北干街道地块
? 指标
| 地块编号 | 萧政储出【2014】7号 |
| 地块坐落 | 北干街道荣星村，东至规划A-13-2地块，南至规划横一路，西至规划萧邮路，北至北塘河绿化带 |
| 面积 | 137亩 |
| 规划性质 | 住宅（包含幼儿园） |
| 容积率 | 2.2-2.8 |
| 建筑面积（平米） | 约25.6万方 |
| 建筑密度 | ≤28 |
| 绿地率 | ≥30 |
| 其他要求 | 容积率≤0.8的幼儿园 |
| 起价(万元) | 228032 |
| 楼面起价(元/㎡) | 8940 |
? 优势
1、交通
① 距离南北向主干道风情大道较近，与钱江三桥、江南大道、机场高速无缝对接，可便捷通达杭州市区。
② 距离地铁滨康路站（1号线和5号线的交汇站）800米。
2、景观
地块北侧为北塘河，具备一定的河景资源。
3、体量形状
建筑面积较大，形状规则，利于设计布局。
4、商业配套
地块未来的商业配套丰富，2公里范围内有宝龙城市广场（待建）和滨江时代综合体（在建），通过金城路可直达萧山万象城（待建）。
商业配套分布图
? 劣势
1、缺乏优质的教育资源。
2、现状商业配套不多，未来商业配套的建设进度存在不确定性。
2、板块去化压力大。
地块地处萧山新区西部，北接开发区市北区块，板块内房企集聚，项目扎推，竞争激烈。好地研究院统计，地块2公里范围内（萧山区）共10个项目，住宅供应潜力约为98万方，根据2013年的消化量，去化周期为4.1年。
地块2公里范围内（萧山区）住宅2013年的供销比和存销比
| 供应量 | 销售 | 预售证库存 | 供销比 | 存销比 |
| 26.9万方 | 20.7万方 | 33.1万方 | 1.3 | 1.6 |
地块2公里范围内（萧山区）住宅供应潜力
| 供应分类 | 预售证存量 | 开盘未领证 | 未开盘 | 合计 |
| 体量(万方) | 33 | 13 | 52 | 98 |
? 价格分析
地块可参考的项目是东面的湖滨花园，近期的成交均价为19000元/㎡。鉴于两个项目具备较大的相似性，将湖滨花园19000元/㎡作为参考售价。按3500元/㎡的建安成本、10%的合理利润、12%的税费，3%的营销成本以及综合费用，合理地价不应高于9773元/㎡，如果地价超过11500元/㎡，则会丧失利润空间。
而地块的起价8940元/㎡，距合理地价还有约9%的溢价空间。
朝阳村地块
? 指标
| 地块编号 | 萧政储出[2014]8号 |
| 地块坐落 | 蜀山街道朝阳社区，东至市心路，南至石岩山河，西至西河路，北至南四路 |
| 面积 | 住宅：54.2亩 |
| 商业商务：15.8亩 |
| 规划性质 | 住宅、商业商务用地 |
| 容积率 | 住宅：2.3-2.8 |
| 商业商务：2.5-3.5 |
| 建筑面积（平米） | 住宅：约10.1万方 |
| 商业商务：约3.7万方 |
| 建筑密度 | 住宅：28% |
| 商业商务：35% |
| 绿地率 | 住宅：30% |
| 商业商务：25% |
| 建筑高度（米） | 住宅：100米 |
| 商业商务：130米 |
| 起价(万元) | 73439 |
| 楼面起价(元/㎡) | 5316 |
朝阳村地块卫星图
? 优势
1、交通
① 位于地铁口。地块是朝阳村站的上盖物业，朝阳村站是2号线东南段的终点站，北上经南部卧城、萧山老城区、新城区（区政府所在地）、经济开发区、钱江世纪城（杭州未来CBD双中心之一），最后到达钱江新城。2号线东南段今年开通，届时从地块到达地铁途径的各个区块将十分便捷。
② 位于南北主干道之上。地块紧邻萧山南北向的主干道市心路，沿市心路北上，所覆盖的区域，和沿2号线北上基本相同，直达萧山区中心，并通过庆春路过江隧道无缝到达主城区。
2、配套
① 教育资源丰富。地块位于萧山南部卧城，是萧山区的优质教育资源集中地。地块2公里范围内现有6所学校，并规划了多所幼儿园和小学。
② 商业配套具有规模。地块的商业办公可建面积为3.7万方，具备一定规模。同时，地块北面约600米就是开元广场（体量37.48万方）。
3、景观
生态景观优越。地块南面沿河，东隔市心路为南门江，西望山脉，风景优美。
? 劣势
1、商业部分前景一般
地块虽有地铁站的优势，但因周边房地产开发启动时间不长，以农村为主，人口集聚不够，商业和办公氛围都较弱。
2、地块形状呈“L”型，不规则，增加了规划设计的难度。
3、板块去化压力大
好地研究院统计，南部卧城的住宅供应潜力约为83万方，根据板块2013年的消化量，去化周期达3.8年。
南部卧城2013年的供销比和存销比
| 供应量 | 销售 | 预售证库存 | 供销比 | 存销比 |
| 29.4万方 | 21.8万方 | 34.3万方 | 1.4 | 1.6 |
南部卧城待售项目住宅体量
| 供应量分类 | 预售证存量 | 开盘未领证 | 待售 |
| 体量（万方） | 34.3 | 0.9 | 47.7 |
? 价格分析
地块最具可比的项目为开元广场，其住宅均价为17000元/㎡。鉴于项目与地铁站距离、商业配套等方面弱于开元广场，以16000元/㎡作为参考售价。按3500元/㎡的建安成本、10%的合理利润、12%的税费，3%的营销成本以及综合费用，合理地价不高于7727元/㎡，如果地价超过9182元/㎡，则会丧失利润空间。
根据地段，商业部分可按照2000元/㎡的楼面价，测算出地块住宅部分的楼面起价约6500元/㎡，距合理地价还有19%的溢价空间。