编者按：

在地图上，浙江嘉善县、江苏吴江区和上海青浦区构成了一个等边三角，今年他们有了一个全新身份：长三角一体化先行区的成员。交通一卡通、医保互通、跨省际的公交线路越来越多……这3个县级市，分属江浙沪两省一市，本该有着高高的行政藩篱和天然的利益之争，但融合的脚步一声比一声紧。因为一体化释放出的红利，比关紧门户、过自己的小日子，真是天壤之别。

住浙网作为立足浙江、辐射长三角的房地产媒体，密切关注一体化的进程，关注三地楼市的变动。此次调查，我们把聚焦点放在嘉善和吴江区，这两个上海购买力外溢的受益地。我们想搞明白，住在嘉善或吴江的汾湖，工作在上海，可行否?

采访中，我们听了一堆故事。首篇就来讲讲，嘉善的孔雀城为何在2016年那波大行情中脱颖而出，成为了上海外溢的首选。

核心提示：

1、限购：嘉善落户有要求，外地户口限购一套

2、融沪：23分钟到虹桥，沪嘉城际正在规划

3、嘉善楼市：上海购房者不少，从五六千涨到1.7万/㎡

4、“新嘉善人”的故事，楼市众生相很精彩

文/住浙网研究员 王蓓蓓 华静

地嘉人善，是为嘉善。

嘉善县位于嘉兴市东北部，占据上海、杭州、苏州、宁波四大城市的十字中心，特殊的区位使之成为长三角重要的交通枢纽，公路、铁路网可通达全国各地。

长三角一体化示范区（浙江嘉善-江苏吴江-上海青浦）

今年11月，随着长三角一体化的进一步推进，嘉善县与上海青浦区、苏州吴江区共同构建成为长三角生态绿色一体化发展示范区，即长三角一体化的先行区。

如今，长达3万余字的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》已全文发布，嘉善县迎来了哪些发展机遇？楼市适合投资吗？融沪红利还有多少？

12月19日，一个阴雨绵绵的冬日，住浙网研究员实地前往展开调查。

关于限购：嘉善落户有要求，外地户口限购一套

据住浙网研究员调查，目前嘉善执行的是2017年3月颁布的限购政策：

“在全县范围内暂停向在我县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房；在全县范围内暂停向在我县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售二手住房。”

据说这个建筑是嘉善地标

也就是说，不管是新房还是二手房，对于非嘉善县户口的购房者而言，都只能买一套房子。

对于具有嘉善县户口的购房者而言则不限购，只要你愿意20套也可以买；但前提是，如果已经拥有两套及以上的房子，购买第三套及以上需要全款付清。

嘉善县博物馆与图书馆让人眼前一亮

那么，只要落户就不限购了，如何落户？

据某楼盘置业顾问介绍，无需在嘉善县工作，只需要缴满13个月的社保即可。如果是工作在上海、住在嘉善的人来说，子女也必须要拥有嘉善县户口才可入学。

融沪：23分钟到虹桥，沪嘉城际正在规划

2010年10月，嘉善南站正式投入使用。

研究员打开中国铁路官网，发现一天时间内，从嘉善南通往上海虹桥的高铁或动车最早的一班7：04，最晚的一班21:21，平均20-30分钟就有一班，总共有30趟。

一天30班高铁or动车往来嘉善、上海虹桥间

从嘉善南出发，最快14分钟即达松江，最快23分钟即达上海虹桥。

据研究员了解，除了西塘镇和姚庄镇，嘉善其他区域开车20分钟均可抵达嘉善南站。

也就是说，住在嘉善、工作在上海，最快通勤在一个小时以内。

图源网络

据最新消息，连接嘉兴市地铁4号线、上海地铁9号线的沪嘉城际正在规划，可能在嘉善火车站、嘉善南站、嘉善客运中心站预留有站点。

未来，嘉善与上海的往来将更加迅速便捷，融沪红利将徐徐释放。

图源上海发布

目前，嘉善县已有前往上海金山、东方绿舟等地的公交，上海公交卡可在嘉善刷卡乘坐公交，上海医保卡也可以在嘉善指定医院使用，151台综合自助终端在青浦、吴江与嘉善布设、嘉善居民凭身份证可在其中任意地区的自助终端办事。

