编者按：
11月28日的地刚刚拍完，上海与天津就传来房贷收紧的消息，如何看昨天的市场？
“牛市的余热”这五个字也许最贴切：
市场已冷，但是房价没有明显深幅下跌；
开发商“家”里余粮不多，但是余钱很多；
这样，在政策面利空与市场成交量急跌的情况下，由于此种状态出现时间较短，市场对房企拿地行为的信息传导出现了某种迟缓，昨天的“余热”就是明显的例子，余热之后，市场会越来越走向理性，因为新房销售端的信息传导对拿地热情的冷却效应将会越来越明显……。
好地网11月29日消息（研究员 卢丹）昨天，杭州八区成功出让11宗地块，共吸引了61家单位报名（其中主城区54家），出让金总额达142.9亿元（其中主城区133.9亿元），平均溢价率达63%。其中三宗住宅地块平均溢价率达73%。
出让会现场
这是杭州市发布土地出让新政后杭州八区层面首次集中土地出让，也是楼市新政效应初步显现，极具风向标意义的一次出让会。（备注：杭州土地新政发布之后，大江东、余杭均有已经有土地出让，此次出让是杭州八区层面首次“一盘棋”集中推地，也是主城区首次推地。）
其中率先开拍的蒋村XH0605-17商业地块，竞争激烈，龙湖经过37轮竞价，21.35亿元竞得，楼面价10076元/㎡，溢价率83%；随后，泰禾经过9轮竞价，14亿竞得蒋村单元第二宗商业地块，楼面价7631元/㎡；
此外，主城区三宗热门宅地均引发了争抢，其中丁兰地块吸引了36家单位报名，艮北地块19家，三墩北地块24家。
最终，越秀江干城建联合体则经过26轮竞价，以总价60.1亿元竞得艮北新城商业核心区东地块，楼面价25787元/㎡，溢价率66%。
郑州绿都30.3亿元包揽三墩北和丁桥宅地，楼面价分别达到19864元/㎡和18516元/㎡。
11月28日杭州八区11宗地块竞拍情况表
这样一场出让会，从行情本身来看，“热”成为了主要的基调：
1、报名开发商数量达61家，其中丁兰地块单宗报名数量达36家，创下了一宗地块报名家数的历史新高。
2、板块地价创下新记录。昨天出让的丁桥地块、艮北地块、三墩北地块、萧山城区均成为了板块的新记录。
3、平均预期溢价率达近30%，与今年土地市场高点39%（8月18日）相比，有所下降，但是下降幅度并不大，说明开发商能够对于市场依然比较乐观。
注：预期溢价率（%）=（成交楼面价-理性上限）/理性上限。
4、转战商业地产的现象明显。昨天主城区出让的7宗地块，有4宗是商业用地，这些地块的买家中，出现了万科、泰禾、中骏、东原等以传统住宅开发为主的面孔。据好地数据库记录，万科在杭州土地市场深耕10余年，未曾参拍过纯商业地块。如今，传统以住宅开发为主战场的房企，开始转战商业地产市场，既说明了宅地获取难的现实，也说明了商业地产作为宅地的“替补”，越来越受到开发商的关注。
5、市场出现了更多新面孔。昨天出现在竞买席中的，除了三墩北和丁兰地块的得主郑州绿都，还有金辉、上坤、中建等此前未来过杭州拍地的新面孔。
有业内人士认为，地价虽然创下了新高，但如果做好产品，依然有较大的市场机会，对于此次出让结果呈现了乐观的态度。
但是，还有一种声音，认为历史上地王频出的时期，项目大多无法盈利，如今地王频出意味着风险，需要谨慎对待。而在开发商热情的表象下，以万科、旭辉等深耕杭州的房企出价情况来看，基本选择了理性观望。
也有开发商认为，这是典型的牛市余热，因为目前政策出台才2个月不到，开发商手头现金宽裕，一般紧缩政策至少要过半年才能见效，加上今年春节的因素，估计要到明年第二季度末第三季度的时候，随着销售的减速，去杠杆政策的不断推进，开发商的资金压力会加大，不排除一些开发商因为资金问题以价换量，从而使市场进入一轮价格调整，这样，目前高价拿地的风险就会凸显出来。
