文/住浙网研究员 徐创

断供之后的久旱逢甘霖，成为了这段时间下沙楼市的主旋律。春风金沙、望金沙的亮相让沉寂十年的金沙湖，终于有了新血液。

而最近，空窗了一年多的大学城北也重回人们的视野，祥生·江山云樾领出首张预售证，推出了5幢高层，共计382套房源。

接下去，在大学城北之外，下沙沿江时隔5年之后，也终于要有新供应了——广宇·锦上文澜预计八月首开，将推出5#楼房源。

江山云樾VS锦上文澜，大城东的刚需们终于可以挑一挑了。

一、更低的总价VS更高的倒挂

价格总是购房者最关注的，而自从双限地推出之后，房价也不用藏着掖着了。

江山云樾和锦上文澜都是双限地，精装限价分别为26200元/平米和30000元/平米。以江山云樾和锦上文澜的最小户型约88方和约89方来算，总价分别约230万和267万。

显然，江山云樾的置业门槛更低，甚至可以说是杭州主城中门槛最低的一个。对于紧抠预算的刚需来说，不容错过。

限价之下，除了新房的绝对价格，一二手之间的价差也是购房者非常关心的因素。

在这方面，锦上文澜是红利更大的那一个。得益于文海学区的加持，锦上文澜附近小区的小户型挂牌价基本在4万左右。

典型的如锦上文澜东面的保利江语海，小户型普遍挂牌4万+。即便是品质较差的经济适用房景冉佳园，小户型的挂牌价也近4万。 

保利江语海实景图

而且这样的价格，市场接受度还比较热烈。据我爱我家的店员介绍到，上个月仅景冉佳园的二手房成交就有20多套，议价空间一般在2000元/平米左右，成交价达到了约37000元/平米。

保利江语海的成交虽没这么多，但均价也达到了约39000元/平米。也就是说，锦上文澜存在着至少7000元/平米的倒挂空间。

而江山云樾的倒挂红利则没那么明显。附近的楼盘如宋都东郡国际和东郡之星二手成交价在29000元/平米左右，差价近3000元/平米。

二、便捷的商业VS优质的学区

在配套方面，江山云樾所在的大学城北，已经发生了日新月异的变化。最明显的就是商业空白的填补。

江山云樾的一街之隔便是水云和达城和圈圈里，体量虽然不大，但是肯德基、星巴克、物美超市、农贸市场等可以满足日常的消费需求。

圈圈里和江山云樾一街之隔

此外，还有已经开业的奥特莱斯，驾车大约5分钟。目前，奥特莱斯二期正在建设，三期正在规划，将形成一个约40万方的商业巨无霸。

在江山云樾周围还环绕着十所学校，包括云帆小学、启源小学、启源中学，以及在建中的一所小学、一所幼儿园和一所国际学校等，其中启源中学已经确定由文海教育集团托管。 

启源中学实景图

相较于几年前的大学城北，江山云樾遇到了板块发展的兑现期，商业、教育都是新的面貌，而且和这些配套的关系都很亲密。

当然，痛点也很明显，那就是缺乏轨道交通，直线距离最近的文海南路站都有约2.5公里。不过，一条连接下沙和海宁长安的轻轨正在规划，或将在江山云樾附近设置银海街站。 

渐趋成熟的大学城北

相比之下，锦上文澜周边的城市界面更加成熟。地铁是现成的，虽然不是严格意义上的地铁房，但是和云水站约500米的直线距离足以让江山云樾羡慕。

更加成熟的城市界面，也意味着发展空间的缺乏。就拿商业来说，锦上文澜附近没有大体量综合体，距离最近的是商业部分约8万方的下沙宝龙广场，而且还隔了一座浙江工商大学。

文海实验学校文清校区实景图

要说锦上文澜最亮眼的配套标签，非“教育”莫属。文海实验学校文清校区就在楼盘的南侧，和本部的距离也仅有约750米。

至于文海实验学校，它是下沙名副其实的第一梯队学校，“是江干区仅次于采荷的学校”。不过，文海实验学校未来三年的招生情况都是红色预警，即适龄儿童超过招生计划。

因此，也存在着不确定性。一方面期房不承诺学区，另一方面即便划进了学区，在资源紧张的情况下，能否成功就读也不一定。

三、更生活的大盘VS更优秀的户型

回到产品本身，锦上文澜规划了7幢26层高层住宅和1幢24层公租房，可售户型统一为约89方。

江山云樾则是一个约50万方的超级大盘，一共规划有33幢高层，主力户型约88-128方。

江山云樾鸟瞰效果图

作为一个大盘，江山云樾在生活营造上拉开了和锦上文澜的差距。据销售介绍，江山云樾景观面积达到了惊人的约10.5万方，无论是园林绿化还是活动场所设置都更加丰富。

锦上文澜约89方户型有2个卫生间

锦上文澜最大的产品优势在于户型设计，锦上文澜的约89方和江山云樾的约88方相比，均是三开间朝南的3房设计。

锦上文澜胜在做到了三房两厅两卫（其中一卫没有淋浴），多出的“半个卫生间”，没有完全舍弃该有的居住功能，在控制总价的同时提高了生活的舒适性。

差不多的户型功能，江山云樾则需要约98方户型才能做到。不过部分约98方边套户型，在采光、通风上的表现也更优秀。

通过对比，不难发现，锦上文澜胜在倒挂和学区，江山云樾胜在大盘和人居。

锦上文澜会更难摇，仅有的700套房子今年分三次推完；江山云樾，2710套房源供应，机会还有很多。在供应紧张的下沙，两个楼盘都值得尝试，毕竟房子不等人。