上半年抢房下半年凉,湖州摇号“出道即巅峰”背后

/住浙网研究员 张伟博 

编者按: 

金九银十本是购房旺季,然而却时不时透着寒意。杭州的倒挂摇号红利,让新房市场尚保留了一丝颜面,但二手房成交量已跌至“冰点”。

杭州远郊,临安售楼处早已门可罗雀,上半年熙熙攘攘的投资客不知去向,部分售楼处开始“请人”扮客户,增加人气。

环杭一线楼市,在共性方面还有何个性之处?住浙网的研究员在寒风中,开始新一轮的跑盘,“2021环杭观楼”首篇发自湖州。

湖州新房供应量大,且一度依赖投资客,可以作为楼市拐点的重要观察样本。 

湖州楼市“高光时刻”

在楼市调控的层面,湖州堪比全国模范生长沙,曾一度希望通过压低房价,吸引人口流入,增加城市竞争力。

但低房价是把双刃剑,如何平衡房价和土地财政,考验执政者的智慧。

近两年,湖州有意改变思路,通过减少供地、抬升整体房价水平。开发商们嗅到了风向的转变,开始频繁加预期拿地。尤其是今年上半年,市区地王频出,地价持续跳涨。

好地大数据显示,湖州市区共有4宗万元地(楼面价大于10000元/㎡),均成交于2021年。

湖州高价地块表

 

土拍节节高,新房库存持续下滑,楼市进入了卖方市场。

经过2020年去库存,湖州楼市部分板块一度出现了供不应求,不少项目再现“抢房”现象。

仁皇山板块的新城吾悦广场,均价14666元/㎡,最后一次开盘要求全款+捆绑双车位,当天售罄,一房难求。

 

数据来自好房研究院

商品房成交数据,同样印证了楼市的火爆程度。2021上半年湖州全市商品住宅成交43870套,同比增长50%,成交金额638亿元,同比增长59%,创下历年同期最好成绩;成交均价13615元/㎡,亦创下新高。

“上半年这波行情,主要还是本地人在买。投资客先把节奏带起来,然后本地人开始有点坐不住,又冲了进去。”东部新城销售经理小王总结道。

“三令五申”,湖州持续出台调控政策

但湖州楼市并未赶上好时候,某种程度上甚至“撞在了枪口”。

今年上半年,恰是中央对楼市调控绷的最近的时候,对于热点城市,基本露头就打。

湖州并非住建部名单上重点关注城市,但调控一点不含糊,仅上半年便出台了4道政策。

一、3.12(限房价):规定在售项目不予上调备案价格,对分期预售的项目,续批预售价格备案不得高于前批次备案价格。

二、3.16(限地价):建立健全房价地价联动机制,实行“限房价、竞地价”“限地价、竞自持”或“限地价、竞租赁房”等竞价方式。

三、3.27(限购、集中供地):实行住房限购,在中心城市范围内,连续缴纳社保未满6个月的非本市户籍居民家庭,限购一套住房;视情实行住宅用地集中供应。

四、5.18(限售、摇号):1、实行住房限售。新购买的商品房(含二手房),自取得不动产权证满2年后方可转让。2、全面推行公证摇号销售。市区范围内新建商品房,购房意向大于本期可售房源的,实行公证摇号销售。

政策力度并不算很大,但密集程度已堪比杭甬,几乎涵盖限售、限价、限购、新房摇号、集中供地等全套调控套餐,现在回头看,确有些“用力过猛”。

进入下半年,又恰逢房贷收紧、周边楼市集体降温,湖州楼市这把火,瞬间就被掐灭了。

新房摇号,摇了个寂寞

为抑制火热的行情,解决市场上捆绑车位、全款、靠关系等购房乱象。湖州成为继杭州和宁波之后,又一全面实行公证摇号的城市。

5月6日,湖州首个公证摇号盘亮相:位于长东板块的卓越府推出380套房源,其中高层均价14450元/㎡,洋房均价16183元/㎡。

最终成功登记家庭共1955户,中签率19%。相对低的中签率,为湖州摇号开了一个好头。

最终无悬念售罄,760号选走最后一套房。也就是说仍有1000多组家庭未能参与选房,遗憾落榜。

 

卓越府开盘选房现场

本以为打响第一炮后,湖州楼市会像杭州一样掀起一股摇号热,却不料竟是“出道即巅峰”。

一个多月后(6月20日),卓越府加推了513套房源,仅1424户登记,中签率涨到了36%,虽然房源数较第一次增加了,但意向人数明显减少。最终开盘去化510套,未能全部售罄。

实际上自湖州出台摇号政策以来,5-8月湖州共31张预售证公示,最终仅仅5次触及摇号(登记人数多于房源数),超8成房源流摇。

湖州摇号项目表(截止8月底)

 

此前宁波报道(“裂变”!宁波奥体板块延续3年的纪录被打破,全民经纪再现江湖)中提到,当地豪宅不愁卖,改善需求支撑着市场,湖州楼市同样如此。

分析参与摇号的购房群体,本地人已经成为绝对购房主力。

从复审通过的1424户登记家庭来看,卓越府的主要客户为湖州本地户籍群体,占比达79%。位于湖州老城区的绿城锦玉园,本地户籍更是占到了84%。

大户型优先去化,也证明湖州楼市再次回到内生性市场格局,目前支撑市场的是仅存的自住改善类需求。

绿城锦玉园首开房源中,140方以上户型(总价300万+)基本售罄,剩余房源大多为107方(去化仅约4成)。包括东部新城滨江春翠里二批次,合院产品基本售罄,107-128方高层产品去化仅3成。

本地改善,成为了最后扛鼎的人。眼下楼市预期持续下滑的背景下,光靠本地改善群体恐怕撑不了太久。

数据显示,湖州7月二手房成交量较3月高点下滑超6成,已经进入冰点。

9月份,湖州在售项目的优惠力度明显增大,返佣、特价房、送车位等层出不穷。

 

海伦堡·星悦活动海报

海伦堡·星悦推出特价房,优惠超5万元。位于西南板块的卓越·春熙里同样推出特价房,并赠送车位;同板块佳源项目6月首开捆绑车位,9月不但启动分销,甚至部分房源赠送车位......

 

滨江·春翠里活动海报 

不少开发商朋友都在庆幸,上半年选择隔岸观火,而不是盲目参与湖州土拍。某房企投拓经理打趣道:湖州楼市跟你说再见的时候,连个背影都不给你留......