代体制企业,万科最初感觉很委屈,很不理解,“这不是正常的市场行为么?”,直到后来,才渐渐领悟到其中的门道。这也是王石在蝶园二期开盘时承认万科在杭州走过“弯路”的原因。经此之后的杭州万科,在产品上追求精细化,在市场上也决心扛起“一哥”责任,与滨江等小弟联手逐地,搞得风声水起。即使明知道万科?草庄卖三万二会滞销,也要死扛住这面旗帜,以拉高城东新城的均价和形象。而滨江也报之以李,金色黎明都快封顶了,也硬摁住不卖,留给大哥足够的出货时间。

所谓“强龙不压地头蛇”,对外来大鳄而言,除非保利金隅远洋中铁这种背景深厚的国企,杭州本土房地产开发商的欺生,是极其明显的,王石来杭州,也不惜以各种肉麻言语恭维宋员外,以拜好码头。龙湖初进杭州,刚做出点起色,就被德信个土豹子横摆一道,搞得有苦难言。事实上,龙湖在杭州幸得绿城处处提携关照,自己也谨小慎微,无论做公寓、商业街,还是其定价,周边楼盘都是有沾光的,比当年的万科要上道得多。但中外公寓卖出这种攻击性价格,下马威的意思很明显。大家不妨设想,倘若中外公寓旁边不是滟澜山而是中铁国际城,你看德信还敢不敢这么做。

——扯远了,回归到湾天地的开盘。我的结论是:价格是王道,出货要趁早。东方福邸首度开盘,卖了个轰轰烈烈,到了卖双拼,照样卖不动。绿城的房子卖不动,人家可以说是因为绿城定位高端,产品有局限性,但如果连欣盛的房子都卖不动,这个市场上还有谁营销比欣盛更强吗?留给房地产商的黄金时间已经不多了,价格这把利器,谁最先用,谁就走得最快,如果真到了大家挥剑乱舞血流成河的时候,就为时太晚了。江湖再重要,法则毕竟是丛林式的,生存永远在体面之前。