文/住浙网研究员  艾维

上周五，绿城中国旗下的又一平台拆分上市——绿城管理（9979.HK）登陆港交所，正式加冕“中国代建第一股”。开盘价2.5港元，当天收盘3.25港元，大涨30%。 

细读绿城管理控股有限公司的招股说明书，再结合身边的案例，猛发觉“代建江湖”风起云涌，全国有28家大型房企做代建。在杭州，宋卫平亲手打造的“绿城代建”分化为三个谱系——绿城管理、蓝城乐居、蓝绿双城。

PART 1 

绿城管理是绿城系代建的集大成者，招股书中有这样几组数据，恰好说明了“绿管”的江湖地位：

2019年，绿城管理集团新增总建筑面积约1600万平米，占市场份额的23.7%；以收入累计占份额为22%；

图源绿城管理招股说明书 

2017年至2019年累计代建 总建筑面积，绿城管理以30.3%的市场份额一骑绝尘，超过第二、第三、第四名的总和；

图源绿城管理招股说明书 

2017年、2018年及2019年，绿城管理的商业代建分别录得营收为8.067亿、11.45亿、14.708亿，占总收入的79.4%、77.3%和73.8%。商业代建的营收占到“绿管”总收入的七成以上，相比于城区改造等政府代建业务，其强势地位一览无疑。以至于，绿城管理招股书中特意写上：除了商业代建，还将积极扩大开发公共住房、城区改造及其他政府代建的业务。 

恰恰是在这两块业务上，绿城的代建江湖被“撕开”一角。

PART 2 

在杭州，肇始于2017年的旧城大规模改造，产生了巨量的政府代建业务。

之前，各区政府多和绿城合作，诞生了像萧山区湖头陈花苑这样的代建经典案例，其外立面工整美观、楼间距合理，与高档次商品房相比也不逊色，获得了“西湖杯”。

绿城代建的湖头陈花苑

随着中国内地房地产行业的转型，代建行业以轻资产经营模式、高盈利模式及专业管理能力作为核心竞争力。由于是轻资产，重人脉，重品牌，代建的准入门槛并不高。人事更迭，绿城管理旗下的乐居板块迅速分化，各自打出旗号。

在浙江，绿城代建模式基本上“天下三分”：绿城中国前任行政总裁曹舟南带了一拨人马，开创了蓝绿双城，内含公共住房、城区改造业务，并主攻TOD政府代建业务。去年年底，绿城乐居板块裘黎明团队离开，赴蓝城与宋卫平会师，打响了蓝城乐居品牌。过去几年，裘黎明一直是绿城乐居的“操盘手”。 

在蓝城乐居官司网上这样介绍：由绿城、蓝城创始人宋卫平先生亲任董事长，由中国政府代建事业引领者裘黎明任企业负责人。 以轻资产代建业务为核心，为政府及企业提供以房地产开发和公共基础设施建设为依托的全产业链一站式服务。聚焦政府建设项目专业服务，以商业代建及资本代建为两翼，致力于创造安定、美好、和谐的人文环境，为中国城市化进程留下优秀的建筑作品，为社会发展作出积极贡献。 

同样奔着分拆上市目标，蓝城乐居集团近期动作频频，不断攻城略地。上周，和钱投集团签约的江干区范家社区安置房项目举行了开工仪式。 

范家社区安置房效果图 

据公开报道：7月7日，杭州市钱投集团“43150项目行动计划”第七批重大工程集中开工。此次集中开工项目包括安置房、道路、河道等6个项目，工程总投资额达22亿元。此次开工的天城单元R21-38、13、23地块三个安置房项目由杭州市钱投集团下属城东建投公司负责开发，蓝城乐居集团负责实施代建管理工作。 

研究员注意到，此次开工的三个安置房项目总建筑面积约22.66万㎡，1300余户房源。据悉，此批安置房的代建费每平米1000元，高于湖头陈花苑800元/方的代建费。如果按3个点的代建费，放在新房价4.65万/㎡的城东，似乎又不够一点。看来，蓝城乐居把利润指标放一放，先“跑马圈地”，打造蓝城代建新一代的标杆。  

裘黎明致词

开工仪式上，蓝城集团副总裁、蓝城乐居集团总裁裘黎明出席并致词，表示作为本次开工安置房项目的代建单位，蓝城乐居集团将为本项目配置精兵强将，以党建引领，将支部建在项目上，以更饱满的热情、更扎实的作风、更严格的标准，推进项目建设。 

再来看蓝绿双城，去年底在杭州的共建者大会上，蓝绿双城董事长曹舟南公布了公司成立一周年的成果和思考。

蓝绿双城举办共建者大会

蓝绿双城数据显示，截止到2019年11月公司成功签约项目30个，规划建筑面积超过1000万平方米，可售货值超过800亿，进驻杭州、深圳、成都、郑州、宁波等16个城市。

曹舟南反思传统的代建模式后，蓝绿双城确定走共建商业模式。共建是代建的升级和创新，基本原则是价值创造、利润兜底、售价对赌和超额分成，主要类型有小股操盘、融资代建、纯代建、合作开发四种。 

共建模式更多是与投资人、基金方、客户以及所有的合作方形成利益、责任、风险对等，而代建模式是由委托方承担全部风险。

PART 3 

像曹舟南思考的那样，代建正处于“三岔路口”。 

代建市场的竞争日益加剧。这在绿城管理（9979.HK）的招投书中也有阐述：2019年中国内地已有28家承接项目的大型代建公司，且竞争对手个个来头不小，可能拥有更丰富的财务、技术及其他资源，更高的品牌知名度和更大的客群。  

图源 绿城管理招股说明书 

其次，城投公司的市场化程度渐深，政府方对于项目质量、性价比的要求越来越高。毕竟，水呛得多了，也就成游泳高手。今后，代建方在谈判桌上的对手都成精了。 

譬如，杭州江干区新塘社区安置房坤塘悦府位于艮山西路上，白色外立面令人看了心动，被誉为“颜值超过商品房”。小区的建设主体单位是运河江干指挥部，代建单位并非上述三家中的任何一家。 

坤塘悦府实景图 

代建模式在疫情期间风险也得以放大。绿城管理前3个月的营收和利润同比均有明显下滑。问题在于能否双赢。曹舟南有个观点，目前代建最大的问题是所有风险在投资人，今后必定面临困难。代建方不过是赚多赚少的问题，所有人员经费算进项目成本，一般安排800万-1000万元，然后按照总体销售额的5-7个点算服务费。 

对于投资人来讲，代建风险与产出比本就不成比例，而疫情又把这块风险成倍放大，这在四五线城市，几乎是“不能承受之重”。