文/住浙网 艾维

不限价的豪宅盘纷纷登场：安琪儿3.0锦上万象府，钱二杭序府，还有湘湖畔的宋风低密鸣湖里，一场激烈的大战就要拉开帷幕。

不限价的御境映庐率先把气氛拉满，首开24套洋房报名者破千，虽然尚未公示，这批房源估计难逃限售。

6月杭州预计开盘项目

数据来源：住浙网

反观城北崇贤、勾庄和闲林西的二手房，1万+成交已是常态。坏消息是，房东手里的资产在贬值，好消息是，刚需在杭州置业的成本大大降低了。

真合了那句：楼不如新，人不如旧。

1、单价1.15万元的天阳棕榈湾

“135㎡四房，一口价155万元！绕城内的价格洼地。”近日，一套天阳棕榈湾的低挂价，折合单价仅1.15万元，引起了大家的好奇。在不少人心目中，棕榈湾的知名度不低，似乎还是次新二手房，实际情况是，这个位于勾庄板块的大盘房龄快到20年了。 

天阳棕榈湾实景图  图源潮新闻

 天阳棕榈湾是勾庄板块开发较早的大盘。棕榈湾整个小区分三期开发，总住宅户数超过2500户，其中一期竣工于2004年，房龄超过了20年。园区内植被茂密，水系堆叠，维护保养还不错。

小区离地铁2号线白洋站约1.5公里，离其最近的勾庄新盘是1公里开外的星缦云渚，一个去化困难的楼盘。2022年勾庄市场一枝独秀、烈火烹油的时候，星缦云渚仍要“掉车尾”，最后启动了分销。

反过来，近两年勾庄天量次新房交付，相比棕榈湾，产品更新有公区、泳池、会所，距离地铁站更近，在产品力上具备“降维打击”优势，棕榈湾这类房子的市场份额被挤压，只能靠降价来以价换量。

手边买房数据显示，单价1.2-1.4万元/㎡，是目前棕榈湾二手房的主流成交价格。

以价换量的策略还是见效的，5月份以来，棕榈湾的二手房成交量快速反弹，过去的45天内成交量突破30套，其中5月网签15套，6月刚过半已经网签11套，最近3个月的成交已接近整个小区2024全年的量。而这些房源的总价多在150万元以内，如果按一成半首付，正是刚需、刚来杭州的年轻人能负担得起的。

2、崇贤“1字头”次新房源可挑选

事实上，杭州一些2004-2007开发的小区，已经滑到了“老破小”的边缘，与现在的房子相比，在户型、园林、公区上有了代际落差。有那种尴尬：“四岁的孩子叫阿姨，四十岁的阿姨叫孩子”。

主城核心的房子价格还坚挺一些，像闲林西、下沙、勾庄、临平山北、临安等诸多成熟板块，大量出现了单价1万+的二手房。杭州贝壳研究院数据显示，5月杭州二手房签约量排名前20的小区，“1字头”房源占比达4成。 

数据来源：杭州贝壳研究院

据中介讲，不止棕榈湾，北绕城以内这一带，尤其像崇贤的不少二手房，性价比都很高。像崇贤比较新的商品房小区祥生光合映，前阵子卖了一套97㎡三房户型，单价1.86万元/㎡。群贤府的成交也在2万/㎡上下，遇上急售的，“1字头”捡漏很正常。

群贤府实拍图

5月份，手边买房数据显示的临平区二手房成交，不仅仅是崇贤，天都城板块也跌到1字头，在统计的150个楼盘中，有一多半的楼盘二手房成交价跌破2万/㎡。最低的临平赞成首城小区，单价甚至只要5900元/㎡。

赞成首城实景图

3、 闲林西，一盘被地铁磋砣的棋

2年前，闲林的中介还闹腾过一阵：大力推荐一套位于庭院深深小区的91方房源，总价135万，单价1.48万/㎡，动不动就用上“挥泪大甩卖”这样的词。

两年多来，庭院深深成交了不下100套房子。1.48万元/㎡，是公认卖得好的价格了。闲林核心区新房限价一度达到2.3万元/㎡，不限价后的时舟里更是一飞冲天，一二手房“反倒挂”十分悬殊。

闲林板块有绿城桃源小镇、雅居乐国际花园，特别是翡翠城的成交量，存在感拉满。这里近未来科技城，还能享受到未科配套的红利。

但是，春风不度闲林西。

以闲林山水、庭院深深为代表的二手房，挂牌单价逼近1.5万，成交价在1.3万元/㎡上下，以价换量还要被嫌弃。整个火热的4月，庭院深深成交了7套，闲林山水倒有17套。     

闲林西除了像爵士风情这样的低密还有一定议价力，密密麻麻的刚需住宅，定位千篇一律，一个字“卷”——楼盘之间竞争激烈，内部竞争也白热化，最终只能打价格战。

加上闲林西一直没有等来地铁，缺少与未来科技城连通的轨道交通，这一点也挺致命，没法吸引来未科的新杭州人。外溢没有，缺少了二手房接手的基本盘。

但没有卖不出去的房子。仅1万出头的单价，接近临安青山湖星汇城的成交价，毕竟是在绕城内，总有部分刚需会来接盘的。

分化！分化！

湖揽云萃轩部分楼幢已封顶  住浙网 摄

最新消息是，临安青山湖板块新房湖揽云萃轩，新房单价1.06万元/㎡，虽是安置房，不对所有人开放，照这个势头下去，青山湖二手房跌破1万元/㎡不稀奇，那要迎来七八千的星汇城么……