文/住浙网 艾维

随着9月的到来，杭州首批3000余套限售房将盼来“解禁日”。在这之前，已经有部分限售房找到了解套路径——法拍。此举虽可以变相缩短限售时间，但法拍上的限售房，痛点被买家狠狠拿捏，落得“赢了时间却输了价格”的结局。

PART 1

前两天，未科蒲荷芸邸一套房子通过阿里法拍平台，建面约147㎡，总价436万元，折合单价不到3万元/㎡。

这样的单价，放在未科次新洋房身上，妥妥的捡漏。要知道，同一个小区前不久成交的一套同户型的洋房，楼层稍高，总价高出了近100万元。

位于未科核心区的蒲荷芸邸，可是一个有故事的boy——板块限价36100，它因是洋房，备案价为38000元/㎡，在当时一房难求：2021年两次开盘触发社保排序，尤其是第二次的中签率仅9.5%，因中签率低于10%，触发了限售的debuff……

本次拍卖的房源位于蒲荷芸邸5幢的四层，查透明的一房一价，当年备案价570万出头，如今以436万成交。在不考虑资金成本的情况下，原房东光本金就亏了136万。

该房子去年办出产证，未满两年。拍卖公告显示，本次交易产生的增值税、个税由原业主承担，这一来，算上资金成本、交易税费等，原业主亏损额已逼近200万。但既然上了法拍，说明原业主债多难翻身，拍卖能回本几个钱，主动权已不掌握在他的手里。

如果拍卖不掉，这套房子至少要等到2027年解禁才能进入二手交易，买家完全等得起，然而卖家呢？

之前，文晖板块的春月锦庐一套165.64m2三楼洋房法拍成交，总价774.1万元，折合单价约4.67万元/㎡，低于新房限价。春月锦庐偏自住，之前165方洋房成交总价没有低于800万的，而且还不考虑做低因素。

PART 2

限售房上法拍的另一种“表情”，是偷着乐。

今年上半年， 杭州壹号院（备案名：臻奥院）21幢一套估计3470万的333㎡的住宅在法拍成交。经过103次出价，最终以3782.5万元成交，刨去3个车位，折合单价约10.91万元/㎡，相比起拍价2602.5万元，溢价率达到45.3%。

根据透明售房网信息，该房源当初的新房备案单价为43678元/㎡，备案总价约1455.39万元。相比新房备案价，法拍的成交价高出了2177万元。

同样是中签，中了壹号院333方的才是“天选之子”。如今业主通过法拍提前变现，但给了接盘人一个折扣价。

杭州壹号院333方的法拍房源  图源阿里法拍 

杭州壹号院面积最大的333方户型是其压轴产品，可谓“王冠上的宝石”。当年摇号时，风头一时无两，甚至吸引了6位A类人才前来捧场，顶格社保+限售“套餐”难逃。

4年多过去，借着法拍缩短2年限售，杭州壹号院的这套333方房源是第2个“吃螃蟹”的，之前2021年，大华西溪风情有套观止洋房，也通过“曲线”辗转进入市场。

近期，钱江世纪城的君品有一套房源成功法拍，这套建面138㎡的中区房源（带两个地下车位）以700万元起拍，经过43轮竞价，最终以940万元成交，若扣除2个车位的价格，房子的实际单价约为6.3万元/㎡。

这个价格不能算捡漏，中规中矩吧，毕竟君品的103㎡房源基本站稳5.8-6万元/㎡一线，高居的四房房源，得到部分溢价是正常的事。但在二手市场，要想更丰厚的获利估计也难。

PART 3

跟股市一样，“套牢盘”如何处置，是以时间换空间，还是等不及一刀“割肉”，倒也不失痛快。当限售遇上法拍，原房东债务缠身，无力偿还才拿房子来拍卖，可谓身不由己。如果换个角度，当3万多个竞品即将出现在面前，你的限售房源能够早点处置，是不是也是以价换量的“抢跑”？

据好地研究院的数据，杭州实施新房限售以来5年间，共诞生约3.45万套限售房源，涉及全杭州30余个板块、80多个楼盘。

从今年9月份开始，杭州首批限售的3000余套房源陆续解禁，涉及西溪公馆、天空之城、大华西溪风情观止、运河云庄、前宸、融创城、花漾里等7个盘，对于未科的次新二手房而言，新一轮的考验开始了。