不做梦了!万象城幸福里挂3.8万元/㎡,投资客夺路而走

文/住浙网艾维

距城北万象城幸福里交付过去半月了,网签记录仍然为零(网签或有滞后),也可以理解。咱也不装外宾,这个4次万人摇的红盘充斥着投资客,也是不争的事实。

刚刚,住浙网了解到,已有业主将幸福里二手房挂牌价调低至3.61万元/㎡,夺路而走的架势。敲黑板!还不是被垢病的只有一个卫生间的89方,而是133方户型。


PART 1

 

城北万象城是地标型建筑,位于勾庄板块核心,高达50多层,目前仍是在建状态。据悉要到2024年才会投入使用。

出了杭行路站地铁口,一抬头,就能看到高耸入云的该建筑。

幸福里是双地铁(4、10号线)TOD大盘,自带万象城商业。住宅部分由14幢高层、超高层组成,共1948户,户型建面89-148㎡,精装均价26500元/㎡。

让人印象深刻的是:2019年11月至2020年6月,万象城幸福里4次开盘均为“万人摇”,而且连续两次达到“2万人摇”,这在“千人摇”都少见的今天堪称神话。

开发商华润置地对于产品力的自信是有的,提前2个月交付,呈现状态相当不错。

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住浙网  摄

作为现象级红盘,幸福里的“二手房价竞猜”成为了朋友圈、群聊的话题。有人说能卖6万甚至7万,有人说“别做梦了!看西溪公馆的遭遇,能卖到4.5万+就谢天谢地了”,差距还是有点大的。

其实,这就是“要不要以价换量”的问题,如果你能耗得起,等到城北CBD、万象城的魅力徐徐展开,在新的一轮牛市里,品质拔群的幸福里稳定在5万+不是梦。但眼下,二手房市场持续低迷,有限的接盘侠更看中成熟商圈、学区,幸福里的处境不容乐观。

更何况,在城北万象城开业前后,陆续有8000套的新房扎堆入市,本地有那么多的接盘侠吗?

 

PART 2


显然,部分投资客等不及了。

坊间议论:交付还在进行中,产证还没办出,在某中介平台的内网就已挂出100多套房源!最低一套挂牌4.5万/㎡。研究员在线下探访时,数量没有那么多,但二三十套挂出来是有的。更多的投资客一听价格远低于期望值,就连挂的兴趣都没有了,转而问起租金情况。

中介小李说,根据勾庄目前的市场表现,预测幸福里的成交区间大概率在4.3-4.8万/㎡左右,当然,不排除个别楼层低的、房东急售的房源会挂出惊喜价。

目前,一路之隔的万科杭宸,成交价稳定在4-4.3万/㎡,一套89方的房源至少挂360万,如果有车位,还得加20万。

照理说,幸福里的产品品质和热度,比2017年的杭宸,怎么说也该有个大几千的溢价。于是,房东摒得牢,买家更不着急。

前天,研究员跟着中介,看了2套房,分别是89方和108方。幸福里89方户型最明显的短板——只有一个卫生间,跟眼下“89方三房两厅两卫”的标配比,有点“淘气”。这不仅影响了二手房的成交价,就连出租也要比杭宸的89方便宜500块/月。108方也是三房,但客厅、厨房和房间的尺度要阔一些,这回是2个卫生间了。房东的挂价是480万(带一个车位),扣除车位后的单价约4.23万元/㎡,而且,价格还能谈一谈。

次日,中介又发来一条信息:

幸福里房东直降3.6万价格133方480万

小区:幸福里

建筑年代:2022年

价格:480万

面积:133㎡

133方户型只挂480万,单价不到3.61万元/㎡,真的吗?电话回过去一问,有噱头成分,这套中区的133方房东的心理底线是515万,折合约3.8万元/㎡。


PART 3

 

据中介讲,这两天幸福里有1套签约,但产证没下来,网签还做不了。

城中上一个“内卷盘”西溪公馆,因为投资客相互“踩踏”,导致成交价始终起不来,在3.5-4.2万元/㎡之间振荡,或多或少拖累了整个未科板块。

回顾》》9月19日的西溪公馆稿子

 

西溪公馆挂牌居高不下,一直在200套上下徘徊,与之对比的良渚新城的和光尘樾目前挂牌在102套(好找房数据)。万象城幸福里的挂牌量有待观察,按中介内网的百来套算,“踩踏”程度应该没有那么夸张。良好的交付呈现,也给幸福里二手房打了针“鸡血”,增加了业主的底气,再不济,以租代售换取时间。如今,在贝壳上,幸福里的出租房源已有四五十套,租金89方4800元/月,148方户型月租金8000元。

尽管没有4.5万+,房东获利也相当丰厚。

如按38000元/㎡成交,跟新房的毛坯均价约26500元/㎡相比,估算有11500元/㎡的红利。放进财务成本,譬如一套133方房源,如果352万打新房款全款自有资金,现在出手约有150万的获利,而财务成本大抵是3年的理财收入,按3%计算就是31.5万元,加上购房的税费,净利约115万元。折算下来,年化收益率11%左右,在A股下行的反衬下,这投资回报率杠杠的。