分化!红盘难摇,粉盘掉“粉”,二手房成交愈加过分

文/住浙网  艾维 

“金九银十”,成色不足,基本已成定论。

杭州楼市像回到2018年下半年。彼时,城东新城卖不动,钱江新城的都会森林降价促销,申花的绿城建发沁园首开49500元/㎡,中签率居然超过40%。

放在今天,很难想象吧。但很可能,这一幕会重回。

原因无它!制造行情的两大“发动机”在熄火:贷款难+二手房被摁

PART 1 

进入9月,市场热度骤降,连一声“再见”都不说。

远郊楼盘以富阳几个板块为代表,进入了分销+购房送车位+打折的“三件套”。

力度没有最大,只有更大:你车位打对折,我买房送车位;你送的是五菱mini,我抽2台特斯拉;你是“工抵房93折”,我特价房一步到位——9折。

回顾》》买房送车,全款93折,一波降价促销悄悄来临

 

接着是车位优惠,起先是大江东、富春、临平北等板块促销,随后是亚运村、艮北、丁桥等板块跟上:车位配比高,有点利润,开发商还能“出血”。

搞笑的是,摇号前一些项目的置业顾问会惯例地问“你买不买车位?”如果诚实地回答说“不考虑”,置业顾问会请求登记时不要勾他(她)名字,怕拖小组业绩的后腿。

车位的利润贡献度,可见一斑。

 

                                                    杭州二手房今年成交量

二手房被摁牢了,置换行情的源动力变弱,杭州“二手房参考价”的杀招还没有拿出来、

截止到9月22号,杭州9区(除临安外)的成交量刚刚到达2800套,整个9月二手房成交量在3000套左右。这仅仅是今年3月成交量的1/4,当月刷出了年内新高的11534套。

PART 2 

寒意,不可避免地传导到新房市场。 

最明显的感受是,粉盘终于褪色掉“粉”了,不再是无差别的难摇。

先看萧山区市北东,在6000+摇号的“滨涛映月大军”解封的情况下,招商蛇口花屿观澜里本次加推的176套房源,原以为会触发拼社保,结果发现是想多了:

总共迎来了988户登记,中签率17.8%。其中人才5户,无房家庭354户,中签率约25.76%;有房家庭629位,中签率约12.69%

 

市北目前4个可售项目中,花屿观澜里地铁优势最明显,距离2号线建设一路站约500米,但从登记情况来看,项目号召力不敌滨江滨涛映月。

滨涛映月开盘时机选得好,还带着红盘潮的“余热”。研究员有点好奇,如果10月加推,还会有6000+的盛况吗?

5月份杭州首次集中供地,钱新2.0的四堡、七堡地块限价分别为6.75万元/㎡和6.6万元/㎡,提振了毗邻的艮北新城的新房行情。直线距离不到2公里,限价差了2万多元/㎡,这个想象空间不是一丁半点。

于是,品牌很一般的花样年对越天因为是收官之作,中签率最低至10.6%,差一点限售。 

 

绿城潮听明月效果图

这次,绿城潮听明月含着“金钥匙”而生,首开158套,被认为拼社保的可能性很大。结果再次让人大跌眼镜:首开只有1451组报名,中签率10.89%,对于社保小微来说,是个好消息。 

说好的拼社保呢?

潮听明月的“冷”并非无迹可寻,大致可列出这几点:

1、绿城项目一拥而上,加上万科河语光年的分流;

2、中秋节三天登记,一些客户冻资资金不到位,无法报名;

3、项目之前的宣传力度并不大,也让不少人错过这次机会。

不可忽略的是,杨柳郡4期的一套二手房降价成交,单价约5.3万元/㎡。手边买房数据显示,杨柳郡165套挂牌房源当中,近期涨价卖的只有12套,但降价卖的房子却有87套。 

 

眼下,一些有投资考虑的房票对标的不再是6.6万元/㎡,而是5.3万元/㎡的价格标杆。当然你可以从户型、楼层、配套等维度,来论述潮听明月交付后二手房价不可能低于6万元/㎡,但终归没那么香了。

何况,还有始终悬着的“二手房参考价”这把剑。

研究员觉得,形势越来越向手头持有现金的买家倾斜。杭州楼市还不能定义为“买方市场”,但买家的议价能力在增强。

PART 3 

要看到,有房户摇号依旧很难。 

譬如潮听明月这一次,尽管分流了那么多房票,轮到有房户摇剩下的88套时,中签率也就6.3%,基本上摇到就要烧高香了。 

所以,因为8.5新政的力度,加上央行“二道红线”的巨大影响,楼市出现了明显的分化和“箱体震荡”。在可见的一段时间内,这种冰火两重天的现象还将持续。 

 

央行在新年第一天推出的“两道红线”,看起来,就是事实上的限贷,调控的终极“杀器”。这是为各大银行的“房地产贷款规模占比”设置了“两道红线”——房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上

和利率普遍收紧相比,到了三季度末,各大银行、股份制商业银行基本上的额度已经用完。所以,行情在新年的第一天就悄悄被套上了笼头,只是蒙眼狂奔时不自知罢了。

还有严查经营贷资金流向,也够不少人喝一壶的了。

如果眼光放远、放宽一些,会注意到刚刚过去的中秋节,港股上演了“暴跌千点”行情:恒指暴跌3.3%,回到了去年的同期低位,国企指数跌了3.38%,差点跌破去年疫情爆发时的恐慌低位。

 

跌得最惨烈的是香港本地个股,尤其以金融地产等板块跌幅最为显著,整个地产指数跌逾6%,连带银行保险、公共事业、工业制造等板块全线回落,引发了“黑色星期一”。

其中,郭氏家族的新鸿基地产跌超10%,李兆基家族的恒基地产跌超13%,李嘉诚旗下的长实跌了9.32%,长和跌了2.86%,郑裕彤家族的周大福跌了4.73%,可谓无一幸免。另外像九龙仓置业、太古地产等也跌势明显。

内房股也是“鼻青脸肿”,新力控股大跌87%,临时停牌。

这种走势在暗示,香港地产板块的逻辑在悄然重写。而内地的“招拍挂”的始作俑者正是学自香港。

源头如此,下游何堪。

如果要给建议,就是在“震荡期”保护好你的现金流。以后一段时间,会有更多的“捡笋”机会。