文/住浙网研究员 蔡骏

2021年楼市已经翻篇，2022年杭州楼市依然有很多期待。

据住浙网研究员不完全统计，去年新地块的出让，以及历年留存的供应，2022年杭州十区预计超100个首开项目。

随着前几天奥体SKP住宅领证，2022年新房市场已经开战，最终社保顶格+限售5年，中签率低至2.79%，打上一剂强心剂。

其他年度必摇红盘们也跃跃欲试，有超级体量的TOD，有热门板块的再上新，有一直等待机会的现房项目，还有目前很热的未来社区……

毫无疑问，这些楼盘基本上都是属于社保巨子们的战场。

一、上城区：杭州限价天花板

上城区诞生了杭州的限价天花板，望江新城、钱江新城都是69800元/㎡。

作为2019年的杭州百亿级地王项目，位于钱江新城的新鸿基&平安江河汇城市综合体绝对是2022年值得期待的楼盘之一。

作为综合性开发区块，项目分成汇东、汇西两个板块。汇西区块承担商业和商务区功能，包括购物街区、餐饮娱乐、休闲公园、酒店公寓等，汇东区域包括甲级写字楼、高端住宅、五星级酒店、中央广场、滨水休闲区等。

项目共规划了7幢29-38F的超高层可售住宅，主力户型140-185㎡，精装限价69800元/㎡。值得一提的是，住宅楼幢的底商由商业裙房连接，实现了居住空间和生活配套的更有效衔接，在杭州市场上非常罕见。

望江新城在2022年也将带来2个69800元/㎡项目。

风靡全国的又一商业地标将在这里呈现，杭州的K11即将亮相。

杭州新世界中心，由K11购物艺术中心、甲级商厦K11 ATELIER、奢华服务式公寓K11 ARTUS、极致奢华的瑰丽酒店以及国际社区组成。

其中，住宅部分规划了10幢20-23F可售的高层住宅，户型面积预计120-200方，精装限价69800元/㎡。

杭州新世界中心一路之隔的是滨江海潮望月城，该项目是望江始版桥未来社区的一部分。

整个项目共规划12幢高层，分为东、西两个地块。西地块为住宅和商业服务业用房，规划7幢房源。其中1#、2#、6#、7#楼为19-23F的住宅，精装限价69800元/㎡，3#、4#、5#楼为商业服务用房；东地块8#楼为自持商业，9#-12#楼为其他商业商务用途。

板块内距离杭州新世界中心和滨江海潮望月城不远处，便是融创滨江御潮府，项目已于去年1月清盘，住宅均价约69800元/㎡，2次开盘，中签率仅5.62%、7.50%，热度可见一斑。

这3个69800的项目，高端改善购房者只要有资格就去闭眼摇吧。

栖江揽月轩和观翠揽月轩，江湾新城双子星也将在今年迎来首开。

栖江揽月轩，由滨江、融信、保利三家合作开发，规划有14幢高层，其中2幢公租房、2幢自持租房房，可售户型143-196方，限价66000元/㎡。

观翠揽月轩，由滨江和融信开发，规划19幢高层，其中2幢公租房、3幢自持租赁房，可售户型140-250方，限价67500元/㎡。

从规划图看，二者外立面相似、户型面积段相似，均规划有滨江标志性的“蓝宝石”景观水池。位置上，观翠揽月轩距离江边更近一些，价格也略高一点。

钱塘云庄，这个案名应该经常能从近期开盘的稿件里看到，2018年拿地，至今已快4年，本是期房销售，但是如今已是准现房的它还未开盘，行政区域都从“江干区”熬到了“上城区”。

钱塘云庄实景图

这个项目是德信早期的高端云庄系产品，规划建有9幢可售高层和13席新中式合院，高层+合院可售房源约380套。

因为价格的关系，迟迟未开盘，变成了如今的现房，主城区为数不多的合院产品可能更受关注。

二、西湖区：最后的现房销售项目

锦绣公馆位于西湖文教板块，是目前板块内的独苗产品，更是杭州20个现房销售的住宅项目中楼面价最高的，同时也是最后一个需要现房销售的项目。

虽然目前已经开售东区的跃墅（类住宅）产品，但住宅仍旧待字闺中。

锦绣公馆实景图

整个项目由5幢高层、3幢LOFT公寓和1幢自持服务式公寓及商业街组成，可售住宅部分仅158套，放风价在6万以上，户型建面约139-179方，目前，小区已基本达到了交付标准，外立面已经完全呈现，内部的园林绿化等也已完工。

项目所在的城西文教区配套醇熟，市中心的宅地项目也是卖一套少一套，对于拥有老城区文教情怀的购房者而言，无疑是巨大的吸引力。

三墩北是主城区为数不多的2万+板块，也是热门刚需摇号主战场，2022年能摇的就2个楼盘：古墩彩虹轩、融信如澜轩。

融信如澜轩鸟瞰图

古墩彩虹轩就剩下最后一幢了，唯一待售新盘——融信如澜轩，规划了7幢高层住宅，其中可售5幢，主力户型面积130方、160方，精装限价28100元/㎡。虽然新房限价没有变，但是起步户型面积变大，今年三墩北板块的购房总价门槛将有所提升。

