撰写/好地研究院 方晓泉

过去的18个月（从2013年1月到2014年6月），杭州八区一共成交了145宗宅地（含商住），出让的土地面积共计10614亩，住宅体量高达1513万方。

从去年起，高周转成为地产商的常见战略， 18个月来成交的地块中，已经有不少楼盘开盘（含领出预售证但未正式开盘）。

开盘项目已经推出多少量？卖掉了多少？库存还有多少？未推的体量有多少？

对上述问题，好地研究院将通过客观、真实的数据进行解读，供业内参考。

1、20盘开，出货量不足一成

18个月来成交的145宗地，大约将产生121个新项目。其中，已经拿到预售证的项目共计21个，数量约1/6。这21个楼盘已领出的预售证的住宅面积共计113.5万方，仅占121个项目总住宅体量的8%，不到一成。也就是说18个月来成交的住宅体量，才刚刚开始入市。

18个月内（2013.1-2014.6）成交宅地开盘情况

2、去化率仅四成

目前，21个项目（实际开盘的19个）共计去化39万方，仅占预售证总面积的32%。占已经开盘量的约40%。

3、还有多少体量未推？

21个盘的可售库存共68万方，只占目前杭州八区总库存的6%。

同时，18个月来成交的土地，未领预售证的还有约1406万方。这一数字，比目前杭州八区的住宅库存面积（约为1142万方）要高23%。两者相加，总量有2548万方。

4、下半年，供应量或将爆发

去年成交的土地，大多项目有下半年入市的计划，如万科未来城、景瑞申花壹号院、招商雍景湾及雍华府、华家池的世茂项目和绿地项目、方兴黄龙金茂悦、龙湖滨江综合体，等等。

随着这些项目入市，下半年或将出现新盘首开潮，加上老盘新推，供应量或将持续爆发。而如果新房成交没有起色，或者消化速度不及开盘速度，势必会造成库存新一轮的上涨。

5、去化周期需多久？

1513万方的总供应量，目前仅仅去化了39万方，还剩有1472万方。按照目前已领预售证的21个项目中，开盘已超过一个月的14个项目的月均去化速度（4700多方/月），1500万方供应量全部消化完还需29个月，也就是到2016年11月。

附：2013年起拿地已经开盘项目一览（截止2014.6.30已领预售证）