文/住浙网 艾维

一个限价时代的红盘，交付后成交或许会停滞、沉寂，总会收获它的铁粉，等到成交小高潮。譬如申花板块的揽云锦绣里，钱二的两个揽月轩，以及本文要讲的钱江彩虹轩。

同样，曾大红大紫的西湖区三墩北，一度是“主城限价最低板块”，诞生了紫璋台、融信天澜、彩虹轩、西雅图等红盘。二手房从6万+滑坠到3万元/㎡，比腰斩还狠，但总会等到“属于它的春天”。

彩虹轩实拍 住浙网 摄

1、三墩北量价触底反弹

去年12月交付后一度遇冷，头两个月加起来仅成交3套。彩虹轩在“金三银四”稍有起色——手边买房数据显示，5月以来网签了7套，今年共成交了15套。但中介另有一个版本：5月份彩虹轩实际成交12套，今年以来已成交了30多套，之所以没网签，多在等“满二”以避大税。300万的房子，增值税要15万多，这个说法似乎没毛病。

彩虹轩的成交价格上在3.1-3.3万元/㎡，相比2.81万元/㎡的新房限价，保本+微赚，“肉虽没吃到，好歹还有一口汤”。

数据来源：手边买房

板块内红盘、万科西雅图的数据更好看一些：四五月总共网签了15套，成交价稳在了3.5万元/㎡一线，与未“满二”的彩虹轩拉开了合理差距。

3年前，彩虹轩新房摇号时热到发烫，四开中，有两次中签率低于10%，共有371套房源限售。

在交付后，成交量、价平平，虽然表面上看起来成交总价比首开买入总价多出10-20来万，但算上持有成本，大部分房东只能做到“平手或微赚”。近期成交的一套113㎡低区四房户型，成交总价318万元，折合单价2.81万元/㎡，比新房一房一价高了26万元，刨掉4年的资金成本，所剩不多。

2、 西雅图仍是板块头牌

三墩北二手房行情最热的2020年和2021上半年，房子好卖到什么程度，甚至出现卖家要求“先交50万定金再看房”这样的怪事。

由于紫璋台、天澜在限售之中，三墩北最有市场号召力的次新标杆仍是万科西雅图（备案名：云谷公寓），当时的成交均价不低于4.5万元/㎡，出现5万+也不稀奇。

手边买房数据显示，西雅图网签最高价为6.31万元/㎡。

从小区的公区、配套、得房率来看，西雅图要胜过彩虹轩一筹。彩虹轩的业主希望西雅图成交价能够顶得高一些，至少维持在3.5万元/㎡一带。

3、来自隔壁板块的助攻，凸显“洼地”

三墩北的机会，更可能自于周边板块新房的跳涨：不涨价后的云谷精装高层放风会到3.3万，三墩的保利置业新项目因为是板块“地王”，相较之前36800元/㎡的限价肯定会涨，今年10月开盘，新房或会出现“4字头”。

万科云耀之城  住浙网 摄

今年3月28号，保利置业以楼面价2.29万元/㎡拿下了三墩地块，成为了板块“地王”，随后在5月20日又趁热打铁，斩获南边相邻的面积更大地块，楼面价2.19万元/㎡，深耕态势已成。

研究员了解到，保利置业三墩项目预计今年九十月份首开。不限价时代+板块地王，含低密，三墩36800元/㎡限价肯定要翻篇，如果保利置业涨到4万左右，会凸显西雅图、彩虹轩的价格“洼地”。

保利置业项目效果图

在板块的西面，云谷也在涨价。在云耀之城后，不限价的项目有两个，即绿城悦海棠、博策拿下的云谷TOD低密项目，后者先不说，悦百合肯定会在原先28000元/㎡限价上涨价。涨价且售罄，绿城在白马湖、东新已经打了两个漂亮仗，首开甚至被认为涨少了，悦海棠触碰到3.3万-3.5万，不必一惊一怍。

悦海棠楼幢示意图

在相邻板块新房助攻下，三墩北的次新房性价比抬高了一截。3.1万的彩虹轩、3.3万的西雅图，购买后即可入住，且配套醇熟，得房率高，西雅图还有星洲二小的“书包”。虽然跟新版好房子有代际差别，总的来看，次新二手房的性价比在稳稳上升。

据三墩北的中介透露，5月份彩虹轩实际成交13套。今年以来已成交了35套，这个有371套房子限售的小区，近期基本以一周成交几套的速度去化，大概率6月份将再度成为板块二手房月成交量的榜首。

二手房行情最热的2020年和2021上半年，三墩北的房子好卖到什么程度，甚至出现卖家要求“先交50万定金再看房”这样的怪事。

由于紫璋台、天澜仍在限售之中，三墩北最有市场号召力的次新万科西雅图（备案名：云谷公寓），当时的成交均价不低于4.5万元/㎡，出现5万+也不稀奇。