编者按：

2020年过半，这风云变色的180天，也是杭州楼市跌宕起伏的半年！住浙网用数据，用事例，用图表来说话，一组“杭州楼市半年报”系列报道以飨网友。今天的这一篇"静观法拍"说说，武林壹号、翡翠海岸、江南里这些上半年法拍的“话题王”们，被几个龙套抢了风头。

文/住浙网研究员 华静

今年起，法拍房成了楼市头条的常客。

年初，那套曾流拍的江南里以6975万高价成交，疫情阴霾下的楼市为之一振；而近日，西湖旁拍出的天价“老破小”（西湖区栖霞岭22幢3单元301室，成交单价超过11万元/㎡）也成了不少人茶余饭后的谈资。

法拍房火爆成交背后，既是“楼市新事物”的崛起，也是杭州楼市的又一个缩影。

上半年杭州法拍的“话题王”们

最贵房源

标的：大河宸章公寓宸庐6幢3号 （江南里）

竞买轮次：54 （二拍）

面积：462.88㎡

成交价：6975万元

点评：既是小区里为数不多的精装样板房又是“名人房”，一拍爆冷流拍，好在二拍挽回了颜面，成功拿下上半年法拍单价和总价双料冠军，也为沉睡的楼市打下“鸡血”。

抢了大咖风头的“龙套”

标的：瑞祺大厦1715室

竞买轮次：181轮

面积：33.4㎡

成交价：250万元

点评：起拍价110万元，成交价250万元，127.2%的溢价率超乎想象，看来学区房依旧是高溢价的有力支撑，不论是新房还是法拍，都一样。

黯淡的“明珠”

标的：延安路302.302-1号商场1房地产

竞买轮次：1轮（二拍）

面积：535.02㎡

成交价：1815万元

点评：当地摊经济的烟火气重新席卷杭城，地处杭州繁华商圈的明珠小百货却成了一片“失落的沙洲”，成功出让后，不知道这个承载了无数老杭州记忆的商城能否由此迎来新生。

西湖边的天价“老破小”

标的：栖霞岭22幢3单元301室

竞买轮次：253轮

面积：49.13㎡

成交价：573万元

点评：260万起拍，253轮竞价，最终以573万的高价成交，超11万/㎡的单价让人再次感叹“西湖”两字的魔力。

翡翠海岸法拍豪宅：“断供房”也有春天

标的：翡翠海岸 7 幢 2 单元 1402 室

竞买轮次：112轮

面积：197.37㎡

成交价：1956万元

点评：作为首次露脸法拍市场的“新朋友’,这套钱江新城豪宅备受瞩目，成交结果也很出色。作为一套“断供房”，高溢价成交背后引发了思考。

塔尖“捡漏王”

标的：武林壹号公寓2幢1单元2901室

竞买轮次：7轮

面积：719.25

成交价：5663.2

点评：作为武林壹号在法拍市场的“最贵房源”，它一度流拍，所幸二拍被神秘买家拿下，但这一价格比起原来的购入价（2014年，新房售价6765.4万元）竟还足足低了1200万元，可以说是真“捡漏”房源。

受疫情影响，挂牌量有所减少

据数据显示，2020年1-6月杭州八区法拍房挂牌供应量合计437套，较去年有所下跌（590套，降幅约25.9%）。

原因？跟疫情有关联。影响较大的是2，3月份，特别是2月份，不仅是新房、土地市场停摆，法拍网上进行拍卖的房源也寥寥，有近百套房源撤回或中止交易。

也正是因为2、3月份挤压房源较多的原因，4月的法拍市场迎来一波“小高潮”，挂牌量和成交量均破百。

静观注意到，在4、5、6三个月份的挂牌房源中，断供房的比例明显升高。在今年上半年杭州法拍市场的热门房源中亦有不少便是断供导致的，如5月中旬那套高溢价成交的翡翠海岸大平层。