三、拱墅区：桥西最后一块宝地

备受瞩目的华丰造纸厂区块，一次性推出了3宗宅地，在亮相之时就注定了是红盘选手，其中地铁5和10号线交汇的和睦站TOD地块最终被华润中签竞得，出让面积共计16万方，涵盖了商业、商务、轨道交通、商住、住宅等多业态。

项目位于申花板块，精装限价46200元/㎡，和申花核心区的54000元/㎡新房限价想比，便宜了7800元/㎡。

华润置地拿到这类商业综合体或者地铁上盖项目，基本都是建设超级综合体，因此，继城西银泰、大悦城之后，申花板块极有可能迎来更加高阶的商业综合体，地块的后续呈现仍然值得期待。

和品收官后，文晖板块的聚焦点到了2019年拿地的嘉里城市之星综合体项目身上。

嘉里城市之星综合体效果图

作为武林商圈重点项目的城市之星综合体，按照规划，这里不仅是地铁上盖，还将打造集商务、娱乐餐饮、休闲、酒店、办公多功能于一体的特色商业商务建筑。

住宅方面，高层住宅规划13幢，楼层15-25F，总房源量约1000套，主力户型110-347㎡，参考和品均价51700元/㎡，拥有老城区武林情怀的改善购房者重点关注。

论情怀，拱墅区另一个板块桥西也依然拉满。

德信在24家房企的竞争中强势“突围”，斩获桥西小河油库地块，“云庄系”产品又落一子，这也是继2015年金地大运河府之后，桥西最后一块住宅地块。

凯德龙湾南面，一线运河景观，南面小河直街历史文化街区，北面桥西历史文化街区，周边界面也是城市感兼具人文沉淀。

四、滨江区：绿城滨江带来品质保证

在杭州第三批集中供地中，滨江区长河和西兴2个项目分别被绿城和滨江&建杭摘得，精装限价都为51500元/㎡。

绿城襄七房项目，就在两个月前刚售罄的现房保利天汇附近，中间隔着一条滨康路和一个在建安置房。当时保利天汇一把梭哈1048套房源，共迎来3937户家庭参与，整体中签率约26.62%，直接收官。

滨江&建杭联合中签竞得的西兴单元地块，距离地铁1号线西兴路站600米左右，地块精装限价均为51500元/㎡，与保利天汇、滨康天曜城限价持平，滨江区在添一个滨江造楼盘。

五、余杭区：万象城+天街领衔

2021年杭州首批集中供地，备受关注的绿汀路TOD综合体地块由华润以111.6亿元的总价竞得，成为余杭区历史上首宗百亿地块。

伴随着天空之城的收官，未来科技城最热项目将接棒于杭珹未来中心。

杭珹未来中心鸟瞰图

根据规划公示，杭珹未来中心整个项目建筑面积超百万平方，包含购物中心、地标写字楼、住宅和高端公寓等业态，购物中心有可能是杭州第三座万象城。其中住宅可售部分规划22幢高层住宅，主力户型119-245㎡，精装限价36100元/㎡。

杭珹未来中心分四期建设，前三期拟建住宅、写字楼，第四期拟建商业综合体以及180米写字楼。

值得一提的是，杭珹未来中心还包括了绿汀社区，将作为杭州城西科创大走廊全域未来社区中的三个领先型项目之一进行打造。

和未来科技城紧邻的云城，也是接下来楼市的热点板块，杭腾未来社区便是云城首个未来社区实践区域。

杭腾未来社区效果图

按照规划要求，整个项目建筑面积约190万方，包括住宅、邻里中心、商业综合体、九年一贯制学校、幼儿园等规划，在这里将实现“五分钟进地铁站、五分钟到达杭州西站、五分钟上快速路”的五分钟出行圈。

龙湖目前也已经明确，将在杭腾未来社区打造一座龙湖天街，这就意味着，云城将迎来首个重量级购物中心，住宅限价也是36100元/㎡，与杭珹未来中心持平。

六、临平区：28500元/㎡的临平新城最新地标项目

1个月前，中骏东南集团的视频号公布了鼎湖未来社区的案名：中骏鼎湖未来云城！

作为临平的首个未来社区，同时也是目前市面上最大体量的未来社区，鼎湖未来云城从拿地之初就一直备受关注。

项目规划29幢可售高层（20-26F）+7幢商务办公主楼（25-41F）+多幢2-5F低层商业，住宅户型建面约100-200方。

项目精装限价28500元/㎡，之前已售罄的滨耀城高层28500元/㎡、理想臻品高层28500元/㎡（已售罄，仅剩合院待加推），都是一房难求的项目，意味着临平新城新房限价一分未涨，并且此项目位置更好了。

七、萧山区：钱江世纪城唱主角

2022年第一个开盘的红盘非SKP项目的住宅部分莫属，万科·星潮映象府首开1#、2#，仅94套可售房源，精装限价45000元/㎡，最终社保顶格+限售5年，入围中签率低至2.79%，刷新了”8.5新政”后的中签率记录！

错过的购房者注意了，同板块的另一个项目融信傲世邸也将登场，最快本月也将领证。

融信傲世邸鸟瞰图

根据公示，规划6幢21-23F住宅，其中有2幢为公租房，3#为自持，2#为部分自持，居住人员会比较复杂，项目可售房源量仅119套。精装限价47000元/㎡，主力户型约204㎡，总价也是近千万级了。

值得一提的是，项目是杭州首个整体钢结构装配式住宅。