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1.5月成临安楼市重要拐点

2. 热！毛坯高层破2万，流摇了还要涨价

3. 冷！轻轨开通在即，朗香郡五开五流摇

 文/住浙网研究员 王蓓蓓

去年下半年，杭州楼市是从哪里开始转凉的？

在新房市场，大江东率先出现精装改毛坯曲线降价、零登记，维权退房……而且打响了新房降价“第一枪”；

随后，临安迅速做出反应，流摇屡现、促销遍地，通体凉意。

青山湖科技城实景（图片来源于网路）

对楼市风向最为敏感的往往是偏远的新兴板块，临安、大江东等都在其列。

如今已是8月的尾巴，杭州楼市是否转凉尚未实锤。大江东今年4月“荣升”钱塘新区，且最近没有开盘，暂且放放；研究员锁定打探临安的楼市。

5月成临安楼市重要拐点

我们先来看一些数据。

今年1月-7月，临安共推盘109次，其中有95次流摇，总流摇率约87.2%，平均中签率约33.9%。

流摇是常态，这是今年临安楼市的总基调。

具体来看，3月之后，借着小阳春的东风，临安加快了推盘节奏，月推盘量稳步上涨；到了5月份，单月推盘量达到了31次，开盘十分密集。

2019年1-7月临安开盘摇号详情

如绿地亚洲公园、宋都如意溪湖、保亿风景未来城等纯新盘纷纷借势开盘，中签率分别为62%、31.9%和58.5%；

而且5月临安共有5盘摇号，最低中签率20.74%，平均中签率41.7%，是临安今年迄今为止摇号次数最多的一个月；

当惯性流摇遇到开始摇号，临安楼市似乎突然火了起来。

5月临安住宅成交量为3059套，成为杭州十区新房住宅成交套数之首；

在5月单盘成交套数TOP10里，临安区的春天学府与宝龙旭辉城分列第一与第三，火热程度可见。

然而，6月以后临安推盘量开始下滑；到了7月，仅有8个楼盘领出预售证。

6月之后，成交量开始下滑；

7月份，临安仅成交商品房1609套，相比于5月几近“腰斩”。

因此，5月是临安楼市的一个重要拐点；不出意外，到年底临安楼市大概率也不会有太大的起色。

用于判断楼市的风向标，二手房的反应更加敏感迅速。

观察杭州十区上半年二手房成交量的走势，我们发现其与临安商品房的成交量走势起伏一致。

这也说明，杭州楼市已有转凉的态势，二手房、临安新房率先发出了信号，总体态势尚不明朗。

热！毛坯高层破2万，还要涨价

数据方面，临安楼市下半年已现疲态。那么现场呢？研究员又来到杭州第十区。

临安锦城部分在售楼盘区位示意图

8月6日，临安锦城的苕溪学府领出了首张1、2#高层的预售证，均价20433元/㎡（毛坯），主力户型41、47㎡，共576套房源。

参考板块内春天学府的清盘均价19192元/㎡，苕溪学府上涨了1241元/㎡，成为板块最高均价，是临安区首个高层毛坯均价破2万的楼盘。

苕溪学府鸟瞰图

由于户型都在50㎡以下，因此首批576套房源总价80万元左右，但最终还是没能逃过流摇。

研究员到的时候，现场人头攒动，场面十分热闹；但仔细分辨，发现人群还是以中介居多。

苕溪学府示范区实景

经置业顾问热情介绍之后，从未到过锦城的研究员才意识到，原来不仅上海有个人民广场，萧山有个人民广场，临安也有个人民广场。

这个人民广场，正是临安老城的中心。

苕溪学府距离杭临轻轨人民广场站（在建）约500米，今年年底杭临轻轨与地铁5号线将同步开通，沿着这条轨道来此投资的客户不在少数。

苕溪学府示范区实景

研究员去的当天，根据现场摆放的销控表，还有30余套尚未售出。

据置业顾问介绍，付5万定金即可锁定房源，3天内付清首付尾款即可。

当研究员表示，想买47㎡户型时，置业顾问明确表示需要绑定车位才可购买（车位12万），41㎡则不需要绑定车位；

当看到研究员面露难色，置业顾问立马表示：“那您考虑41㎡的就可以了，总价还要便宜个12万左右，我再给你打个9.8折（按揭9.8折、全款9.7折）。”

苕溪学府户型示意图

当研究员表示，下次登记摇号应该公平一点、选楼层不绑定车位时，置业顾问露出谜之表情：

“我们这次是操作的流摇，摇号的话是不能绑定车位的；而且下次我们就要涨价了，临安都是这样的，不限价，开盘是一次比一次贵的。”

聊天记录截图

研究员不禁感叹：临安楼市和杭州主城还真的不太一样。

不过市场分化还是很明显的：虽然总体推盘节奏放缓、成交量也持续走低，凉意四起；但也不乏如苕溪学府这样的热盘，已经连续多天霸占杭州单日住宅成交套数榜首了。

冷！轻轨开通在即，朗香郡五开五流摇

苕溪学府只是个例，临安多数楼盘依然难逃老大难的去化问题。

宋都如意溪湖、绿地亚洲公园和保亿风景未来城在5月首开还都需要摇号，6月之后也基本走上了流摇之路。

宋都如意溪湖历次摇号详情一览

朗香郡历次摇号详情一览

更有甚者，有楼盘五开五流摇，典型代表就是旭辉中粮朗香郡。

纵观5次开盘，高层均价从17969元/㎡逐渐涨到了19308元/㎡，涨幅约7.5%；洋房从19294元/㎡涨到了20391元/㎡，涨幅约5.7%。

开盘必流摇，为什么还要涨价呢？

这一点，置业顾问含糊其辞，没有做更多的解释。

青山湖科技城部分在售楼盘区位示意图

朗香郡位于青山湖科技城，距离在建的杭临轻轨青山湖科技城站约800米，轨道交通还算便利，为何卖不动？

研究员认为，是户型规划导致了项目的去化维艰：高层起步户型98㎡三房，洋房起步户型135㎡四房。

同样是高层，宝龙旭辉城高层起步户型95㎡，总价更低且距离轻轨更近，人气更高，去化也更快。

朗香郡沙盘实景

研究员去的当天是工作日，下午2点左右，项目现场除了置业顾问空无一人，与苕溪学府形成了鲜明的对比。

置业顾问表示，前期推出的高层98方均已售完，其他面积和洋房都有较多房源可以选择。

问及优惠，置业顾问表示周末会有特价房，工作日会有一些折扣；但问得细一点，置业顾问便闭口不谈。

总的来说，临安楼市犹如人的双脚，已经感受到了市场的转冷：

像朗香郡这种去化不太顺利的楼盘会有特价房与折扣、天阳蔚蓝这种尾盘会有一些清盘优惠，就连总价超低的苕溪学府也有一定折扣。

杭临轻轨即将开通，但研究员还是要多说一句：即使是在杭临轻轨口，投资也需要综合考量，谨慎为上。