核心提要：

1、抢跑冲量？3个月共有7宗高价地入市

2、19个已开盘项目盈亏如何

3、未开盘项目能赶在四季度入市吗

文/住浙网研究员 王蓓蓓

“3万+”地块是楼市激情燃烧时期的产物。2016年12月至2018年12月两年间，杭州楼市烈火烹油、轰轰烈烈，外来开发商纷纷拿地布局杭州，甚至不惜成本。

两年里，杭州楼市诞生了30个楼面价超3万元/㎡的涉宅地块，其中4宗需现房销售。

图片来源于摄图网

今年6月底，30宗“3万+”地块开盘节奏迟滞，仅有4成项目先后入市，研究员对已开盘项目的盈亏情况与未开盘项目的入市计划做了一番调查与梳理。

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如今，三个月过去了，当初未开的18个项目有哪些突出了重围，盈利如何？至今还未开盘的项目到底什么时候开？

请往下看~

抢跑+冲量，3个月共有7宗高价地入市

10月15日晚，备受瞩目的绿城晓风印月终于领出首张预售证。

从上次发文（6月26日）迄今，18个未开盘的“3万+”项目中又开盘了7个，分别为：时代滨江悦、中海云宸、金茂首开国樾、龙湖葛洲坝景粼天著、恒大国玺悦龙府、仁恒滨江园、绿城晓风印月。

绿城晓风印月实景（2019.10摄）

其中，“西兴三兄弟”滨江悦、云宸与晓风印月都已首开，彻底将板块42000元/㎡的毛坯价格夯实；

恒大国玺悦龙府沉寂两年有余，终于首开，价格仅比隔壁的杭州世纪高200元/㎡；

仁恒滨江园有突破，批出70800元/㎡的精装均价，比板块基准价69800元/㎡超出了1000元/㎡。

制图/陈明泉

3个月，7宗高价地纷纷亮相，这个数量是比较高的。很明显，在限价突破无望、下半年楼市转凉的微妙格局下，房企抱着“算了，拖不起！赶快出货”的想法领证首开。绿城、滨江等要在销售龙虎榜上争取更好排名，仁恒、时代、中海的团队也有年度考核要完成。值得关注的是，这样的高端改善楼盘，首推的房源数量都很大，如：中海云宸一口气“梭哈”391套房源，晓风印月首开5幢楼共398套，抢跑心态昭然。

迄今，还有11个项目尚未开盘；这其中，有4个需现房销售的项目，其余7个项目也有比较清晰的开盘节奏，像安徽置地凤起钱潮这几天就要开盘。

值得一提的是，上次未公布案名的两个项目眼下也已公布案名：越秀牛田项目案名为越秀天萃名邸，中海翠苑项目为中海黄龙云起。 

19个已开盘项目亏损与否

我们照例来看19个已开盘项目的盈亏与否。

首先，虽然新增了7个开盘项目，但开盘速度最快的依然是龙湖大家九龙仓璟宸府与杭州大家；

其次，仁恒滨江园、绿城晓风印月虽然刚刚首开，开盘速度也挤进了前10，在30个高价地里开盘动作是比较快的；

恒大国玺悦龙府虽然也终于首开，但开盘时间已达30个月，是30个项目中最“淡定”最能等的了。

注：1.首开时间为项目领出首张预售证的时间；

2.好房研究院的保本房价测算公式：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本（5000元/㎡）+税费（土地增值税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计占新房销售均价的9.5%）+营销及管理费（售价的4%）+财务成本（按照建安5000元/㎡*1.5年*6%年化利息）；

3.上表中的保本房价=保本房价测算公式结果-车位盈利；

4.上表中所有测算均默认项目产品为高层。

再来看盈亏，已开的19个项目盈利的仅有4个，多数都是亏损的；

值得注意的是，4个盈利的项目，2个在南星桥、1个在市中心，1个在滨江，尤其是仁恒滨江园，静态盈利约14926元/㎡（不考虑公租房）。

这是不是也说明了，拿地价不怕高，怕的是板块限价不够高。

比如滨江园与晓风印月，保本房价都在56000元/㎡ 左右，一个批到了70800元/㎡，一个限在了47600元/㎡，因此盈亏也很大不同。

11个未开盘项目节奏如何

今年6月底，杭州限房价竞地价的“双限”土拍新政正式落地，各个板块未来的新房价格基本在拿地时就已锁定。

7月份之前，30个高价地里有18个项目都迟迟不见动静；新政之后，越来越多的房企意识到即使做再多的等待或是努力都熬不过限价，索性快快开盘，等下去只会越来越亏。

从上表可以看出，除现房销售外的7个项目都有今年入市的计划，比如凤起钱潮预计本周领出首张预售证、九龙仓天玺|天荟已开放实景示范区。

现房销售的4个项目中，建设进度都很快，如越秀天萃名邸已开放了城市展厅，预计最晚明年基本都能上市。

一个双限新政，让18个老大难的“3万+”地块纷纷出动；仅仅3个多月，楼市确实已呈现震动迹象。

刚刚首开的仁恒滨江园与绿城晓风印月能否得到市场认可？剩余7个未开盘的高价地下半年又会有何亮点，我们拭目以待~