住浙调查|商品房公租房冲突,一场事先张扬的矛盾,下一个会是哪家豪宅?

核心提示:

1、钱江新城江景豪宅,冲突率先爆发

2、冲突暂平息,但矛盾没有根本解决

3、仁恒滨江园的设想可取吗

4、躲得过公租房,躲不过的自持

文/住浙网研究员 王蓓蓓

商品房小区里面配建公租房,似乎成为了一组矛盾。

你想想,商品房业主花了几百万甚至上千万购置了属于自己的小窝,公租房租客每月只需数百元或者上千元租金就能与商品房业主共享小区景观与社区配套,其中龃龉不可避免。

当社区资源被分享,商品房业主难免心理不平衡;而公租房住户自觉受到不平等对待之后,也容易委屈、感到不公平。

“混居”小区中海御道一区实景

但这样并不搭配的“混居”小区在杭州并不少。

据好地数据库统计,自2016年至今,杭州十区(含临安、富阳)出让的上百宗涉宅地块中有77块要求配建公租房,规划配建公租房面积约60.77万㎡。

商品房里的公租房应该何去何从,正成为一个被广泛讨论的问题。

钱江新城江景豪宅,一场率先爆发

前段时间,位于钱江新城的江景豪宅江河汇流公寓(即中海御道)一区,商品房业主与公租房住户爆发了正面冲突。

中海御道一区实景

起因是中海御道一区物业张贴了一张通知:“由于公租房北门已启用,南门将分时段开放”。

随后,在南门锁门期间公租房住户在南门聚集。

商品房业主认为部分公租房住户聚众闹事,而公租房住户觉得受到了不公平对待,闹得沸沸扬扬。


商品房业主与公租房住户各执一词(图源浙江政务网截图)

10月19日,由公租房管理中心联合钱运社区、信访办、物业公司、公租房租户代表与御道一区商品房业主代表开会沟通,但由于商品房业主代表极不配合、拒绝沟通,协调会最终没能解决问题。

图源浙江政务网截图

冲突暂平息,但矛盾没有根本解决

那么,如今已经过去了两个月,中海御道一区的“混居”纠纷到底有没有解决呢?住浙网研究员实地调查了一番。

中海御道一区共有5幢高层,一条江天巷将小区分为东西两个区块,爆发冲突的是东区的6、7、8#幢住户。

中海御道一区东区块三幢住宅关系示意图

如图所示,6#幢为商品房,7、8#两幢是公租房,三幢楼共享一个园区;

6#幢业主的进出与7、8#幢进出南门并不是同一个,公租房住户进入小区(南门2)要先经过商品房大门(南门1)。

之前物业分时段开放的就是南门2。

商品房与公租房之间的物理隔离(站在公租房一侧拍摄)

经过询问,保安告知研究员,供公租房住户出入的南门2已24小时开放,但公租房住户要刷门禁卡才可以出入。

但是,公租房与商品房之间的物理隔离依然存在。也就是说,公租房业主只能通过刷卡进入7、8#幢,但进不去6#幢。

从北门进入,要先经过公厕然后左拐

北门无需门禁便可自由出入

研究员发现公租房开放的北门在公厕边上,且没有门禁,存在着安全隐患

根据杭州市住房保障和房产管理局的回复,公租房住户与商品房业主不应该区别对待;同时公租房不得转租转借。

图源浙江政务网截图

中海御道一区的风波表面虽已平静,但并没有解决根本矛盾,就像一颗定时炸弹、随时还会爆发。

仁恒滨江园的设想可取吗

既然矛盾难以调和,为何商品房小区里要配建公租房呢?

起因是2017年7月,住建部等九部委发文加快发展住房租赁市场,同时选取杭州作为首批试点城市之一。

象山人家公租房实景(图源网络)

同年8月,杭州住保房管局发布《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,新增租赁住房主要有3种来源:

1.直接推出租赁住房地块;2.在涉宅地块中配建一定比例的公租房;3.土拍时,企业竞配自持建筑面积。

于是,商品房里的公租房与自持建筑(一般会变成长租公寓)就逐渐成为了杭州楼市的常见事物,像中海御道一区这样豪宅里的公租房,也越来越多。

杭州大家、融信远洋厘望NEO1、中海黄龙云起、仁恒滨江园、融创金成杭源里、滨江中铁建古翠蓝庭、中铁建交投花语天境等地价超3万/㎡的商品房,都配建有一定比例的公租房。

豪宅里的公租房,开发商将如何处理双方的冲突?研究员实地走访了以仁恒滨江园、御品为代表的豪宅售楼处。

仁恒滨江园沙盘实景

仁恒滨江园共规划有9幢高层,其中1-7#、9#楼是商品房(346户),8#楼为公租房(55-65㎡左右,135户);

据介绍,8#楼位于钱江路一侧,有自己单独的出入户通道(上图红色箭头),同时公租房住户也可以从小区入户大堂出入;但是从小区入户大堂进小区之后,没有通道通往8#号楼。

按照规定,公租房住户也可以享受滨江园配备的恒温泳池等,但后期物业可能会根据人群有不同的收费标准。

据了解,此做法还未成为现实。关于公租房,客户抗性大不大?“当然大,但是这是南星桥最后一块宅地了,前两期中签率都不高;明年加推最后两幢,介意的话别买就是了。”售楼处置业顾问如是说。

滨江金地御品沙盘实景

再来看御品,半年时间三次开盘便已成功收官,看来公租房也并没有影响到项目的热销。

据介绍,整个小区共12幢高层;2#楼为公租房,与其他楼幢并没有物理隔离,后期由政府分配。

一路了解下来,对于豪宅里的公租房,开发商的主动权并不大、必须遵循政府规划;也就是说,滨江园、御品等配建公租房的高端小区,都有可能成为下一个矛盾的爆发点。

躲得过公租房,躲不过的自持

不少购房者言辞愤愤:配建公租房的小区一律不买。但是,躲得过公租房,还有躲不过的自持。

根据杭州土拍政策,在拍地时当溢价率超过一定值就开始竞配自持,且自持的必须是住宅。

凤起钱潮实景

这几年,楼市火热,土拍市场也同样疯狂,甚至还有百分之百自持的项目。关于自持如何打造,目前还没有项目交付有案例可参考,但最大的可能是“长租公寓”

长租公寓户型小、套数多、人员流动大,素质亦是参差不齐,与商品房小区混住是否也会产生矛盾?

像中冶锦绣公馆、古翠隐秀、上品、凤起钱潮等楼面价3万+甚至4万+的高端项目,都有一定比例的自持,如何打造?

研究员实地去了趟凤起钱潮。

凤起钱潮沙盘实景

根据介绍,4#楼、5#楼部分为凤起钱潮自持部分,后期出租,打造为60,80,140,160㎡四个面积段。

是否会对商品房业主有影响?

“我们的目标客户是钱江新城的高知高净值人群,租金在1万元/月以上,租户和业主圈层都差不多,不会存在什么矛盾。”凤起钱潮负责人信心满满地如此说。


这么看下来,自持和公租房,似乎开发商对于自持部分掌控的主动性更大,对于商品房小区的影响也更小。

豪宅里的公租房与自持,到底如何走,住浙网将持续关注。