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1.断供近3年，中海重新定价文教

2.均价58000元/㎡，中海利润几何

3.首开31套，这次改变打法了吗

文/住浙网研究员 王蓓蓓

昨日（2019年11月13日），位于城西文教板块的中海黄龙云起申领出了首张预售证，推出了9#号楼高层共31套房源，主力户型139㎡，均价58000元/㎡（含装修标准5000元/㎡）。

中海黄龙云起一房一价截图

根据销售公示，项目将于11月15日上午9:00时至218日下午18:00时进行线上登记，需要存款冻结100万现金。

断供近3年，中海重新定价文教

城西文教板块似乎已经淡出杭州楼市很久很久了。

据住浙网研究员梳理，上一次板块推盘还是2017年1月开盘的融信杭州公馆，高层毛坯成交均价约50192元/㎡。

断供近3年，终于迎来了首个新项目——中海黄龙云起为板块注入新鲜血液。

扣除5000元/㎡的精装，黄龙云起毛坯均价约53000元/㎡，比板块上一次开盘均价高出了约3000元/㎡。

3年涨了3000元/㎡，同比上涨了6%。

但考虑到：

1、黄龙云起位于双地铁交汇（地铁2号线和10号线）的学院路站附近，距离浙大紫金港校区、西湖更近；

2、三年时间房价同比上涨100%的板块在杭州并不少见。

因此，文教板块这个涨幅应该可以说是可以接受的。

均价58000元/㎡，中海利润几何

前阵子，住浙网研究员梳理了杭州楼面价“3万+”地块高价地的开盘情况，超六成高价地均已入市。

黄龙云起，正是剩余11个未入市的高价地之一。

高价地突围调查| 晓风印月、国玺悦龙府终开盘，杭州“3万+”地块七成入市，盈亏自知

根据此前推算，入市的19个高价地项目仅有4个项目盈利，亏损率高达近80%。

那么，作为城西文教板块第一个新盘，中海黄龙云起这个价格会亏吗？

中海黄龙云起洋房效果图

据住浙网研究员测算，黄龙云起的高层保本房价约56280元/㎡；车位按50万一个来计算，每平米可冲抵约3597元，实际保本房价约52683元/㎡。

也就是说，中海黄龙云起高层的静态盈利约5317元/㎡，加之项目还有7层洋房的溢价，未来应该是稳赚不赔。

注：好房研究院的保本房价测算公式：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本（5000元/㎡）+税费（土地增值税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计占新房销售均价的9.5%）+营销及管理费（售价的4%）+财务成本（按照建安5000元/㎡*1.5年*6%年化利息）；

首开31套，这次改变打法了吗

最后，让研究员十分好奇的是，中海黄龙云起此次首开仅推出了31套房源，与此前中海云宸一把梭哈推出391套房源的果敢大相径庭。

根据住浙网数据库显示，截止2019年11月13日，中海云宸391套房源仅成交了约64套。

中海云宸实景

首开已经3个多月，去化尚不足20%，这个数据是否让中海失去了信心，改为挤牙膏式推盘呢？

据悉，黄龙云起规划为4幢高层与6幢洋房；与中海云宸相似的是，高层同样为清一色的139㎡户型，洋房则为139-169㎡不等，均为精装交付。

中海黄龙云起139㎡高层户型示意图

后续，云宸与黄龙云起去化情况如何，住浙网将持续关注。

你认为中海黄龙云起的价格是高了还是低了？会去报名登记吗？欢迎大家踊跃发言交流~