文/住浙网 艾维

它是市北西仅剩的限价盘，甚至可说是杭州最后的限价纯改善新盘，均价是39500元/㎡，相比不限价盘有2万元/㎡的落差。它就是浙江联益项目滨悦翡丽轩。

滨悦翡丽轩鸟瞰效果图

在产品打造上，滨悦翡丽轩也还用心的——四面铝板、两梯两户，同时架空层高有7.2米。因为体量小，一把梭83套房源，摇号前被认为有房要拼社保。

结果出来，83套建面约138、167㎡房子，仅有220组报名，中签率37.73%，标准的粉盘数字，算是爆冷了。这组数字意味着大概率当天售罄，或剩下个位数房源转续销。 

1、 限价盘为啥“遇冷”？

说起来，虽然体量有限，滨悦翡丽轩还算不上“躺平”：其一用了四面铝板，其二架空层层高约7.2米，明显高于限价盘的4-5米标准。架空层包含了健身房、会客厅、书吧等功能，其中童玩区是由奈尔宝团队设计打造，不过架空层用料有点“抠”，用的是涂料。

身处市北西，项目配套有点尴尬，离地铁稍稍点远，无论是1号线5号线的滨康路站、还是7号线的明星路站，高德显示超过1.5公里。学校上，东边的博奥小学可以展望，商业么，萧山宝龙相对近些，开车到奥体甚至穿博奥隧道到万象城，也是可以的。

一路之隔是建面约15万方的无限公园，规划了超15000㎡绿地、5000㎡空中花园、空中跑道、绿岛及口袋公园等，这个对喜欢健身锻炼的业主来讲，挺实用的，假以时日，会有种申花的运河体育公园和沁园的意思。

从配套来看，均衡的都有一些，下限不低，但长板不突出，算不上加分项。另外，研究员认为，开发商的品牌影响力不足，加上项目体量太小（仅一幢楼），影响了公区配套和园林景观呈现，阻挡了部分摇号者的脚步。

2、 涨价盘“高开高走”，不再唯价格论？

跟限价盘遇冷形成鲜明对比的，是最近集中入市的豪宅，相比此前的限价，价格均有不同幅度的提升，但是摇号成绩扶摇直上。

作为老城东安琪儿板块的首个不限价盘，锦上万象府把价格拉抬到65600元/㎡，和限价产品相比，均价大涨19100元/㎡，甚至是目前为上涨幅最大的项目。但首开中签率13.02%，与拼社保的安琪儿1.0、2.0相比不遑多让，依然是最难摇的项目。

杭序府的外立面

钱二不限价豪宅杭序府首开112套房子，报名323组，中签率34.67%。此次首开，杭序府的均价定在59098元/㎡，相比对面的限价红盘潮语映月轩的52000元/㎡，一口气涨了7000元，涨幅13.65%。但杭序府的表现相当给力，首开的112套当天售罄。

另外，已经清盘的绿城岸芷丁香，三次开盘做到了“高开高走”。从首开的56265元/㎡，到二开58279元/㎡，收官时又涨到59348元/㎡，还能继续维持较低中签率，可见改善对其的追捧。 

3、 不限价带来的变化

限价盘唯唯诺诺，涨价盘重拳出击。难道，需求定律在这里不起作用了？

制度经济学中提到：在其它条件不变的情况下，商品的需求量与价格之间成反方向变动的关系，即价格上涨，需求量减少；价格下降，需求量增加。

放开限价后，恰恰“其它条件发生了重大变化”，从单纯看倒挂和配套，转而考虑房子品质，加上了产品力这个重要维度。

今后豪宅的卷，将是全方位的，从地段到配套，从产品的稀缺程度，到PK公区、园林景观、架空层，已经开始“地段+产品力+开发商品牌”这三重博弈，产品力又可以拆分到外立面、公区、景观、设计感、用材、装标等等。

滨悦翡丽轩示范区实景图

滨悦翡丽轩在这三个维度上，没有哪一项是明显得高分的，靠着限价这一条，总算能摇起来了。

买房思路要转变了。