低得房率为哪般?申花新盘75.09%,还不是最低的

文/住浙网 艾维

“我们的房子面积大小一样,为什么你家感觉更大一些?”这种感觉缘于买房时的重要参考指标——得房率。

近期,杭州一些红盘的较低得房率引起了议论——杭州IFC最低得房率为70.97%(并非全部楼幢,是楼盘其中一幢或几幢,下同),新世界K11得房率低至72.58%,钱江新城2.0的栖江揽月轩为74.48%,相比之下,刚领证的申花板块星瓒颂锦府75.09%得房率,似乎也没那么夸张。

好房研究院整理的“低得房率”(数据来源:楼盘一房一价)

高层住宅得房率低渐成趋势:同样的三房两卫中间套,早两年89方可以搞定,之后要93方才能买到,而在售的新盘则起步108方。从这个参考坐标上,得房率的变化可大致领略。

PART 1

华丰造纸厂地块“三兄弟”分别为:华润和绿城一起打造的杭樾润府、自带万象天地的华润申花TOD,以及星瓒颂锦府。

7月起,这“三兄弟”陆续开盘,杭樾润府首开499套房源,获得了5800多组的报名登记,拼到社保。昨天,星瓒颂锦府首开194套,较少的房源让坊间预测也是一个“拼社保”。

杭樾润府的最低得房率为78.88%,星瓒颂锦府一房更比一房低

星瓒颂锦府一房一价中,2号楼的得房率较“刺眼”,1单元仅有75.09%,2单元不过75.69%,应是2梯2户的公摊面积“拖后腿”。而1号楼1单元是2梯4户设计,得房率勉强“爬上”80%。

在购房群里,75%的得房率是避不开的话题

刚需和改善,对于住房的出发点并不一致,得房率引出的公摊面积多少合适的讨论,会持续一段时间。就像高层设计2梯2户,2户人家各走一边,井水不犯河水,上下楼的舒适度更高,快速、从容,少有在上班高峰时“等电梯就是不来”的窘况,但要付出实用面积(套内面积)的代价,这块成本多高才合适,很难有标准答案。

这个问题还会延伸至二手房交易,同样的实用面积,89方肯定比108方好出手啊。也就是说,所谓的倒挂多少打了折扣。

对此,你会怎么选择?

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PART 2

前些年,有一部分楼盘利用“偷面积”,取得了极高的得房率,但随着规划的严格,这种案例已无法重演。因此,本文讨论的是常规设计住宅。 关于得房率,一般情况下,多层住宅的“得房率”在85~90%之间,小高层住宅的“得房率”在80~85%,高层的“得房率”相对较低,一般在75~80%”,因此,很多人看得房率的时候重点关注房屋的层数,忽略了其他因素。

杭州一高层住宅(与文内无关)

住浙网智库、同瀚建筑科技设计院檀院长表示,高层得房率73-75%处于正常范围内,但相对较低,目前国内各地高层住宅得房率在75%-85%之间,得房率80%左右会更适宜居住,是个“黄金组合点”——分摊面积不太大,公共区域宽敞,价格较实惠。

影响得房率的因素主要有:同层公摊(电梯井、楼梯)、公共部分公摊(入户大堂、底商、物业用房等涉及的公摊)、多单元项目公摊统筹,核心就2字:公摊。

公摊面积多了,算到自家的实用面积就少了,这个道理都懂。举个例子:19-34层的高层住宅按规定每个单元需2部电梯、2部楼梯,通常2梯4户,公摊较大,但由4户平分;如果做2梯2户公摊只会更大。而11层以下通常一梯两户即可,公摊面积为1个电梯间和楼梯间,过道较短、得房率和隐私兼顾。值得一提的是,目前在售的6层洋房均需安装电梯,由于层数少,入户大堂分摊户数也少,实际得房率和11层相比得房率并无优势,可能还要较逊。


可见,得房率和层高并非绝对成正比;同时,要考虑隐私和舒适性,得房率并不是越高越好,反过来,为了较多的公摊多花钱,对于刚需业主来说也犯不着。

陈明泉 制图

住浙网、好房研究院做了一个示意图,关于高层住宅得房率可以一图读懂。关于得房率的讨论,欢迎扫码加群一起来聊聊。