降价至少3.8万元/㎡,杭州塔尖学区房行情复燃背后

文/住浙网研究员 华静 

跌跌不休的学区房市场,近期频传积极信号。 

刚刚过去的2022年首周(2022年1.3-1.9日),二手房成交大数据中,学区房成为了最靓的“仔”。在成交TOP5中独占两元,其中采荷东区(采荷三小学区房)周成交3套;江南豪园(江南实验学区房)周成交2套。 

翻看以往的成交记录,这两个小区中的江南豪园因为多为大户型,总价不低,在学区房成交较为低迷的半年内(2021年6-12月)共计成交8套。但本月(截至1月13日),该小区的成交总数已来到了3套,对比强烈。 

至于采荷东区,由于户型小,总价低,过往的成交情况虽略好于江南豪园,但哪怕是单月3套的成交,这样的数据也要追溯到2021年6、7月前才能看得见了。 

那么,看似凶猛的“回暖”背后,是真火,还是昙花一现?现在是购置学区房的好时机吗? 

  

Part 1 

回暖的苗头,其实2个月前便有所显现。 

据手边买房数据显示,自2021年11月开始,学区房成交数量终于开始止跌回升。 

2021年11月,杭州TOP30的代表学区一共成交了147套房子,相比10月的79套,增长了86.1%。 

2021年12月,杭城代表“学区房”势头依旧,一些数月甚至半年零成交的小区,也终于在数月的“0”成交背景下,有了新的成交。12月杭城TOP30的代表学区学区房共计成交164套,较11月的136套,上涨了20.5%。 

从截至到这个月13日,TOP30的代表学区二手成交情况来看,依旧表现不俗,杭州TOP30的代表学区已成交77套。 

愈发活跃的成交是否就能和学区房回暖划上等号?非也。若从价格维度来观察,便能发现年底这波跑量成交背后,与“以价换量”休戚相关。

Part 2 

为了更加直观的感受“以价换量”这四个字。 

研究员也选取了几个热门学区中的代表小区,对它们近期的成交均价与早期的成交价进行了对比研究。 

在近15天内,塔尖学区学军(求智巷)所在学区范围共有2套房源成交,分别为求智巷小区(面积56㎡,单价68444元/㎡)及文二新村(面积68㎡,单价79953元/㎡)。但翻看这两个小区的历史成交不难发现,成交背后,是价格滑坡。 

文二新村68㎡同户型房源,在2021年3月成交价为118784元/㎡,价差约3.8万元/㎡,而与小区最高历史成交价184106元/㎡(33㎡小户型)相比,仅是零头;求智巷小区的价差也同样惊人,56㎡同面积房源在2021年3月的成交中跑出的是130084元/㎡的价格,如今的价格相当于直接腰斩,差距在6万元/㎡以上。 

值得一提的是,这两个小区在卖家不肯降价的前3-4个月内,都有0成交的断档期;换言之,大幅的降价是促使房源成交的一大动因。 

此外,如文三街、保俶塔实验等学区周边的房子也都和学军(求智巷)大致情况类似,在冰封数月后,成交回暖,但与之对应的,是大幅下降的成交价。 

  

此外,对比不难发现,江南实验学校,文澜实验学校等周边的小区在成交数据上,价格更坚挺,数量也更小,这与房源品质、自住属性等脱不开关系。 

就拿江南实验学校学区来看,本月截至到今天已有10套房源成交。有龙湖春江郦城(88㎡、均价60371元/㎡)、钱塘春晓(158㎡、均价50768元/㎡)、江南豪园(114㎡、均价52410元/㎡)等小区;相同面积段,龙湖春江郦城历史成交均价在6-7.5万元/㎡区间,钱塘春晓4.8-5.1万元/㎡,江南豪园4.8-5.8万元/㎡,两相对比,几无差别。 

这样的价差,和前文提到的学军(求智巷)、文三街、保俶塔实验学校等学区房要小得多。 

不难看出,在市场下行与政策因素的大背景,“天价”学区房开始挤水分,回归理性。价格方面,像学军(求智巷)、文三街、保俶塔实验周边多为上世纪八九十年代的老小区;江南实验学校,文澜实验学校等周边多以品质次新为代表。次新等品质房源的抗跌能力更强。

Part 3 

法拍市场上,这些TOP系学区房表现令人唏嘘。 

12月14日,经过一天的等待,一套位于西湖区崇文公寓的房产惨遭流拍。这套拥有学军小学求智校区和杭十三中的双学区房,虽然有3000多人关注但依然无人报名,无人出价,令吃瓜群众慨叹:学区房风光不再。 

2021年上半年,学区房火热时期,站在塔尖的崇文公寓曾以近12万/方的单价成交;到了下半年,在国家一系列教育“双减”、名校集团化等政策组合拳出击下,学区房量价齐跌。其间,崇文公寓法拍也受到影响,一套房源10月时先流拍,之后在11月二拍,以约6.4万元/㎡的单价成交。

 

近期,阿里法拍平台上新上架的一套同为杭州TOP学区(文三街小学和十三中)的马塍路11号小区房源,起拍单价仅6.3万元/㎡,较高峰时间等同于直降4万元/㎡。 

马塍路11号4幢1单元502室的法拍房源,建筑面积仅61.65㎡,评估价为555万元,起拍价为388.5万元,折合起拍单价约6.3万元/㎡。房源位于顶楼5楼,为2室1厅1厨1卫布局,保存良好,面积适中,按道理是较为抢手的房源。据悉,将于2月9日开拍。最终结果如何,住浙网将持续关注。

   

马塍路11号小区建成于上世纪90年代,总户数在500户左右。由于“文三街小学+十三中”的第一梯队学区加持,之前二手房挂牌价和成交价都挺高,以“破旧的房子,豪宅的价格”著称。 

数据显示,学区房涨价高峰期的2021年4月份,文三街小学学区房签约单价曾突破“10”万元的大关,以10.3万元/㎡单价成交;即使在降温后的7月,文三街小学学区房一套二楼61.61㎡的房源,仍以总价567万元成交,折合单价仍达到约9.2万元/㎡。

目前,在好找房平台上,马塍路11号共有10套二手房源在售,挂牌单价集中在8.5~10万元/㎡的价格区间。这一法拍房源“抄底”评估价的出现,多少令人捏一把汗。 

那么,在降价之下,现在是购置学区房的好时机吗? 

在房住不炒与弱化“学区”概念的大前提下,学区房的水分挤压或未停止。但面对急迫的就学难题时,去购置一些年份较新、品质相对优质的小区,不失为一个选择。