文/住浙网研究员 徐创

祥符板块，正在发光发热！

把时针拨回到2018年，当时作为板块中的TOD项目，中城汇按理说是众人争抢的红盘。然而最后一次加推，199套房源只有84户家庭登记。

2019年开售的和宁文华府，在8次加推中仅头两次需要摇号，后面的6次推盘均流摇，一直流摇到了今年5月份。

虽然这两个项目都已售罄，但从摇号数据上来看，还是反映出祥符当时并不受青睐。而如今，当更多开发商加入到祥符板块，当楼盘扎堆、竞争更激励的时候，新盘的摇号中签率却在逐步走低。 

祥符板块在售、待售楼盘

一、祥宸府开启板块低中签

情况是从今年年中开始转变的！5月中旬，荣安招商·祥宸府首开推出了101套房源，最终登记人数为760户，整体中签率仅13.3%。

从祥宸府开始，整个板块都“香”了。9月份，祥宸府加推，159套房源比首开时多出了不少，但是中签率却没有上升太多，仅19.3%。

荣安招商·祥宸府效果图

以祥宸府为开端，板块中的新盘陆续面市，让人惊掉下巴的摇号中签率也不断“曝光”。

5月底，金地·大运桥西府首开，中签率仅10%，到了11月份的最近一次，中签率已经下降至6%。

还有一直“鸽”的禹洲宋都·望林府，首开洋房均价45500元/平米，但中签率依然仅有12%。趁热打铁，约20天后望林府便加推，一下子放出了313套。

大家湛景·天承美筑鸟瞰图

刚于上星期首开的大家湛景·天承美筑推出了122套房源，目前正在火热登记中。据楼盘工作人员透露，在预售证领出后的那个周末，售楼处来访就有602组，想必又会是一个低中签。

中签率一个比一个低，很难和之前贴上“流摇”标签的祥符联系起来。那么从流摇到逐步走低的中签率，从不好卖到抢着卖，祥符究竟经历了什么？

二、板块建设逐步进入兑现期

此前，说起祥符，或许很多人的印象中都比较模糊，人们更熟悉它的另一个名字——万达板块。

正是凭借着万达广场等配套的逐渐完善，祥符的知名度不断打响，宜居氛围也变得醇熟浓郁。目前，祥符已经不只有万达，万融城（在建）、杭行荟以及中城汇的商业部分，持续丰富着板块的商业配套。

烟火味足的万达金街

城市感就这样点滴塑造起来。曾经一旦过了留石高架，就是一片工地的景象。如今北部软件园起来了，还有汽车互联网产业园等，涉及计算机软件、电商、物联网等诸多产业。

祥符里历史文化街区效果图

城市的有机更新也在积极推进，总用地面积达约29.49公顷的祥符里历史文化街区，由GOA大象设计操刀。最大限度地保护了原街巷尺度、原建筑风貌这样的文脉肌理，也以此挖掘、深化祥符的文化价值，引导街区文化商业发展。

可以说，待祥符里历史文化街区建成，祥符又将多出一张响亮的名片。

交通上，除了已有的留石快速路，还有纵贯的2号线和10号线（在建），一西一东加持着板块。正是商业、产业、交通等各方面配套基础的不断夯实，让原先那个“落后”的祥符摆脱了刻板印象，赢得了购房者的青睐。

三、热门板块包围下的价格洼地

受追捧，和它所处的地理位置也有莫大的关系。

祥符位于杭州城北，南至石祥路、西至古墩路、北至余杭区界。摊开地图，你会发现和祥符接壤的板块，个个都是热门。

例如祥符西侧的是三墩北，一个“万人摇”频出的板块，板块内的楼盘基本都要进热点楼盘名单。

北面的运河新城（勾庄）也是同样的情况。由此，原本想在这两个板块买房的有房户，被政策拦在了门外，只能把眼光转移到祥符。

祥符的南面则是申花和桥西板块。申花在售新盘少，房价动辄六七百万。而只要跨过一条留石快速路，房价就能控制到400万左右，配套还能基本共享，吸引力自然很大。

再来看桥西，新房已经断供，想要买房的要么接受天价的二手房，要么往北进入祥符或者运河新城（拱墅区）。目前，祥符的选择显然要比运河新城多。

摇号政策的因素、周边板块的情况，都将购房者往祥符引导。

祥符的限价很讨巧，以祥园路为界，以北精装限价36000元/平米，如祥宸府和天承美筑。

放在杭州主城来说，这个属于“低价”，是首改客群可以接受的价格。这样的价格正好处于35000元/平米这条刚需线，意味着不用将更多的房源向无房户倾斜，拉高了买到房的几率。

祥园路以南精装限价40000元/平米，如金地·大运桥西府、远洋建华·宸章新邸，离申花、桥西更近。够不上这两个板块的，近在咫尺的祥符便成了不二之选。

四、无倒挂依然受宠

至于板块的一二手房倒挂，祥符的表现并不突出。目前板块中的二手房，如靠近申花的天阳·美林湾、金地·申花里等小区，近期成交价在33000-40000元/平米左右。

长期以来，板块中无倒挂，甚至“顺挂”是主旋律。这也就不难理解为何中城汇、和宁文华府卖得比较艰难。

毕竟当时2公里外的万象城幸福里，风头正劲，三墩北的几大热盘，不断收割着关注度。众人盲目跟风下，没有倒挂的祥符是极易被忽略的。

如今当摇号新政加码，重申“房住不炒”的时候，投资需求逐渐退潮，自住需求开始回归。因此，尽管无明显倒挂，但是各方面都不掉队的祥符还是吸引着改善客群的关注。

眼看着祥符的中签率逐渐走低，当初更容易地买到了中城汇、和宁文华府的购房者，是否会有种“捡到”的感觉？