据了解，这套房源被强制折价变卖的原因就是因房主无法偿还953万元的金融借款，而被杭州银行城东支行起诉进行查封拍卖。

不久前，深圳那则“数十万人断供，全国法拍房数量破百万”的消息更是引发了各方关注，虽然很快就被辟谣，但关于“断供潮”的讨论声逐渐多了起来。要知道在法拍房供给中，断供房本就是一个大类。

可以说，从法拍断供房数量激增背后可以看出，越来越多断供是不争的事实

流拍率不高，热门房源“捡漏”难度加大

与二手房相比，法拍房最大的优势之一就是价格便宜。

按照规定，房产在第一次拍卖时，起拍价格最低为评估价格的百分之七十；如果出现流拍，第二次拍卖时的起拍价最低可在一拍起拍价基础上再打八折，两次拍卖均流拍后进入变卖环节。理论上，法拍房的起拍价可低至市场价格的5.6折。

今年4月，一套滨江集团的海岸系豪宅——金色海岸法拍房二次上拍，363.3平方米，起拍价2145.7万元，比一拍的足足降了238.4万元。虽然最终有5人报名参与竞价，但2345.7万元的最终成交价依然低于首次挂牌的起拍价2384.1万元，且对比小区市场价，相当于7折成交，省下了几百万的购房成本。

此外，为了缩短司法标的处置周期，大部分法拍房源是不限购的。换言之，法拍房既可为摇不到红盘又嫌二手房太贵的购房者提供“捡漏”机会，也能为有闲钱、无房票的投资客增加投资渠道。

从上半年的成交数据来看，成交乐观，流拍率仅13.1%，法拍房也从之前普遍成交价低于市场价，转而屡屡出现高于评估价成交的火热场面，“捡漏”的机会也就小了很多，这与杭州楼市这一轮强劲的火热势头有关联（新房、土地、二手房全面回暖）。

“改善”表现抢眼 和新房同步

另外，纵览高溢价的房源，要么有不错的学区加持，要么原先的评估价相比市场价明显偏低（如康乐新村香港城的房源），大多数溢价房源的成交价略高于市场价。

位于莫干山路425号瑞祺大厦1715室成为了2020年上半年法拍市场溢价最高的房源，溢价率达120.7%，能产生如此高溢价主要有以下两大因素：一，起拍价低，二，文一街小学+十三中的“双优学区房”效应。

该房源建筑面积为33.4㎡，评估价156.4万，仅110万元起拍。最终共有25人报名，在180轮快速的报价后，以250万元总价成交，溢价率高达127.27%。

4月份，著名企业家、有“缝纫机大王”之称的邱继宝那套文鼎苑（学军小学学区房），也从435万元的起拍价最终拍到713万元，竞价轮次达83轮，比评估价高出了95万元，学区房效应凸显。

在高溢价房源中，改善市场表现抢眼，惹人注目的有申花板块的锦绣之城，钱江新城板块的翡翠海岸等。

锦绣之城这套123.69㎡的房子，起拍价560万元，最终成交价808万元，折合单价达到6.5万元/㎡；而翡翠海岸这套的大平层，起拍价1191万元（包含两个车位使用权），最终成交价1956万元，刨去车位的价格，折合单价高达9.32万元/㎡，这两套房源的成交价格都远高于市场价。

这一趋势与新房市场不谋而合，今年上半年以来，城市核心豪宅遭疯抢。像仁恒滨江园、保亿绿城奥邸国际和晓风印月收官时，平均中签率不到10%；近期首开的御潮府和加推的壹号院，最低中签率仅5.6%，火热程度可见一斑，摇不到新房或许对法拍市场有一定的分流作用。

从土地、新房来看，目前的杭州楼市依旧是一片欣欣向荣的景象，但据往年的经验来看，楼市的下半场，多会出现疲软状况，加之供应增大（大量断供房源入市）法拍的火爆是否延续，得打个问号。