拆盲盒!社保10年以下亚运村不要想了,真的吗?

文/住浙网研究员 华静 

红盘潮下,万众瞩目的亚运村真的来了。 


率先登场的是,绿城亚运村项目桂冠东方:939套房源,限价47000元/㎡。从户型分布来看,高层面积约110-294方共计759套,超高层面积约119-197方共计180套。 

  

刚刚,华润亚奥城也领出预售证了,12幢住宅一次推光,共942套可售房源,户型建面约123-182㎡,精装售价47000元/㎡。 

显然,这并不是结束,而是开始。明天,万科日耀之城预计将赴约,绿城桂冠东方另外的约1800套房源将分成两张预售证登场。所以,想要买亚运村的,耐心再耐心,至少等到明天下午再做决定。


  

换言之,亚运村的4400余套房源,将一次性“梭哈”。  

面对这史无前例的红盘大撞车,社保巨子们踌躇满志,志在必得;而既不是人才也不是无房户还吊在社保末端的“小微”族,也难抑“乞盼成为天选之人”的拳拳之心。 


Q1: “亚运村三子”在明年亚运会期间有人住吗?住过的会换装修吗?

万科的楼盘,运动员村赛事期间空置;绿城桂冠东方,运动员村赛后换马桶、铺墙纸部分装修;华润亚奥城是技术官员村,赛后要重新装修,卫生间除地板墙面外全换。


Q2: “亚运三子”正面交锋怎么选?


目前,桂冠东方、日耀之城、亚奥城三个项目都未有实体样板房开放,对购房者而言,基本上要靠盲摇+拆盲盒。

那么,盲摇之下“三兄弟”到底该怎么选?不妨先来看看三盘各自的指标及优缺点分析。

 

绿城桂冠东方 

绿城桂冠东方为杭州亚运会赛事运动员1号村地块。项目共规划了37幢高层,含6幢超高层,面积段约100-220㎡,其中98-129㎡为三房、135-197㎡为四房、198-217㎡为五房户型,总房源套数约2700套,项目需规划配建一所幼儿园。 

首张预售证领出的是项目一区1-8幢,四区5、7-10幢,共939套,建面约110-220㎡,精装均价约47000元/㎡,小户型套均起步在465万左右。 

冻资门槛首套为150万,二套300万,全款520万,其中65周岁以上报名客户需一次性付款。登记时间为8月14日至16日。 

  

项目优势:

1. 属性较为纯粹,是三个项目中唯一的纯住宅项目,居住体验相对较好。

2.三个项目中房源数量最多的一个,占亚运村总房源的60%,约2700余套,入选概率更高。

3.绿城品牌,市场认可度与保值性高。

4.起步户型较小,准入门槛较低。

项目劣势: 

1. 离地铁较远。

2. 位于整个亚运村项目东北角,北面的几排住宅也许会受噪音影响

万科日耀之城 

万科日耀之城则处在运动员村2号商住地块之上。总体量约11.7万㎡,包含了住宅、商业、写字楼等不同业态。南侧商业部分规划了1幢超甲级写字楼、4幢独立办公楼、滨水街区商业沿岸的滨水休闲带,地块东侧有一个24班小学。

日耀之城拥有10幢住宅,约744套房源,是三个亚运村项目中住宅体量最小的一个。 

沿河的6幢滨水景观住宅是一个组团,起步户型144㎡;非沿河的4幢都心华宅是一个组团,户型面积在105-144㎡。按照4.7万元/㎡的价格计算(按公示为准),小户型套均起步门槛约在493万左右。 

  

项目优势: 

1.项目整体滨河而建,水景美宅。

2.“三兄弟”中唯一不需要在亚运会期间提供住宿的项目,新房属性更为纯粹。

3. 一字排开,南向采光很好。 

项目劣势: 

1.体量较小,居住氛围相对较差。

2.在三盘中位置相对较差,更靠近交轨,噪音较大。

华润亚奥城 

华润亚奥城项目位于技术官员村地块,占地约13.6万方,总建筑面积约74万方,由12幢高层住宅、5幢挑高行馆、5幢沿河平层、一幢超高层、一幢地标写字楼、一幢星级酒店组成。 

