文/住浙网 艾维

这两天，杭州楼市迎来一波新盘上市潮，而且大多数是千万总价以上的豪宅，涵盖了安琪儿、城东新城、钱江世纪城、市北、萧山新区、运河新城、云城等板块。

9月部分入市的盘

 没错，这就是限价时代大家熟悉的“红盘潮”，算是线上的房交会，挑挑拣拣的余地大一点，为项目去化营造一种客多隆市的气氛。

但不限价了，还有必要这么“潮”一波吗？有些项目摩拳擦掌了好久，正好参与；有的“穿戴还不整齐”就被拖了进来，让人家有点自主选择权不好么？眼下市场主导、品质说话，不再追求“一把清”，除了竞品要看对手的出牌，说实话开盘时机已没那么重要。

“潮”涌来了，那么就说几句。

奥映鸣翠

7月底首开时，滨江绿城·奥映鸣翠府推6、7#的74套房源，均价86978元/㎡，较原板块限价跳涨了4万多，成为了单价卖得最贵的精装高层。而且，去化火爆，一房难求。奥映鸣翠成为不限价语境下，迄今最大的红利获利者。

奥映鸣翠楼幢分布图

“二开”由于户型均为225方，报名人数锐减。加推36套房源共录得229组报名，二开相比首开，“逃”掉了将近300张房票。

如今“三开”集合了275方、350方的当红户型，报名人数必然有所反弹，此次均价为87049元/㎡，比首开小涨了71元/㎡，几乎持平。当水电新村、滨杭传麒府还没开盘，奥映鸣翠在2000万豪宅中是独一档的，几无对手，不存在被分流的情况。

建发英冠宸云

建发英冠·宸云首开均价53878元/㎡，与同板块的丽香庭基本持平。

位置相对更好一些的宸云，大门头保留了建发新中式元素，但在高层产品上基本没有太多发挥，重点还是放在那3幢低密上面。

个人判断，宸云可能会操作流摇。也不用太惊诧，好像世纪城南就卖不动了似的……高净值客户都盯着低密，想买高层的本地客群居多，这块地是萧山房企英冠拿的，有些客户想提前落位，来打招呼很正常。真摇号，数字不会太好看。

这回到了之前讨论过的话题：眼下摇号还有没有继续存在的必要？

华润·元起观潮府

安琪儿5.0华润·元起观潮府首开均价75606元/㎡，较之前的大家·咏印明庐下调了约2600元/㎡，有人分析是受咏印明庐首开没卖完的影响。从华润在云城和之江的定价来看，华润首开的定价策略有个严格的市调流程，而且备案价的报备时间要比咏印明庐的选房更早。这说明，如此定价符合市调下快速去化的逻辑。

元起观潮府效果图

华润首开仍想售罄的，虽然不限价的语境里，“慢慢卖光”是更好的市场反响，但房企上上下下背了KPI，能及早落袋为安，是众望所归的事。

撇开一句，有人讲咏印明庐更受女性客户的青睐，而元起观潮府正好调换过来。首开94套高层房源，检验哪一边的购买力更强的时候到了。

保亿国丰君潮润府

江南科技城的君潮润府的6F叠墅亮相，均价达到了4.9万元/㎡，比华润望云润玺的叠墅还要贵。虽然，君潮润府一度自矜“世纪城（周边）唯一的低密产品”，设计迭代，得房率睥睨全杭州，但毕竟你的区位放在那边。而且含低密的宸云也开盘了，稀缺性被稀释。

问题是，江南科技城的叠排均价压过云城的叠排，去化会怎么样？萧山人爱低密是出了名的，会不会有助于“弯道超车”，答案过几天就揭晓。

君潮润府鸟瞰图

桥归桥，路归路。

当这一波摇号数据尘埃落定，谁是话事人，谁当家作主，谁大倒热灶，谁又是“黑马”，能看出各自的成色来。