反弹！幸福里二手房“幸福”一把，成交价会飙吗

艾维文章(657)

住浙网执行总编----望闻问切，把脉好房

艾维 2023-03-06 16:12 0

文/住浙网艾维

幸福里的业主终于找到了一把幸福感。

截止到今天，手边买房的数据显示，城北万象城·幸福里网签已有8套，户型多是约108方的为主。至于成交价格，低于3万元/㎡的看都不要看，明显做低了，没有参考意义。

考虑到网签滞后的因素，据勾庄的中介讲，幸福里最近1个月成交了十五六套，价格维持在4万元/㎡上下。

一众投资客松了口气，在行情回暖的背景下，幸福里的房子走得动了，价格能否上4.5万+？有一组数据：幸福里年后的周带看量都保持在300组以上，但成交量并没有爆发，量都没法保证，何来的价？

PART 1

“成交明显活跃了，单价也回到了4万块，再要涨上去也有点难。”勾庄的一名中介讲道，“房东涨价的也有，据我所知不多的。”

确实，城北万象城幸福里新房的均价26500元/㎡，即便以4万元/㎡成交，房东获利相当丰厚。交付后的头几个月，幸福里二手房价围绕着3.5万元/㎡窄幅震荡。这一波算是把意向客户收割了，但价格还没到房东的心理预期。

幸福里的二手房价格还能再往上飙吗？据观察，有点难。主要卡在这几个环节：

1，买家卖家现在的分歧仍然比较大，少数买家能接受4万的价格了，卖家又惜售，想捂捂看行情的变化。这部分的“接盘侠”，仍然是要争夺的对象，总之仍然是买家的话语权更大一些。何况这盘的投资客扎堆，眼下虽然没有踩踏，还是比较“卷”。多个红盘二手房的成交告诉我们，在投资的泡沫没有撇尽前，价格要上去是很难的。

2，目前二手房行情只是反弹，并非反转。板块之间有分化，表现在奥体、钱新、申花、蒋村的次新二手房热度更高，有“赢家通吃”之势。像城北勾庄、良渚这样的刚需板块，二手房能走得动，譬如和光尘樾，但价格不会“鸡犬升天”。

3，此前，对于城北万象城的能级和定位，有过一些波动和不同声音。无风不起浪，难免让购房者心存疑虑。

4，勾庄的短期供应量过大，2024年次新二手房卷出天际。

目前，一路之隔的万科杭宸，成交价稳定在4-4.3万/㎡，一套89方的房源至少挂360万，如果有车位，还得加20万。滨江万家名城的成交价差不多，幸福里较好的结果，就是看齐万家名城、杭宸，成为板块的第一梯队。

PART 2

幸福里是双地铁（4、10号线）TOD大盘，是城北万象城的主体住宅。住宅部分由14幢高层、超高层组成，共1948户，户型建面89-148㎡，精装均价26500元/㎡。

万象城幸福里实景图

让人印象深刻的是：2019年11月至2020年6月，万象城幸福里4次开盘均为“万人摇”，而且连续两次达到“2万人摇”，这在“千人摇”都少见的今天堪称神话。开发商华润置地对于产品力的自信是有的，提前2个月交付，呈现状态相当不错。

由于弥漫着较浓的投资气氛，刚交付的万象城幸福里在二手房市场还在“去泡沫”筑底，只有拂去了投资客的“泡沫”，它的真实价值会慢慢浮出水面。

万象城幸福里看似有落差，其实红利比较丰厚。

如按4万元/㎡成交，跟新房的毛坯均价约26500元/㎡相比，估算有13500元/㎡的红利。一套108方房源，现在出手约有150万的浮利。如果285万的购房款全是自有资金，财务成本大抵是3年的理财收入，按3%计算就是25.5万元，加上购房的税费，净利约120万元。折算下来，年化收益率15%左右，相当好的表现。