艾维

常看住浙的小伙伴，应该知道，这一年来，对于浦沿次新房荣盛江荣府，关注比较多，尤其是交付前的跑盘，所见所闻让人无语。

回顾》》2024年11月7号

去年年底，江荣府交付后，对于次新二手的表现，研究员并不看好。

江荣府实拍  住浙网 摄

果不其然，江荣府难逃破发。谁曾想塞翁失马，也正因为“破发”足够深，江荣府居然走出了独立行情。

从8月开始，江荣府的成交迅速飙起，截止到今天中午，手边买房数据显示，已网签16套，基本上2天成交一套，看这样子，要挤进月度成交榜TOP20。

在跟滨玺云著、观晖美寓、晓月和风这一拨浦沿次新的“厮杀”中，江荣府能有这样的高光时刻，凭的是敢破发、敢杀价，让人啼笑皆非。

数据来源：手边买房

PART 1

浦沿次新二手房市场，还是相当的卷。

接下来的几个月里，包括提前交付的观晖美寓，浦沿4个项目总共交付2216套房源。明年年中，还有揽晖美寓819套、伟星滨望484套房源待交付。

在这样的重重包围之中，江荣府先破发为敬。

结合手边买房、贝壳找房的部分成交记录，江荣府本月成交一套118㎡房源，总价395万元（包税），扣掉增值税，折合单价3.2万元/㎡，边套127㎡户型相对好一点，最高能卖到430万（不包税），折合单价约3.3-3.4万元/㎡。

手边买房上显示的一套16楼的127方边套，总价462万，折合单价3.63万元/㎡。先不管包税，这已经是8月成交的最高单价。

江荣府实景图

江荣府于2021年首开，精装限价3.8万元/㎡。透明数据显示，8层以上的新房备案价：118㎡总价436万元-473万元，127㎡-132㎡总价485万元-530万元。那套118方，如果395万成交属实，即便是低楼层，至少亏一辆奥迪A6高配。

但业主得到了解脱，这笔钱如果炒股，或许能在牛市里捞点回来。

PART 2

浦沿的次新二手房，挂牌主力是去年交付的这几个盘：绿城·晓月和风、金成·滨玺云著、滨江建杭·观晖美寓，以及2024年底交付的荣盛·江荣府，合计交付量超过3000套。

荣盛江荣府、滨玺云著属于3.8万元/㎡的涂料盘，交付质量平平，甚至还有业主维权。

观晖美寓与江映云邸、咏滨名邸、揽晖美寓、伟星滨望等盘一起，组成了“浦沿限价盘天团”，其限价在4万-4.2万元/㎡间，采用公建化外立面，建筑立面是铝板加大面积玻璃。

因为提前交付，观晖美寓拥有先发优势，在8月份之前，观晖美寓的成交高出一筹。

观晖美寓实景图

凭借着交付出圈，还有扎实的配套，观晖美寓在六七月份着实吸引到了一波流量，从6月中旬至7月的30天内，带看量超过1400次，在滨江区次新中排名第一。

贝壳找房的数据显示，观晖美寓6月、7月各网签6套房源，网签均价大约4万元/㎡，估计成交价做低。有一套中区126㎡房源成交价576万，折合单价4.55万元/㎡，相较4万元/㎡的限价，更真实一些。

眼下，板块来了个重量级流量新盘春来晴翠，首开132套基本售罄，其优缺点均相当明显，首开均价36159元/㎡，自身话题多的同时，给板块次新也带来了不小流量。

对此，江荣府受益明显。此地资深中介阿哲讲道，两个盘相差一站地铁，春来晴翠在地铁4号线延伸段，还未通车，江荣府在轨道交通上略胜一筹。此外，春来晴翠低开3.61万元/㎡，但125㎡四房价格要460万元起步，135㎡则在520万元以上，而江荣府127方中区边套410万能搞定。对于总价极度敏感的刚改客户，在比较了现房与期房后，选择了得房率高、能拎包入住的江荣府。

一句话，江荣府凭借近地铁、和破发价格，让接盘者有了占到便宜的心理，客观上“逼单”成功。

江荣府实景

所以，太阳底下没有新鲜事。只有卖不动的房子，没有卖不动的价格。