编者按

《杭州市城市总体规划(2001—2020年)》即将迎来新一轮的修编调整，好地研究院分析发现，此次规划的调整，将对杭州楼市带来较大的影响，为了帮助读者厘清杭州城市发展新思路，好地研究院将做新规划的系列解读。

5月16日，住浙网发布好地研究院院长钱贤强的第一篇解读：《“新版杭州总规”有什么大利好？》，指出若新版总规得到国务院最终批复，杭州城市将迎来四个突破性变化。

今日，发布钱贤强的第二篇解读。

核心提要：

三个“新晋”城市副中心余杭独占两个，改变原本“偏安一隅”的城市格局

五条地铁新线将开建，其中三条覆盖余杭区八个镇街

市区人口加快外移，余杭会是最大的承接者

文/好地研究院院长 钱贤强

余杭，无缝对接杭州主城区，是杭州同城化发展的战略之地。今年杭州两会正式提出：进一步理顺萧山、余杭两区融入主城区的体制机制等。

好地研究院分析发现，本次杭州城市总体规划修订，在推进同城化方面有重大举措。主要体现在公共中心、轨道交通、人口规模这三方面。

而余杭区都获得了某种意义上的“倾斜”，无疑将在未来城市建设上抢得先机，成为最大的受益者。

一、三个“新晋”城市副中心余杭独占两个，改变原本“偏安一隅”的城市格局

在城市规划结构里面，城市副中心在“市级公共中心——城市副中心——地区级公共中心——城市组团中心——居住区级中心”五级体系中处于第二等级，一般具有合理的区位、便捷的交通系统、多样化的商务空间、完善的配套设施、良好的景观文化环境，对周边地区具有较大的辐射力和带动力。

此次杭州总规修订中提出新增的城西科创、大江东和城北三个副中心，其中城西科创副中心就在“未来科技城核心区”，城北副中心的位置就在“勾庄—运河新城”，这两个副中心都在余杭区内，一西一北，再加上东面的临平副中心，三大副中心在主城区边上构建起一个完美的弧形，完整地撑起了余杭的城市骨架，改变了原本余杭城市发展中“偏安一隅、临平独大”的不对称格局。

余杭三大副中心的确立，不仅完善了余杭的城市发展格局，也大大提升了余杭在大杭州的城市能级，未来将有更多、更优质的资源高度集聚在这三个副中心，推升城市的发展。

二、五条地铁新线将开建，其中三条覆盖余杭区八个镇街

杭州总规修订明确到2020年建成城市轨道交通1至10号线，总长375.6千米，其中3、7、8、9、10五条线是杭州首次正式提出计划在2020年前开工建成。

而目前已建成的1号线和即将建成的2号线东南段及1号线延伸加起来也仅83.5公里，未来6年还要开建292公里，按照地铁建设成本每公里5亿元测算，杭州在地铁建设上还要砸下将近1500亿元，这可谓是一次地铁建设的“大跃进”。那么这次堪称杭州建城史上地铁“大投入”、“大跃进”的最大受益者除了主城区，盘点下来还是余杭区。

1、 先期建设的五条线中独缺的3号线将穿越整个临平新城西板块（星桥），彻底解决这个区域的交通短板问题；

2、  9号线实际就是1号线临平段北延南伸后独立出来的，一举将余杭经济开发区、钱江科技城、塘栖三个板块纳入地铁快速网；

3、  10号线以黄龙为起点，一路向北在“新晋”的城市副中心——勾庄—运河新城和4号线交汇后再分别到达崇贤新城和仁和；

另外，这次总规修订中明确了杭州都市圈城际轨道交通的八条线路，其中海宁、桐乡、德清、安吉、临安五条线都要与余杭区内的地铁线路接轨，进一步密切了余杭同周边市县的交通联系，建成后必将大大促进余杭和这些市县的经济、文化和人员交流。

图：余杭区轨道交通线路图

制图：好地研究院 王旭峰

三、市区人口加快外移，余杭会是最大的承接者

余杭区凭借无缝的交通衔接和较低的房价已成为主城区购房外溢的主要承接地，自然也成为人口转移的重点区域。据好地研究院估算，2000年以来余杭区商品住宅成交中，至少50%来自以主城区为主的非余杭客户。

根据好地研究院在2014年5月杭州人居展期间抽样调查185位有购房意向客户的结果显示，虽然参展楼盘和样本客户以主城区为主，但首选余杭的比重仍高达24%，比萧山的7%高出2倍以上。

而轨道交通的连接更增加了主城区客户在余杭置业的概率。在1号线贯穿的临平新城翁梅地铁站附近，某些楼盘业主中非余杭客户的比重达到70-85%。

本次总规修订提出将“外围组团人口比例从10%上升24%”、“市区常住人口规模控制在745万人左右（注：比原先规划增加了100万人）”，这“一调一增”，意味着将有更多的人居住到余杭和萧山。余杭地理上的先天优势和交通上的便捷，再加上三个副中心的吸引力，将在市区人口向组团转移的过程中受益最多，而人口迁移带来的房地产消费将是显而易见的。

图：余杭区“一副三组团”分布图

制图：好地研究院 王旭峰