嘉善楼市：上海购房者不少，从五六千涨到1.7万/㎡

一起来看看嘉善楼市。

如前面所说，嘉善县并不大，除去西塘镇与姚庄镇，其他区域开车20分钟以内都可以抵达老城区或者嘉善南站所在的城南新区。

孔雀城所在的高铁新城片区位于嘉善南边

根据置业顾问介绍，嘉善县楼市分区主要分为三个区域：

银泰、万联等商业集聚的新老城交界处（基本没有新房，二手房均价2.2万/㎡起）、嘉善南站所在的高铁新城（新房均价1.5-1.7万/㎡）与嘉善客运中心站所在的惠民综合片区（新房均价1.7-1.8万/㎡）。

嘉善新老城交界处实景

目前，新老城交界处城市界面比较都市化，各项配套也已完善，是一个宜居的板块；但遗憾的是新房都已卖完，二手房均价在2.2万/㎡及以上，加上不低的税费，投资成本很高。

说到嘉善南站所在的高铁新城，孔雀城这个名字是绕不过的。

孔雀城外景实拍

高铁新城，几乎所有土地都被华夏幸福收入旗下，将孔雀城与产业新城圈入，做统一的规划与开发，中介小哥称为新西塘孔雀城板块。

数据显示，新西塘孔雀城总占地面积约12平方公里，目前已销售至9.2期，累计销售金额260亿，超2万户家庭成为新西塘孔雀城业主。据不完全统计，这2万多户家庭中，上海人或子女在上海工作的外地人占了六成以上。毫不夸张地讲，新西塘孔雀城是上海人外溢的首选。

新西塘孔雀城沙盘实景

整个项目分为三大片区，嘉善大道以东，涵盖嘉善南站是产业新城，嘉善大道中轴是商务办公区，嘉善大道以西是休闲娱乐区与住宅区，由孔雀城统一招商、汇聚商业、办公、娱乐、教育、医疗等各项资源。

整个项目有约40余个小区，已交付或在建的小区有22个，体量非常大，称之为“一座城”更为合适。

与新西塘孔雀城售楼处挨着的新西塘休闲街区

据置业顾问介绍，2016年新西塘孔雀城开盘时均价5000-6000元/㎡，在售的项目9.2期均价1.5-1.7万/㎡，主力户型87-129㎡，目前签约还有总价9.2折的优惠。

值得注意的是，新西塘孔雀城所在的高铁新城配套还不醇熟，由于投资占比高入住率还不太高，板块成熟还需要时间。

新西塘孔雀城在售的9.2期地块在建实景

来看嘉善客运中心站所在的惠民综合片区，由于贴近新老城区交界处，板块配套也比较丰富。

尤其是，板块内的浙师大实验学校（九年制含小学，初中）是嘉善的名校，因而本地客户会因为学区买在这里，均价约1.7-1.8万/㎡。

近期，板块内的龙光玖悦华府首开，300余套房子几分钟就被千余组客户抢光，比较火热。

大众湖滨花园一房一价示意图

我们熟知的汽车品牌上海大众也有房地产开发平台，前两年进入嘉善，开发了大众湖滨花园（尾盘，现房）、大众嘉苑（纯新盘）两个项目。此外，旭辉、招商等品牌开发商也入驻了。

嘉善市里建设中的楼盘

故事里的“新嘉善”，楼市众生相很精彩

长三角一体化发展示范区落地，嘉善楼市闻声先动，不同的人群，抱着不同的目的而来。在这里，我们看到了“新嘉善人”的楼市众生相。

故事一：新上海人：买在嘉善是为了圆团聚梦

来到新西塘孔雀城售楼处的时候，约好的销售小韩正忙着接待一对来自安徽的老夫妻。据老两口介绍，他们的孩子已经在上海打拼几年，决心扎根沪上，但面对高昂的房价，“买房梦”一直都难以实现。老两口都已退休，盼着能够和孩子住得近一些。

