文/住浙网研究员 徐创

最近几年，“涨声一片”构成了杭州楼市最主要的基调。特别是双限政策出台以后，“涨价”更是被放到了台面上，在年化5% 涨幅的刻度内进行着价格更新。

然后，就在这样的楼市东风下，有一些板块却“涨不动”了——要么是有被限价严格限制的客观因素，要么就是自身没有了价格继续上扬的动力。

那么，这样的板块都有哪些？

一、新房被严格限价， 二手房涨上天

在价格双轨制的大背景下，房价的上涨分为了两个维度，一个是新房，一个是二手房。其中新房由政府严格控制，二手房的自由度则更高，更易受到市场的影响。

其中就有那么一些板块，新房是在政策的限制下涨不动了，但二手房却飞上了天。

三墩北，目前板块精装限价28100元/平米，是主城范围内的门槛。而早在2017年底，万科融信·西雅图首开均价就已达到约27000元/平米。

万科融信·西雅图实景图

换句话说，三年时间，板块的天花板只抬升了约1000元/平米。这种涨幅放在整个杭州来说，是微乎其微的，毕竟过去三年杭州新房均价涨幅高达12.8%。

与新房相对的，二手房就好似脱缰了一样。随着西雅图、西湖国际城等新盘的交付，二手房价一天一个台阶地迅速攀升。

三墩北实景图

根据兔博士数据，西雅图6月份成交均价还只有约37000元/平米。到了11月，成交均价已经来到了约43000元/平米。二手房仅用短短半年，就达成了新房三年所未达成的成就。

如果放在更大的时间维度上来看，2017年底三墩北二手房如都市阳光嘉苑均价还只有约27000元/平米，三年时间几乎翻了一番。

另一个典型是市北西，37500元/平米板块自限价以来便一直没有突破过。12月7日，市北挂牌了一宗涉宅地，将于2021年1月6日出让，精装限价仍为37500元/平米。

这也就是说，明年的市北西还将有大概率继续保持“不涨”的状态。如若这样，市北西的“滞涨”也将有三年。

反观二手房，江南之星、桂语江南等次新盘已有5万左右的成交记录，而三年之前，这里的二手房还仅有3万出头，涨幅比新房来得更凶猛。

二、新房连涨，二手房却停滞了

还有一类板块则与上述板块，完全相反。例如东湖新城，2019年9月，华元拿下余政储出（2019）34号商住地块（杭辰星万里）时，板块精装限价19800元/平米。

仅过了3个月，到了2020年1月，中天拿下汀洲印月时，精装限价已经来到了20800元/平米；随后，到了5月华景川拿地时，限价再度提高，达到了22000元/平米。

然而板块限价的三连涨之下，是二手房多年以来的停滞。2018年中，研究员的一位朋友眼看楼市火热，但又摇不到新房，心里着急，便把目光转向了东湖新城的二手房。

经过反复比对，最终买了一套金帝·海珀小户型，总价约245万。如今再去看，他的那套房子几乎没有涨。目前，金帝海珀小户型成交价依然维持在约25000-27000元/平米之间。部分小区，如绿城蓝庭甚至出现了今年小户型成交价低于2018年的情况。

下沙沿江，自2017年晨光国际售罄之后，便一直处于新房断供的状态。今年，下沙沿江终于有了广宇·锦上文澜这个新鲜血液，精装限价30000元/平米，标志着下沙沿江的新房一脚迈进了3字头。

新房的长期缺席，让二手房成为了板块的主角，主城的成交热门楼盘中总少不了几个下沙沿江的身影。

下沙沿江实景图

然而成交虽热，但价格一直起不来。例如伊萨卡国际城2018年小户型成交价25000元/平米左右，今年同样的小户型成交价仅有少许上浮，约为26000元/平米。同样的情况在保利·东湾等楼盘中也存在。

不过也有个别楼盘走出了独立行情，例如保利·江语海得益于文海学区的优势，成交均价可达4万+，相比2018年的3万左右，涨幅不小。

三、新房和二手房都未涨

近日，笕桥的笕新路站TOD地块挂牌，精装限价依然为40800元/平米。

这是双限政策以来，笕桥挂牌及出让的第5宗地块。这5宗地块无论是地处板块边缘，还是地处地铁站口，均是40800元/平米的限价，可见笕桥的限价有多严。

而且2018年，同板块的璟宸府首开时就已经确定了40800元/平米的高层限价，三年来分文未涨。与新房一起被摁住的是板块中的二手房。

以滨江·金色黎明三期为例，2018年的成交价就已经在40000元/平米左右徘徊，部分房源甚至可达约45000元/平米。

滨江·金色黎明实景图

而今年，在成交的38套房源中，均价分布在37000-43000元/平米之间，并没有出现大幅的上涨。万科·公园大道的情况也类似，约40000元/平米的成交从2018年维持至今。

与笕桥相邻的九堡，情况也大抵如此。金地玖峯汇2018年10月首开，高层均价33000元/平米。2020年6月，中南春溪集首开，均价依然是33000元/平米。

目前九堡中心单元还有非双限项目合生·创展名邸和北辰·聆潮府待售，据传均价为38500元/平米。这两个项目的首开是否会让九堡的新房价格更上一个台阶，拭目以待。

而二手房方面，九堡的上涨幅度也很有限。例如2010年就卖到32000元/平米的丽江公寓，如今小户型也只能卖到约35000元/平米的成交价。

家住阳光国际的陈先生就抱怨道：“像未来科技城、奥体这样的板块，最近二手房都在疯涨，但是我们这里的价钱2018年之后几乎就没动过。”

其他小区如宋都·阳光国际、德信·泊林印象等，目前的二手房成交价也和2018年基本持平。

在普涨的杭州，作为购房者时常会有房价上涨带来的焦虑。而这些“涨不动”的板块，或许就是我们可以抓住的机会。

注：文中二手房数据来源于我爱我家