本文导读：

1、开盘即亏损，拖慢节奏

2、信达·东莱府，拖得起？

3、以时间换价格？

文/住浙网研究员 徐创

前几天，龙湖葛洲坝·景粼天著首次开盘，推出了84套叠墅。至此，城东新城在2019年之前出让的5宗3万+地块，有4宗都已开盘。

唯独一宗尚未开盘的，是由淮矿于2017年9月拿下的杭政储出[2017]60号地块，即现在的信达·东莱府项目。

东莱府拿地至今已近两年。在这期间，周边的兄弟楼盘，在确定新的板块房价后，销售动作明显加快。例如龙湖金地商置·都会风华，拿地比东莱府晚，其住宅部分却早已售罄。

信达·东莱府，为何如此有“耐心”？

开盘即亏损，拖慢节奏

信达·东莱府，位于城东新城同德路与白石庙路交叉口西侧。其项目对角即龙湖葛洲坝·景粼天著，东侧即东城金茂府，目前都已开盘销售。

研究员在项目现场看到，东莱府已经进入全面施工阶段，但是规划的6幢高层只有2幢露出地面，约3、4层的样子。

东莱府项目现场

金茂府项目

项目售楼处尚未开放，而且网络、自媒体上关于东莱府的销售宣传也安静得可怕。

东莱府项目，淮矿当时拿下的楼面地价为36395.3元/平米，是板块中的第二高价地，与地王世茂·钱塘天誉的36461.01元/平米相比，仅低了65.7元/平米。

但是加上11%的自持，东莱府的真实楼面价为38194.6元/平米（自持部分按照地价的6折计算），则超出了钱塘天誉。

城东新城近两年土地出让一览

作为实际的地王，在统一的价格天花板下，东莱府无疑是板块内最吃亏的那一个。根据测算，东莱府的毛坯保本房价就达到了51000元/平米左右。

好房研究院保本房价测算公式：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本（5000元/㎡）+税费（土地增值税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计占新房销售均价的9.5%）+营销及管理费（售价的4%）+财务成本（按照建安5000元/㎡*2年*6%年化利息）。

如果以紧邻的金茂府作为价格标杆，未来东莱府的高层毛坯只能批出42840元/平米的价格。如此一来，整个项目就得亏掉3个亿。

东莱府鸟瞰图（来源于网络）

而且项目全为高层规划，并没有低密产品来提升溢价。和多数高价地的剧情一样，开盘即亏损的局面，拖慢了信达·东莱府的开盘节奏

信达·东莱府，拖得起？

亏损在城东新城并不是什么新鲜事。那为什么其他项目都纷纷割肉开盘，东莱府却依然耐着性子？

去年，信达地产以78亿收购淮矿地产100%股权。由此，项目也改姓信达。信达的接手，让东莱府有了拖下去的资本。

首先，信达根本不差钱。它的出手一向阔绰，杭州第一宗破三万的地块由信达竞得，即滨江信达壹品；杭州首宗破百亿地块，同样由信达拿下，即信达杭州壹号院。

在杭州之外，信达同样“挥金如土”。2015年，信达地产以49152元/平方米楼面价竞得上海新江湾地块，刷新成交记录（两年半后才领出首张预售证）。

新江湾地块即上海院子项目（来源于网络）

2016年，信达地产又以3.6万元/平方米的楼面价，刷新了上海顾村的地价纪录……

而站在信达地产的背后，母公司中国信达的实际出资人为财政部。因此信达地产在财务上的“任性”，是其他房企望尘莫及的。

其次，信达地产在母公司的业务比重中只占很小部分。有数据显示，2018年，信达地产净利润为21.51亿元，而中国信达净利润为120.4亿元。 

中国信达投资业务（来源于网络）

因此无论赚钱与否，信达地产更多地是为母公司的金融主业服务。特别是在通货膨胀以及人民币贬值的大环境下，信达地产需要为母公司进行合理的配置资产，以规避风险。

这也就可以解释，信达地产为什么多拿一、二线城市的核心地块。毕竟这些地块是稀缺的优质资产，可以缓解中国信达的“资产荒”。想必，东莱府也是其战略的一部分。

最后，东莱府项目本身的体量并不大，是城东新城新项目中体量最小的一个。因此前文所计算出的3亿亏损，放在整个城东新城来看并不是最多的。 

东莱府项目效果图（来源于网络）

何况这3亿的亏损，还可以通过精装修、车位等做一定的弥补。这对不差钱的信达来说，应该尚在可接受的范围之内。

以上这些原因，让东莱府在普遍亏损的城东新城，还有比其他项目更强的底气熬下去。

以时间换价格？

最开始拿地的淮矿，在杭州是“善于”制造地王的。

2013年5月，淮矿以14711元/平米楼面价竞得杭政储出[2013]37号宅地，即淮矿·东元府项目，刷新了当时城东新城的地王价。 

淮矿东元府实景（来源于网络）

不过同样由于地价过高，算不过帐，东元府熬了两年才首开，首开均价19800元/平米。此后，又蛰伏了3年。到了2018年最后一次推盘的时候，均价已经提高到了33000元/平米左右，可以说是熬出了头。

如今，东莱府同样面临这样的境况，也会选择熬下去吗？

今时不同往日。

在如今双限的政策下，想要和东元府一样，用时间跑赢价格，有点天方夜谭。东莱府，需要做好亏损入市的准备。

最近，东莱府已经开始招聘销售队伍。看来，距离开盘也越来越近了。不过，在去化本就不理想的城东新城，东莱府想要在一众高端楼盘中脱颖而出依然不是件容易事。