嘉善似乎成为了这一家人完成各自心愿的“突破口”：直达上海的半小时通勤圈，能够负担的房价，可以容纳一家人居住的大四房，城市的发展前景也让他们满意。

据小韩介绍，像这样的非沪非浙的购房者已经接待了不少，因为子女在上海工作的缘故，先把家安在环沪的嘉善，可以称之为“新上海人”。也有上海有房一族，房子不算大，就先将家里的老人安置在嘉善，周末过来一家团聚，周一再乘着高铁去上班，因为交通方便，而且嘉善照样可以享受上海的医疗资源（部分医院医保通用），环境比起上海来说也更适合养老。

孔雀城售楼处

故事二：在上海人疯抢的时候，他买进了孔雀城

面前的唐翔，说着“沪普话”，他是正宗的上海人。2017年他在孔雀城6期时买了朔院组团一套105方的三室二厅，当时价格是8700元/平米。现在已经交付了。和很多上海人不一样，他做了装修，全家入住了。他女儿是同济大学浙江学院的大四学生，周末他们一家在嘉善团聚，很方便的。

唐翔说：“当时（孔雀城）这里的房子像不要钱一样，上海人抢疯了。” 开盘后没两天都被抢空了，他身边的朋友也买了，收房后，多数空置着。有的周末会过来小住几日，碰上了，还会聚一起吃个饭。但（投资的）二手房成交的情况不是很多。

他挺喜欢嘉善这个地方的，除了离女儿近，不像上海那样喧闹，人际关系很宽松也是一个原因。他当时把上海的一套老房子卖掉了，所以付孔雀城的房款没有压力。

现在让他烦心的事情，女儿就要毕业了，工作还没找好。如果留在嘉兴，那顺理成章住在孔雀城；如果在上海工作，可能要保持现在这个样子，嘉善是第二居所，周末过来住。

孔雀城朔院实景

研究员从孔雀城售楼处出来，等红绿灯的功夫，身边站着一位围着围巾、提着公文包的大哥，借着买房话题研究员与其攀谈了起来。

从谈话中得知，他是地道的上海人，从事的是房地产行业，由于上海限购，出于投资目的就将目光放在了环沪一带，2016年末买入了孔雀城，这趟过来不是买房，而是收房。

孔雀城售楼处

他说，当时购买价格为6500元/平米，已经觉得有点贵了。前几期最便宜的只要5600元/平米。3年时间涨幅还算可观（近期开盘的新房均价在18000元/平方米左右），问他下一步怎么打算，他说再观望一阵子。毕竟，现在想脱手也没那么容易。反正，房子放着也就放着。

故事三：造城”大军“也是购房先行者

孔雀城售楼处斜对面就是高铁新城规划展示馆，经朋友介绍，研究员认识了在里面工作的张册。

因为孔雀城是一个类似“造城”的超体量项目，占地面积近嘉善市的1/4，周期长达10余年。这批建设先行者的数量不小，他们既是华夏幸福的员工，也是嘉善产城融合建设者中的一员，同时是购房大军中的一员。

上海人才创业园

张册说，他身边的不少同事都在嘉善买了房，一是出于对长三角一体化的期待，二也是出于对孔雀城这个项目的信心。

遗憾的是，因为没有提前预约，研究员没有能进入规划中心，一览嘉善南部产城建设规划馆的风采。

为了更好的了解嘉善楼市的现状，研究员一行来到了二手房门店进行调查，中介小陈很热情。

他先是介绍了嘉善楼市的整体情况，再开着浙F牌照的本田车，带着我们环城一周，看了看新老城区的风貌。

交谈之间，小陈这个新嘉善人说起了自己的买房经历。他说：早些年前也在上海呆过，但是节奏太快、房价太高了，加上有亲戚在嘉善这边，就跟着过来了。

这几年，随着“环沪”红利的升级，嘉善发展十分迅猛，变得愈发宜居，虽然现在整个新城板块均价都在16000/平方米左右，但几年前多为几千元每平，当时也想不到房价会涨的这么快，他因为结婚的原因，所以早早买了房，也算上是一件幸运的事。

3年来，凭借劲销2万多套的成绩，孔雀城成为上海外溢的首选。在调查中，上海购房者暂不急着卖，在他们眼中，嘉善目前的新房价格处于环沪楼市的低位，孔雀城仍是价值洼地，而长三角一体化的红利还远未到释放的尽头。

今后，孔雀城将成为住浙网的联系点，我们会常来看看，也欢迎购房者在留言区跟我们交流。