文/住浙网研究员 华静

近期二手房成交案例，价格有点“狠”啊——3.6万元/㎡成交的西雅图，6万元/㎡成交的时代奥城，9.6万元/㎡成交的壹品......让人看到杭州楼市的购买力。

红盘如此，那么昔日抢破头的“万人摇”呢？近日，研究员就去崇贤板块作了一番调查。

摇到就赚百万，或许难以实现，研究员倒是听了两个案例，基本套现10多万就匆匆离场。

在看房过程中，我爱我家中介提到投资客在的远洋路劲·上河宸章交付第二天就挂牌“抢跑”的故事。这是一套9号楼，89方的中楼层房源，刘先生（化名）摇号时的买入价大概在165万元左右，最终成交价为180万，刨开物业费、贷款等成本，这一轮置换的红利大概只有10万左右。

>>回顾：二手房挂牌超10万套，被吓坏？市场有回应了

（上河宸章实景 研究员摄）

Part1

说到远洋路劲·上河宸章，想必大家不陌生。

它不仅顶着杭州2019年首个现房销售项目头衔，还有“万人摇”的皇冠加身。

2019年7月，上河宸章一把“梭哈”全小区高层、叠墅共计636套房源，吸引了共11580组购房者（其中，高层均价17800元/㎡，叠墅均价22300-24000元/㎡）。

（上河宸章实景 研究员摄）

在短短5个月后，这批天选之子就迎来了他们的“兑奖期”。2019年12月中旬，上河宸章集中交付。

截至昨日，综合杭州市二手房交易监管服务平台和好找房信息，该小区通过核验的二手房挂牌房源一共104套。

也就是说，交付不过1个月，上河宸章迎来密集挂牌期，二手房挂牌率占比超小区全部房源的15%。

杭州市二手房交易监管服务平台官网截图

Part2

抛售潮下，上河宸章究竟还存有多大的获利空间？

一起来盘一盘。

据好找房网站上的数据来看，目前整个小区二手房挂牌均价约在2.6万元/㎡左右，但实际签约均价不到2万元/㎡。

（好找房官网截图）

挂牌价和签约价中横生的6000元/㎡价差是怎么来的？大概有以下两个原因：

一，挂牌房源中有不少叠墅的身影，拉高了整体挂牌均价。

除了急于套现离场的投资客，大部分业主处于观望状态，会挂一个相对较高的价格“试水”。中介认为，这个挂价参考意义不大。

中介门店实景

据中介介绍，目前上河宸章高层89方户型的实际挂牌价在185万到195万元之间，诚心要的话，部分房源还有议价空间。

上河宸章实景

算上还价5万，一套89方小户型的二手房价格在180万元左右。再比照当天看的几套房源（位于8单元和9单元的3套小户型）在透明售房网上的新房签约价（分别为153、156、161万元）取中间值约156万元，一套房子获利金额大约在20万左右（不包含物业费、税费、贷款等成本）。

在一众的红盘中，这个“红利”似乎并不可观，但是因其现房的特殊性，时间成本被大大缩短（从摇号到交付为5个月时间），加快了资金的周转率。

Part3

其实从当天实地看房的情况来看，上河宸章给研究员留下的印象还是比较深刻的。

从立面到园区景观再至屋内，这个“刚需盘”都表现的可圈可点，在周围一众老小区及安置房的衬托下，也颇有些区域标杆楼盘的味道。

外立面整体呈现出的是灰蓝色的效果，叠墅立面还使用的是石材再辅以真石漆、以及铝板和玻璃的组合，在一定程度上提升了整个小区的档次。

（上河宸章实景 研究员摄）

走在园区中，感觉各个楼幢间距并不密集，绿化做得不错，粉色的海棠花星点盛开。

8幢对面，是一个集攀爬坡道、组合滑梯、钻草洞、立定跳远等功能为一体的儿童游乐区。此外，部分楼幢的架空层设计了业主休闲空间。

上河宸章实景

Part4

崇贤作为价格“洼地”，一直是“刚需”一族的买入对象，从下表可看出，崇贤板块的高层保持着较低中签率。

那么，对于之前没摇到的人，或是现在想置业崇贤的人来说，入手上河宸章合适吗？

就房子本身而言，在一众次新房中性价比还可以，板块内的二手房均价也都在2万－2.2万元/㎡之间，但品质和新旧程度来看上河宸章更胜一筹，还带有学区配套（崇贤一小）。

（崇贤一小实景 研究员摄）

就大环境而言，虽然二手房已冲上10万＋，但确有回暖迹象。

而且年前，通常都是一个集中的踩踏期，不排除投资客回笼资金甩卖的房源出现。

（屋内实景 研究员摄）

不过，中介也提到除了一些着急出货的外，大部分投资客是属于非几十万不赚的类型，基于对小区品质和板块的信心，他们愿意长期持有，想房价到达高位再抛出。

此外，除了投资客外，在挂牌的房源中还有不少是半自住半投资的，纯粹就是挂着“玩”。研究员在小区里路遇的一对母子就是这种情况，据阿姨说他们是崇贤当地人，房子是买给儿子当婚房的，今天过来看看装修进度，虽然也把房子挂到了中介，但是除非价格能达到2.5万元/㎡的心理价位，不然是不会出手的。

种种分析来看，对于想置业崇贤的刚需来说，年前或有“捡漏”可能，不排除年后一波涨价潮的出现。