这也足以证明，昨天的出让会，是牛市余“热”与政策“冷”两股相反力量的较量。主要体现在：
1、“面粉”贵于“面包”的现象并未出现。丁兰地块成交楼面18516元/㎡，未超过板块最高售价22612元/㎡（龙湖武林九里）；艮北地块成交楼面25787元/㎡，未超过板块最高售价37249元/㎡（万科中央公园）；三墩北地块成交楼面19864元/㎡，未超过板块最高售价20157元/㎡（龙湖水晶郦城）。
而对比同时期的广州市场，政策背景比杭州更严（要求土地竞买资金为自有资金），但土地竞拍结果频频出现了面粉比面包贵的现象，例如白云新城和广钢新城破4万元/平米的地价均接近或达到了板块内在售新盘的价格。相比之下，从开发商出价来看，杭州与广州都热，但是热的程度比后者稍微低一些而已。
丁兰地块周边房价
艮北地块周边房价
三墩北地块周边房价
2、地块溢价率普遍控制在100%以内，除了丁兰地块，拍出了101%的溢价率，但该宗地块规模小，总价低，对于资金的要求低。在其他地块的竞拍中，100%的溢价控制线均没有被触碰。也从某种程度上体现，土地新政对于开发商出价起到了一定的抑制作用。
3、抱团合作的现象明显。昨天，艮北地块的竞买者中，出现了四个联合体，分别是绿城地铁建发联合体、越秀江干城建联合体、泰禾华发联合体、龙湖平安联合体，最终的竞争也是在联合体之间展开。说明了对于总价高，资金要求高的项目，开发商采用抱团的形式，以降低市场风险，成为普遍的一个选择。
昨天艮北地块的总成交金额为60亿元，比信达奥体地块要低得多。而此前信达地块的参拍者中，联合体也为4个。
本次出让会虽然整体大热，但也不乏理性旁观或者出价谨慎的开发商，原因何在？
牛市余热与政策冷，两股力量的较量与叠加，产生了昨天的行情格局，据好地研究院分析，具体有4大因素为支撑：
第一，政策组合拳+楼市成交缩量，成为了开发商保持理性的最重要因素。此轮调控，以限购、限贷、限外为主要特征，自从政策实施以来，已经对成交量产生了较为显著的影响。据好地数据库，政策后的61天，杭州八区共成交商品房27937套，日均458套，比政策前下降了27%。
第二，杭州低库存的现状，为土地市场的热度提供了根本性的支撑。据好地数据库，截止到2016年10月30日，杭州九区商品住宅库存量为4.5个月，比2015年末下降了6.3个月。此外，潜在库存已经连续3年处于下降。当宅地供应与新房成交的缺口在不断拉大，就出现了所谓“一线城市化”的供地现象。也即是，在可以预期的未来，土地供应量将持续处于相对紧缺，而越来越多的开发商涌入市场，将导致拿地越来越难。
第三，资产荒，开发商“被动拿地”，是市场的助热剂。据好地研究院统计，今年以来，杭州已经报名参拍的房企数量为119家，仅约4成房企成功拿地；而今年以来上海报名参拍的房企为94家，没有拿到地的有75家；苏州和南京的情况与上海类似。在一线和强二线城市，开发商普遍面临拿不到地的局面。而今年销售情况好，开发商回笼的资金缺乏出口。虽然其中部分已经溢出到三四线城市，或者通过二手并购的方式消耗，但总金额毕竟有限。
当存货不断消耗，开发商面临的是如何通过补仓，确保持续生存与发展的问题。
第四，杭州对土地竞买资金的要求比南京等地宽松，对拿地的积极性有一定的作用。目前，南京、广州等城市已经明确要求竞买资金为自有资金。相比之下，杭州相对宽松，不超过100%的，可以在一年内付清。未来要求会否趋严，尚无法预测。这可能对开发商拿地积极性有一定的提振作用。
而分析近一个月开盘的楼盘，价格平稳或小幅下调的占据了多数。而从杭州市层面态度来看，控制房价的决心较大。因此，开发商对于房价预期的预测也无法做到盲目乐观。加上土地新政，对于高溢价提出的一个月内一次性付款，甚至配建的要求，也进一步为开发商的“肆意”出价套上了紧箍咒。
附：本次出让地块竞买单位报价情况