作为亚运三村中业态最丰富,且是唯一的地铁上盖项目(地铁6号线亚运村站上盖),项目的商业也是一大卖点,极有可能引进仅次于万象城的万象天地。另外,滨水公园地标,博物馆、音乐馆、图书馆等城市配套一应俱全。 

可售房源大约942套,户型面积约120㎡-185㎡,包括约125㎡的三房,约145㎡、165㎡、约185㎡的四房。小户型套均起步门槛在580万左右。 

  

项目优势: 

1.三个项目中唯一的地铁上盖,且自带“地标性商业”(10万㎡购物中心和2万㎡的商业街),配套优势最佳。 

2. 毗邻人才公寓内部小学、幼儿园,与小学一街之隔。 

是三盘配套最好的楼盘,也是3个项目中距离钱塘江最近的TOD项目,配套优势这个是首选。 

项目劣势: 

1. 项目起步户型较大,准入门槛较高。 

总体来说三个项目各有千秋,均衡来看,华润亚奥城配套最为强势,但奈何门槛稍高。绿城桂冠东方推盘量大,入围概率更高。万科在三个项目中看似稍弱,但也有滨河景观、商业配套等优势。 

借用网友的一句话:别比来比去了,买得起就上,摇到哪个都得偷着乐。

Q3 : 亚运村是“社保巨子”的专享吗?多少年社保是准入门槛? 

亚运村实在太热,有传言称,亚运村的报名群内有超过四成购房者都是社保满10年的“巨子”。

这样的门槛,意味着哪怕手握房票,社保年限较低的购房者极有可能连摇号资格都摸不着,成为这场狂欢中的陪跑。 

今天,研究员向绿城桂冠东方的置业顾问咨询,其表示这两日来咨询的购房者很多,社保年限高的老杭州也不少,但对该组数据的真实性,由于内部暂时并未有统计,他不能下论断。理论上来说,肯定是社保年限越长的机会越大。 

按照桂冠东方首批预售证939套房源人才15%,无房30%倾斜,有房55%计算,人才,无房,有房的房源套数分别约为:141套,282套,516套。 

在1:10的比例下,无房肯定满格,有房户多半也会满,若人才也按照满格计算。 

有房或30周岁以下单身的摇中比例大致可以这样计算: 

516/((1410-141)+(2820-282)+5160)=5.75% 

无房户概率=10%+5.75%=15.75%,约为有房户/30周岁以下单身的2.7倍。 

人才的摇中概率=10%+10%+5.75%=25.75%,约为有房户/30周岁以下单身的4.4倍。 

从数据中就不难发现,人才、无房户还是在这场摇号中占据绝对的主动权。但由于1:10的摇号入围比例,三类人群预计都逃不开“拼社保”这一关。 

若按照社保年限分类,研究员判断以下三类人群的摇中概率如下: 

13年以上的“社保巨子”:由于社保顶格是15年,所以13年以上的优势还是比较大的,不论是人才、无房或有房预计入围概率都较大。按照资金门槛来说,华润亚奥城门槛较高,可能竞争压力稍小。 

8-13年的“社保中子”:可以一试,但能否入围认为需要打个问号,就摇号入围几率判断个人认为是无房>人才>有房。因此建议,这些房票要么等桂冠东方的后2张预售证,要么去396套的星翠澜庭,至少那边摇号机会更大 

在人才这一栏之中,不少高新人才年纪都不小了,社保年限这个指标可能会卷起来。个人认为无房户入围概率是最大的,毕竟35周岁左右在杭州还无房的优质房票基数可能不大,这个社保门槛绝大多数群体极有可能是有房的改善家庭,所以在有房这一栏竞争会相当激烈,入围概率偏小。 

8年以下的“社保小微”:人才或无房家庭还可以勉强一试,有房的/30周岁以下的单身,基本退出这场竞争。 

30周岁以下的单身在由于工作年限问题基本达不到这个门槛,至于有房的改善家庭摇号机会基本被社保中子或社保巨子抢占了。

Q4:“亚运三子”哪个入围概率大? 

从概率学的角度来说,约2700套的桂冠东方看似稳稳的幸福,但将分3张预售证,平均下来三盘相差无几。对于购房者是“幸福五选一”,同时更纠结。

就绿城项目而言,由于房源位置差异,三张证也会出现分化,大家的摇号策略,可以根据这一要素多做考量。

以下长图,是此次红盘潮的摇号必备。