这段时间，关于杭州商品房库存量的各种谣言传得沸沸扬扬。不少开发商也坦言，并不看好目前楼市，降价潮一直在蔓延。杭州楼市“危机四伏”？亟待政府救市？业内，对于杭州是否是一个高库存量城市，政府是否应该放开限购等的议论甚嚣尘上。对此，本网采访了杭州透明售房市场研究院院长丁建刚老师，他认为目前杭州楼市不容乐观，危机四伏，期待杭州能够按照中央政府分类调控的理论，撤除或者放松限购限贷政策。

11.4万套高库存形势严峻 商品住宅超一线城市

据丁建刚研究得出，目前杭州楼市总体商品房库存量约11.4万套左右，其中住宅商品房库存约7.4万套，这些是指已经领了预售证的楼盘。而这个量，大于北京、上海等很多一线城市。总体来说，杭州楼市高库存形势非常严峻。

另外，目前潜在供应量约5-6千万方，这些主要包括已经拿地还未开发和已经开发还未领预售证的楼盘，这部分其实不能算库存量，打个比方，这些都还只是“面粉”。因此，前段时间传言“杭州44万套商户型库存”是没有依据的。

20多个楼盘悄悄降价 以价换量未果

丁建刚还表示，目前楼市形势不容乐观。这一波降价都在预料之中，除了大张旗鼓降价的几个典型楼盘外，其实还有20多个楼盘遮遮掩掩降价，形式是推特价房，包括雅戈尔西溪晴雪(楼盘页 户型图库 动态 价格) 、协安蓝郡(楼盘页 户型图库 动态 价格) 和紫郡、香石公寓、保利梧桐语、盛泰时代山(楼盘页 户型图库 动态 价格) 等，并且这些大量的降价楼盘、特价房楼盘，还有低开楼盘，包括豪宅武林壹号(楼盘页 户型图库 动态 价格) 、九龙仓君玺(楼盘页 户型图库 动态 价格) 等，一个都没有卖光，一个都没有被“疯抢”。

即使这样，销量仍然十分低迷。从3月份市场情况看，本月成交量很有可能创下5年来的新低。由此可见，很多楼盘降价了，但成交量没有明显好转。房地产市场并不是一个完全按照供求关系来计算的市场，更大的影响因素在于预期，预期悲观会形成市场恶性循环。所以，目前楼市处于一个非常敏感、脆弱的时期，开发商和购房者都很迷茫，可以说是危机四伏。

预期持续恶化或引楼市崩盘 期待政府做好救市准备

杭州楼市究竟会不会崩盘，还不能断言。只要价格降到位，就可以有成交量吗？这个原则，普通的商品市场没有问题，服装卖不出去打三折，进奥特莱斯都没问题，刚刚开始有点烂的苹果，只要降价也会有人买。而房地产市场，更重要的是预期。预期恶化的时候，越降越没有成交量。而且这种恶化的预期还会相互传导。从市场传导到银行，从银行传导到资本市场。银行想自保，购房者认为开发商死定了。八折不买，六折不买，五折更不买。价格像自由落体般下降、没有成交量、恐慌情绪弥漫。这就是所谓的崩盘。就像过去几年，政府没有能够控制住房价大幅度上涨一样，危机来临，也未必能够控制住崩盘。

上个世纪九零年代初的日本，1997年的香港和泰国，政府难道不想控制崩盘吗？危机发展的速度有时猝不及防。没有一定的前瞻性，可能救市会来不及。而中国房地产市场如果崩盘，将没有幸存者，会引发整个经济甚至社会的动荡，这一点勿庸置疑。

丁建刚认为对杭州这样一个高库存、高敏感，又极度脆弱中的城市，政府应该尽快落实李克强总理提出的“分类调控”的理念，应该有前瞻性的“救市”预案，以防止出现快速恶性的系统性风险。

所谓的“救市”应该“分类调控”，撤除或放松原有“限购”、“限贷”等行政调控，给市场释放出稳定信心、稳定预期的信号。

否则一旦市场突变，很难扭转危机的局面。