12月10日晚上，宁波再次升级楼市调控政策，提高二套房首付比例，并加强了对父母投靠落户、离婚等购房资格管控。

此前，宁波二套房首付比例仅4成，在兄弟城市中处于较低水平（杭州认房又认贷，二套首付6成），投资客加杠杆空间较大。

二套首付比例上调后，部分改善和投资客户购房杠杆将被压缩，体现了差别化住房信贷调控思路。 

2020年，浙江针对楼市出台的调控政策10余次，杭州和宁波更是不止一次升级调控、出台补丁政策。

从上半年疫情期间支持房企复工复产，再到下半年各地轮番出台限售、限价等政策抑制市场过热，楼市调控鼓点密集。

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年初，一场突如其来的疫情，让房地产行业陷入短暂停滞。

在全国多地禁止售楼处开放、工地普遍延期开工的情况下，业内普遍预计房地产行业将受到直接冲击。

原本预期的“小阳春”要变成“倒春寒”？全年商品房销售将同比下降5%到10%？房地产行业出现了一些悲观的情绪。很快，嗅觉灵敏的恒大率先开启全国促销。 

恒大观澜府

2月16日，恒大宣布2020年2月18日至2月29日期间，全国613个在售楼盘享受75折优惠， 3月1日至3月31日期间78折优惠。并且推出无理由退款、全民经纪人的大型营销活动。

阳光城、融创、碧桂园、蓝光等一众房企也快速跟进，推出类似活动。房地产市场一向买涨不买跌，市场观望情绪出现短期抬升。

恒大们的折扣虽然噱头十足，但优惠是客观存在的，给低潮期的楼市打了强心针。

为应对楼市短暂“下行”，浙江多地出台政策，支持用地企业复工复产，纾解房地产企业困难。

2月13日，浙江省建设厅出台18条政策举措，其中包括减轻房企资金压力、支持企业妥善处理工期延误、开通工程审批“绿色通道”等条款。

嘉兴、宁波、杭州也相继出台措施驰援企业，涵盖审批服务、企业减负等方面。 

杭州在一段时间内推出“减5层领证”，助房企加快周转；宁波降低了商品房预售标准，每批次预售建筑面积由原来的不少于5万㎡调整为不少于2万㎡，每批次间隔时间由原来的3个月调整为2个月。

针对开发商的纾困政策主要集中在供应端，并未直接刺激需求，较为克制。

杭州未松动限购，通过适当提高板块限价，提振楼市信心。

今年，杭州有多个板块的限价标准被上调，比如大江东实现了“三级跳”，从17800元/㎡一路上调到了19800元/㎡。

大江东宅地限价表

2019年12月，龙湖江与城最后一次加推，高层精装17800元/㎡，半年多时间限价上调了2000元/㎡。

另外，像临平北的东湖板块从19000元/㎡上涨到了22000元/㎡。滨康综合体（5月26日由龙湖竞得）限价5.15万，去年11月的御滨府限价4.92万元/㎡，而在之前基本是4.7万元/㎡。限价上调以后，先前去化一般的时代滨江悦和中海云宸续销热度渐渐被盘活。

各板块交替提价，形成阶段性利差，达到了“掩护出货”的效果，客观上助推楼市的复苏。

多重利好带动下，楼市复苏的速度远超预期，房地产成为从疫情中恢复最快的行业之一。

“万人摇”连出，一度把杭州楼市推向风口浪尖。土地市场也在升温，浙江多地土拍溢价率持续攀升。 

来自好地大数据 

进入下半年，楼市政策“蜜月期”宣告结束，浙江进入新一轮调控周期。

7月2日，杭州打响调控第一枪，明确高层次人才家庭购房自房屋网签之日起5年内不得上市交易；单价3.5万元/㎡以内新盘，向无房家庭倾斜的比例不低于50%。

宁波限购圈扩大（红圈内）

7月6日，宁波紧随杭州升级调控，不但扩大了限购圈，并且将预售条件恢复至疫情前（每批次预售建筑面积不少于5万方，间隔时间不少于3个月）。

7月8日，为抑制土拍高溢价率，绍兴出台限地价政策，竞买人报价达到最高价时，转入竞报配建人才（公租、养老）等住房面积，从而抑制地价。

7月22日，宁波出台了无房家庭有限购房细则，市区项目提供不少于50%的可售房源，供“无房家庭”优先认购，“无房家庭”优先认购的商品住房，须取得不动产权属证书满5年后方可转让。

9月，为避免再次出现万人摇，杭州继续对政策打补丁，个别红盘80%房源供无房户有限购买，并实施5年限售。

调控政策效果明显，杭州再未出现“万人摇”，宁波房价涨势也明细收敛。

全国范围来看，从5月份开始，房地产单月销售面积和销售额均已实现同比增长。宽松的货币环境，叠加疫情期间压抑的需求集中释放，部分区域楼市出现了过热现象。

7月24日，全国房地产工作座谈会召开，北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波、长沙等10个城市代表参会，其中杭州和宁波刚于月初升级调控。

8月20日，住建部和人民银行召开重点房地产企业座谈会，12家房地产企业负责人参加会议，形成了“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”，即“三条红线”。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，相应实施差异化债务规模管理。

三条红线具体内容为：

1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

2、房企的净负债率不得大于100%；

3、房企的“现金短债比”小于1。  

头部房企中，恒大、绿地、富力等，三条红线全部“踩线”，开启了降负债之路：一边分拆物业公司上市，一边抛售资产包回收现金流。

万科集团董事长郁亮将“三条红线”的重要性和“招拍挂制度”相提并论。郁亮认为，从“三条红线”开始，金融红利时代画上句号，进入管理红利时代，房企基本不可能再通过高杠杆快速扩大规模。

土地市场的影响立竿见影，相关数据显示，今年9-10月，红色档房企平均投资金额较1-8月降幅达25%，而绿色档仅小幅下降2%。资金相对稳健的中海、保利等房企，仍保持较高的拿地积极性。

不止是供应端，中央对需求侧也有出面干预。9月，有媒体报道，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下，该比例水平大致相当于2015年房地产去库存政策推出之前的水平。

中央一方面约谈楼市热点地区，要求因城施策稳定预期，同时又在金融层面抑制货币过度流向房地产行业，双管齐下稳定楼市预期。

回顾一整年的楼市调控，关键在于一个“稳”字，既要托底防止过冷，同时也要打压非理性上涨预期，促进房地产市场平稳健康发展。

杭州的两轮调控补丁，收到了一定的效果，热点盘的投资氛围明显淡化，9月新政后再无“万人摇”。但要说杭十区楼市暴涨暴跌，不大现实，个别板块或会阴跌，但整体而言楼市会“小碎步”的涨。

宁波政策力度更大，见效更加明显。一方面，无房家庭摇号中签率高，除极个别红盘外，基本无需摇号；另一方面，市场焦虑感明显缓解，购房者愈加淡定。 

购房群聊宁波市场

12月10日的宁波新政，进一步促进房地产市场回归平稳状态。

研究员注意到，杭州近期新挂牌宅地限价一分未涨，稳房价预期明显。

截止到12月15日，杭州市区包括萧山和临安在内已累计挂牌了15宗宅地。这批将于2021年初出让的地块，限价无一上调，其中笕桥板块更是3年未涨，依然是40800元/㎡。

2021年，随着经济进一步复苏，房地产调控这根弦大概率继续紧绷，房价有望进一步企稳。

2021年，在杭州要不要买房？买哪里？敬请关注住浙网“年终策划”第2弹。