本文导读：
1、海德公园80.57方的房源，房东账面浮盈50万
2、万象城幸福里要来了，真是单价2.65万吗
文/住浙网研究员 黄敏
上个月23号，一直想在北部新城板块置业的张帆（化名），看见朋友圈里有人发了一条中介朋友圈截图：“海德公园124方中间楼幢，340万，秒签的来，过了今天不会再有。单价低于其他房源5000一平，需要的客户速度来下定金。”
张帆有些心动：这样算下来，如果不算税费，单价在2.74万左右。加了置业顾问的微信后，他赶紧询问了这套房源的情况，以及海德公园最近的挂牌和成交状况。
置业顾问告诉他，这是一套中间套的房源德信海德公园目前挂出的二手房源不少，挂牌均价在3.3万左右，最近有七八套成交的二手房。“我成交一套89方270万，我一个店面同事成交一套89方一楼，280万，带花园。”
这样算下来，这位置业顾问成交的房源，单价在3万出头。他还告诉张帆，估计那套124方、340万的低价房源，过两天就能成交了。
张帆虽然心动，但是有消息传，勾庄的万象城幸福里可能开出2.65万的单价，还带精装修，而海德公园只是毛坯，加上二手房未满两年的税费，海德公园的这套号称“低价出”的二手房就显得没那么划算了，加上这套房源的户型不太理想，于是他决定再等等看。
海德公园80.57方的房源，房东账面浮盈50万
根据好找房网站上的信息显示，就在8月29日，海德公园成交了一套18楼的顶楼房源，面积80.57方，均价为26685元/㎡。
根据好找房上的信息显示，德信海德公园目前挂牌房源数为59套，挂牌均价为34562元/㎡。
只能说，挂牌价很美好，那是房东套现走人的殷切期待；但成交价很骨感，是二手房挂牌量接近9万套并且还在不断增加的现实，以及周边限价新房带来的冲击。
要知道，德信海德公园是一个经受了市场检验的红盘。从2017年3月项目首开的2.1万元/㎡，到2018年12月最后一批房源的21526元/㎡的单价，价格基本没涨，给购房者送了一个大红包。在当时一片凉凉声中，最后174套房源引来5934户购房家庭摇号，创下2.93%的低中签率。不久前项目交付，更赢得“2万元楼盘有4万元楼盘品质”的交付好评，朋友圈也一波转发。
如果按照2.1万左右的单价计算，这套80.57方的房源业主，实际每平方净赚不到6000元，出手后浮盈45.8万左右，距离大家想象中“一套房净赚一百万”的目标还有不小距离。当然，也有可能中介故意把成交金额做低。
勾庄的二手楼盘，地段接近并且已经办证满两年的万科北宸之光、万科杭宸、万家名城和万家之星，虽然挂牌价和成交价都略高一些，由于挂牌时间早，成交比较活跃。尤其是万科北宸之光，过去一个月网签的就有30套，平均每天都有一套成交。
毕竟，未满两年的房源需要多缴纳5.3%的综合税费，对买家来说是一笔不小的支出。
勾庄满两年二手房挂牌及近期成交情况一览表
从这几个地段、配套接近的二手房的挂牌和成交价来看，万家名城主要是由于滨江的品牌加持，卖出了周边楼盘二手房的最高价。随着海德公园这批房源的入市，由于其挂牌价略低于这几个楼盘，会将板块二手房均价拉低一些。
但目前看来勾庄二手房最大的劲敌，其实是尚未开盘的万象城幸福里。
万象城幸福里周边新房及二手房楼盘
万象城幸福里要来了，真是单价2.65万吗
距离海德公园直线距离只有800米左右的万象城幸福里，售楼处已经于8月下旬正式开放，样板房开放时间尚未确定。项目预计10月份首开。
城北万象城效果图
该项目位于杭行路与良运街口，位于杭州城北副中心核心区域，2018年12月29日华润以底价36亿元拿下，折合楼面价7241元/㎡。
当时，“万象城落户大城北”，以及4号线与10号线交汇站“杭行路站”地铁上盖的加持，让这个项目从诞生之初就自带光环，并被认为将会带动整个板块价值的重塑。
按照规划，这里将成为良渚新城的中央商务区CBD，带动板块面貌焕然一新。
万象城位于幸福里东边地块，规划建设17万方的综合体和高达285米的商业办公楼，该商办楼一经建成，将成为城北的新地标。目前售楼处就位于项目杭行路一侧的东南角。
万象城幸福里鸟瞰图
幸福里为城北万象城的住宅项目，规划建设14幢住宅，其中有13幢24-34层的高层，还有1幢40层的超高层，共1948套房源。南北各7幢，分为南北两区，对称排布。楼盘外立面材料为铝板和玻璃幕墙。
城北万象城沙盘图
幸福里两面环水，容积率为3.98，接近4，是比较高的。从现场的沙盘图来看，楼间距很近，显得密密麻麻，低层的采光会受到影响。
对于楼盘首开单价2.65万的传言，置业顾问表示不置可否，但表示“首开价格应该有惊喜的”。
项目首开的将是1、2、14号楼共计约600套精装修房源，户型建筑面积约88-131方，目前装修标准还未定。
城北万象城幸福里鸟瞰图
城北万象城幸福里的价格虽然还待定，在目前下半年较严的限价背景下，不会高于2.9万。为什么这么说呢？
2019年8月余杭区良渚新城挂牌1宗商住地，为地铁4号线勾阳路站上盖。起始楼面价7400元/㎡，限商品住房销售均价29000元/㎡（含装修），预计9月24日出让。
地块位置图（来源：好地大数据）
地块为地铁4号线勾阳路站上盖，可与已开通的2号线、在建的10号线换乘；北侧紧邻好运街，西侧为莫干山路；周边商业、教育资源配套齐全。从地图中可以看出，该地块距离城北万象城距离较近，直线距离在2公里左右，配套条件也接近，推测万象城幸福里的开盘价也会参考此地块的限价价格。
同时，距离城北万象城不到2公里的世茂璀璨澜宸，目前开盘时间和价格均为待定状态，其样板房已经可凭身份证及50万验资证明参观。预计将会一次推出全部356套高层房源。从目前的情况来看，之前置业顾问所说的3.5万甚至以上的单价，恐怕难以实现。