文/好地研究院院长 钱贤强

“屋漏偏逢雨”。正当商品房成交量和房价都处于下行通道之时，一部对开发商建筑和户型设计均有一定影响的2014年版《建筑工程建筑面积计算规范》于7月1日开始实施，对11处内容进行了“趋严”修订（详见附件），很对人惊呼这部规范将终结目前市场上大行其道的楼盘“偷面积”做法。

但实际上由于杭州早在2009年、2011年就已出台了《关于规范阳台建筑面积计算的规定》和《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》，对阳台、飘窗、露台、设备平台等建筑面积的计容方式均做了补充修订，堵住了很多漏洞，特别是主城区抓得比较严格，萧山区和余杭区在这方面相对宽松一些。因此，这部规范对在杭州的开发商而言影响会相对小。

纵观2014版规范，笔者认为对杭州而言最大的影响莫过于“架空层”未来将计入建筑面积，在以后的住宅楼盘中预计将很难见到了。

从“鼓励”到“终结”

2007年，杭州市“鼓励建筑设底层架空层（含文化、体育、教育等公共建筑）”，满足以下条件的底层架空层其建筑面积可不计入地块容积率：

① 净高3米以上，以柱、剪力墙落地；

② 视线通透，提供相对集中公共空间，一般不应少于主体建筑占地面积的1/3；

③ 无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。”

院长点评：基于上述规定，杭州很多住宅项目特别是高端楼盘的底层一般都建成架空层，并且装修较为考究，既提高了居住的私密性和采光条件（一楼的住户在这两方面都有所欠缺），也成为住户休闲、交流的重要场所，成为不少楼盘广告宣传的一个亮点。

2010版规范开始将架空层分为“有围护结构”和“无围护结构”两种：

前者“层高在2.2M及以上的部位应计算全面积，层高不足2.2m的部位应计算1/2面积”，后者是则不计算面积。

而2014版的规划直接将架空层定义为“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层”，并且规定“对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积”。

也即是说：只要是架空层，以后都要计算面积，区别只是一半和全部。

院长点评：

① 此类“游戏规则”的改变，会导致开发商为了降低开发成本，牺牲架空层，改建成住宅，特别是在当前及未来很长一段时间内楼市都将处于调整时期的情况下。

② 相比之下，设备层、避难层等楼层在写字楼、酒店等建筑中都是强制要求的，无法省去，在容积率恒定的情况下，无疑就减少了开发商可售部分的面积，建安单方成本将有所提升。

南京新规已颁布，杭州也近了？

7月3日，南京已按住建部的新规颁布实施了《南京市建筑工程建筑面积计算规则》，其中在适用对象上，规定：

① 凡2014年7月1日以后首次报审规划方案的或对原已审定规划方案申请调整的建设项目，按照本规则执行；

② 凡2014年7月1日以前已报审规划方案的建设项目，可按原规定执行，但必须在2014年12月31日前领取建设工程规划许可证，否则应按照本规则重新审定规划方案。其中分期实施的项目在2014年12月31日前只领取部分建设工程规划许可证的，非单栋建筑的未领证部分应按照本规则重新审定规划方案”。

院长点评：作为住建部出台的“上位”规范，地方与之有冲突的，原则上都要做相应调整。预计杭州施行新的计算规则也在眼前了。

（本文好地研究院王叠松亦有贡献）

附件：

一、架空层的面积计算：

2010版：坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.2M及以上的部位应计算全面积，层高不足2.2m的部位应计算1/2面积。设计加以利用无围护结构的建筑吊脚架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不计算计算面积

2014版：建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。

二、永久性顶盖及无围护结构有围护设施的面积计算

1、顶盖

2010版：有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算

2014版：取消永久性顶盖的面积计算

2、无围护结构有围护设施

2010版：无此项

2014版：无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积。

三、落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算

2010版：建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积，层高不足2.2M者应算1/2面积，有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算

2014版：

① 属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。

② 有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积；有围护设施（或柱）的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算1／2面积。

③ 门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。

四、凸（飘）窗的建筑面积计算

2010版：无此项

2014版：窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1／2面积。

五、围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算

2010版：设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算，层高在2.2m及以上者应计算全面积，层高不足2.2m者应计算1/2面积

2014版：围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外墙外围水平面积计算。结构净高在2.10m及以上的部位，应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，应计算1／2面积；结构净高在1.20m以下的部位，不应计算建筑面积。

六、室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算

2010版：有永久性顶盖的室外楼梯，应该建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算

2014版：删除此条

七、阳台的面积计算

2010版：建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算

2014版：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积。

八、外保温层的面积计算

2010版：建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积

2014版：建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。

九、设备层、管道层的面积计算

2010版：建筑物内的设备管道夹层不计算面积

2014版：对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。

十、门廊的面积计算

2010版：无此项

2014版：门廊应按其顶板的水平投影面积的1／2计算建筑面积；有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1／2计算建筑面积；无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的1／2计算建筑面积。

十一、有顶盖的采光井的面积计算

2010版：无此项

2014版：有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积；结构净高在2.10m以下的，应计算1／2面积。