本文导读：

拿地容易，经营不易，且行且观望

下半年或面市？

如何突围？

文/住浙网研究员 赵楠

在2013年的杭州土地出让大潮中，北部新城是一颗冉冉升起的“新星”。去年2月1日和5月28日，北部新城先后诞生融科、万通、越秀三宗高价地，板块地王被不断刷新，备受业界瞩目。

然而，数月之后，市场就开始急转直下，先是8月北宸之光低开，年底万家名城低价跟进。更“悲剧”的是，与北部新城一河之隔的主城区祥符板块，今年率先开打价格战，整个大城北板块的价格体系因此而下探。

在当前的市场形势下，北部新城这三个高价地项目，何时面市？将如何突围？

拿地容易，经营不易，且行且观望

从北宸之光一期实景样板房朝西南面看，隔着一条细细的水沟，有一片满是搬运车的工地，运送物料的卡车进进出出，新添置的吊塔在紧张的挥动手臂，清一色的打地基阶段，竟让人看不出这片土地属于三个不同的东家。

从东往西，万通、越秀和融科，这三家勇敢的开发商，在北部新城板块都轮流做过地王。

去年2月1日，融科经过86轮苦战，以总价12.6亿，楼面价8302元/㎡竞得万家名城东面地块，被称为楼面价逆袭主城的天价地块。

紧接着四个月后的5月28日，在距融科项目其仅两百米的地方，万通以9145元/㎡的价格拿下一宗土地。

当众人惊叹万通成为新地王的时候，越秀又以迅雷不及掩耳之势将北部新城的拿地价抬至9600元/㎡，成为该板块当之无愧的地王。而北部新城地王一日之内被刷新两次，也令业界唏嘘不已。

如今，快一年过去了，万通、越秀、融科，这三家高价地项目，你们还好吗？

土地成本，10%的财务，加上各种税费和管理成本，这三块地的保本售价均在14000元/㎡以上，其中越秀项目成本价接近1.6万/㎡。如果按照周边万家名城13000元/㎡的毛坯价格计算，这三个地王将全部被套牢。

北部新城三高价地详表

下半年或面市？

本网研究员采访到三个项目的各自负责人，预计三盘今年下半年会相继推出。

拿地最早的融科瑷颐湾，目前项目在准备过程中，具体面市时间未定。也许是因为瑷骊山开盘以来去化缓慢的原因，对于北部新城项目，融科谨慎了许多。“不是工程进度问题，是市场形势问题，项目是否面市，具体要看市场来定的。形势好的话，今年就能开。”相关负责人表示。

万通的节奏最快，据上园国际工作人员透露，“大概今年年中就会开盘。预计首开89方户型。”

越秀地块尚无案名，“预计今年10月份左右推出吧，我们的初步设计方案已定，已完成交地和国土证办理。施工许可证、建设工程规划许可证等都已办理完成，等售楼处搭建起来就开始进入蓄客阶段。”越秀相关负责人表示。

如何突围？

北部新城三家地王，开盘时价格备受关注。尤其是在被降价风波干扰的城北，定价上面势必会考量再三。

本网研究员认为，有三点是这三家高价盘定价考虑的重点。

第一，参照价格。目前北宸之光的大二期精装均价在14800-16800元/㎡，万家名城二期目前毛坯均价在13000元/㎡，精装均价在15000元/㎡。如果参照这两个邻居，越秀、万通和融科的毛坯价格应该在13000元/㎡左右，然而这个价格显然并不能使其保本。

第二，从位置上看，三盘并不占优势。从市区去北部新城，行车一般走上塘高架，其出口在好运路，从北面绕回，须先经过北宸之光和万家名城，然后才到这三个项目。

第三，从品牌上看，三盘不及万科滨江。

北宸之光、万家名城低开在前，当前市场形势下，这三个楼盘处境艰难，该如何突围？业内资深人士认为，目前市场如此低迷，亏本几成定局。对于这三个楼盘，惟一能够逃避亏本的，或许就是政策转向，楼市回暖。当然，开发商还可以在产品上进行努力，比如做足“面积赠送”的文章，从而减轻亏损压力。

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