文/住浙网 艾维

今天先从一家A股上市公司说起。

禾迈股份（688032）顶着“市场第一发行价”的帽子，上市时共募集了资金54亿余元。这三年来共花掉了26.3亿，其中用在生产建设上只有5.9亿，用于补充流动资金和还贷高达16.7亿，用于股权回购（激励管理层）3.2亿。

三年才花了募资的一小半，花钱速度还是太慢了。眼下，禾迈为账上躺着的将近30亿资金找到好项目了，那就是盖大楼。

禾迈股份日前发布公告，宣布拟投资不超过10.7亿元建设公司总部大楼。

1、一口气买下9幢楼，当“包租公”吗

据公告，买楼的细节如下：禾迈股份全资子公司禾迈盛合，向新浪集富科技发展（杭州）有限公司购置杭政工出【2018】19号地块的国有土地使用权及地上建筑物所有权，拟后续投资建设为公司总部大楼。 双方根据市场价格协商确定，本次土地使用权及建筑物转让合计金额为人民币约5.48亿元，地上建筑物目前正在建设中，公司预计整个建设项目投资总额不超过人民币10.70亿元。 

知名自媒体“浙股君”透露，4月董事会开会审议准备买楼，那边，在公司2024年年报里，6.54亿元“禾迈总部大楼”工程早已在建——先公告，把钱立项了，缺什么程序，后面再慢慢补呗。

严格地讲，此次禾迈不是建设而是直接买楼。买的对象是杭州新浪智慧网谷产业园二期的9幢楼，总建面约13.93万方。

以禾迈股份的规模，建设中的9幢楼，总部用1幢足矣。其余8幢怎么处理？做包租公，似乎是个不错的选择。

打开微信或小红书搜索，输入“智慧网谷+写字楼”，跳出的多是招租广告，涉及好多楼幢，从侧面反映出空置率不低。 

图源网络

禾迈股份当年在市场曾经超募超50亿元，而近来其股价持续下跌，2024年利润下滑，今年一季度又出现首次亏损，在此时宣布投资10亿余元建总部大楼，引发投资者对超募资金的使用与监管问题的热议。 

2、顶着新浪名头，跟新浪已无关联

让禾迈股份一下掏出10.7亿元、计划2026年完成的总部大楼，有什么来历呢？ 

以下仍引用“浙股”的部分内容—— 2017年12月，拱墅区智慧网谷小镇与新浪集团在北京新浪总部正式签署项目协议书。项目建成后，新浪集团将“新浪微博”这一核心产品迁移至园区，小镇将充分发挥行业领军优势，力争打造成一个杭州版的“中关村”。 

新浪微博之外，智慧网谷号称引进了360、联想、58同城等数字经济头部企业。事实上，这么多年过去，除了顺丰之外，上述项目难说真正落地，至少没有发挥行业领军优势。项目没进来，写字楼倒是建了一大批。 

图源网络

如今的“禾迈总部大楼”地块，拿地主体是“新浪集富”，成立于2018年2月，最初新浪持股35%，杭州智能网谷持股65%。2020年3月，新浪退出，公司改由杭州拱墅区地方国资全资控股——这个宣传中的“新浪产业园”，跟新浪彻底没关系了。

跟新浪没关系了，为何还要顶着新浪产业园的头衔？有时候，不说比说更耐人寻味，君不见，之江蚂蚁退地的消息放出来也慢了好几拍…… 一大堆写字楼，就这么落到了国资手里，怎么处置？还好有白衣骑士禾迈来“爆金币”。

这几年，杭州各区建了不少产业园。客观地讲，部分产业园兑现度较高，发挥了产业引领作用，有的园区形成了产业链，节约了物流成本，借助龙头带动了上下游相关企业。

某产业园效果图  图源网络

无需讳言，少数园区招来的企业名头虽大，只挂个研发中心或实验室的牌子，扎根不深，更难带动上下游企业一同发展。加上经济基本面没有明显改善，园区写字楼的空置率问题突出。

研究员参加过几次饭局，其间交流信息时，时不时听到某某园区有新建写字楼“整幢出租或出售”，且居间的佣金不低。窥斑可见豹。

3、周边二手房难有大涨

智慧网谷或许未来可期，但这里的房价受供求关系影响，仍处于“以价换量”阶段。

据中介讲，在铁路北买二手房的购房者，大多都是冲着双文澜学区而来，且板块内二手房价变动不大，在4万-4.3万元/㎡，这个板块新房限价是3.8万元/㎡。 

其中，刚交付的滨萃悦府是滨江造，今年来已成交19套，放在杭州不算热门楼盘，在板块内是数一数二的。手边买房数据显示，成交价约在4万-4.5万元/㎡，挂牌价在4.6万-4.9万元/㎡。

数据来源：手边买房

晶悦府目前只有5、6#两幢楼可售，房东挂牌价已从4.5万/㎡调价至4.3万/㎡左右，实际成交价会更低。即便如此，今年才网签了2套。

 年份更早的上塘宸章和春秋华庭，行情还不错，高层中户型近期成交价约4.5万/㎡，急售的低价房源基本上消化了，“3字头”挂牌价仅一两套。

数据来源：手边买房

房价要往上走，除了牛市周期，地铁+学区是硬通货，产业园的带动作用有限。毕竟，阿里系都不再是“行走的房价鼓风机”。举个例子：老余杭菜鸟新园区边上，连绿城的次新都破发了。