好地网1月12日消息（研究员 康淑）今天，杭州主城区2018年第二场土地网拍落幕。出让地块7宗，总出让面积366亩，总建筑面积58.65万方，吸金115.2亿元。
今天的结果，与本网昨天的预测接近。
4宗纯宅地均拍到上限价格：金翰竞得桃源单元R21-08地块首入杭州主城区，楼面价19071元/㎡，自持32%；龙湖深耕下沙，竞得大学城北单元宅地，楼面价16480元/㎡，自持20%；中海拿下襄七房单元宅地，楼面价34464元/㎡，自持13%；九龙仓摘得庆隆单元宅地，楼面价40536元/㎡，自持6%。
龙湖竞得丁桥商住地，楼面价10410元/㎡，溢价率29%。
蒋村单元、近江单元商地分别被大地环保和望海潮竞得，楼面价7028元/㎡、22231元/㎡。
地块成交情况
地块位置分布
好地研究院认为，本次土拍主要有三大看点：
一、新高迭起，四个记录被打破
今天土拍可谓新高迭起，四宗宅地均刷新所在板块的最高楼面价或最高自持比例记录。
杭州金翰桃源宅地刷新桃源板块自持比例新高（楼面价19071元/㎡+自持32%）。此前最高自持比例是联发桃源项目（楼面价19137元/㎡+自持20%，需现房销售）。
龙湖下沙大学城北宅地刷新下沙板块楼面价新高（16480元/㎡+自持20%）。此前最高楼面价是金地下沙项目（13369元/㎡+自持23%）。
中海襄七房项目刷新滨江区楼面价新高（34464元/㎡+自持13%）。此前最高楼面价是时代大地西兴项目（楼面价31851元/㎡+自持25%）。
九龙仓庆隆项目刷新申花板块自持新高（40536元/㎡+自持6%）。此前最高自持比例是融信项目（楼面价40542元/㎡+自持3%）。
地块及周边地价
二、房企的“新进”与“深耕”
今天5宗涉宅地产生的四家竞得者，可以总结为“一个新进，四个深耕”。
●杭州金翰新进主城区，落子桃源。
●龙湖深耕下沙和丁桥，摘取下沙大学城北宅地，第六座龙湖天街落地丁桥。
●中海深耕滨江，落下滨江区第三子。
●九龙仓深耕申花，落下申花板块第三子。
1、杭州金翰新进主城，落子桃源
杭州金翰摘取桃源宅地，楼面价19071元/㎡+自持32%，刷新板块自持比例新高。
2017年4月26日成交的联发桃源宅地，楼面价19137元/㎡+自持20%，需现房销售。
杭州金翰的股东背景是杭州本地房企金成集团和广西建工。
金成已在余杭区的未来科技城、闲林板块深耕了十余年，总开发体量近两百万方，开发了金成?竹海水韵（售罄）、金成?闲林山水（售罄）、百云深处（售罄）、西溪海小海（售罄）、复地?上城（售罄）、融创金成?英特学府（12月成交均价2万元/㎡，高层毛坯）、融创金成?未来海（售罄）、融创金成?江南府（售罄）等多个大盘。
金成在杭州拿地分布图
杭州金翰上次在杭州拿地是2017年6月27日，以楼面价9744元/㎡竞得锦北街道马溪路宅地。
杭州金翰在杭州拿地分布图
2、龙湖重返下沙
龙湖以楼面价16480元/㎡+自持20%摘取下沙大学城北宅地，刷新下沙板块地价新高，落下下沙第五子，在杭第十七子。
下沙大学城北在2017年成交了2宗地块，均被金地竞得，分别是13369元/㎡+自持23%（宅地，2017年8月14日成交）；9644元/㎡+自持41%（商住地，2017年6月5日成交）。龙湖地块的楼面价更高，自持比例更低。
龙湖在下沙拿地由来已久，2009年12月3日，龙湖连下四子，以楼面价8008元/㎡、5427元/㎡和7243元/㎡摘取3宗相邻姊妹宅地和1宗商地，即龙湖?滟澜山和龙湖天街，龙湖?滟澜山早已售罄。
今天补仓，可见龙湖深耕下沙的决心。
龙湖在下沙项目分布图
3、龙湖深耕丁桥，第六座天街落地
龙湖旗下的重庆龙湖天街商业地产以楼面价为10410元/㎡拿下丁桥商住地。该地块需自持商业商务以及配套用房建面不小于11万方，占总建面67.8%。经此一役，第六座龙湖天街落地丁桥。
龙湖在丁桥已经成功打造龙湖?名景台（售罄）、龙湖?武林九里（售罄），深耕意图也是十分明显。此次龙湖天街项目，将为丁兰新城提供综合性商业配套服务，告别“商业短板”标签，提升整个区域商业配套的品质。
自2009年进入杭州，龙湖已经布局了5个天街商业综合体，分别是下沙金沙天街（2009/12/03成交）、滨江天街（2014/01/22成交）、西溪天街（2016/11/28成交）、三墩天街（2017/04/26成交）、大江东天街（2017/10/30成交）。
龙湖在丁桥项目分布图
4、空窗四年半，中海复出滨江
中海楼面价34464元/㎡+自持13%拿下襄七房宅地，刷新滨江区地价新高。
地块周边去年成交2宗地块：保利襄七房项目，综合楼面价28390元/㎡+商业部分全自持+住宅部分36%自持（商住地，住宅建面占比87%，2017年6月5日成交）。时代大地西兴项目，楼面价31851元/㎡+自持25%（纯宅地，2017年9月4日成交）。
中海在杭州上一次拿地要追溯到四年半前——2013年6月，中海以楼面价17103元/㎡、溢价0.07%，竞得三堡商住地（杭政储出[2013]41号）。
中海已在杭州成功打造中海?钱塘山水（售罄）、中海?金溪园（售罄）、中海?紫藤苑（售罄）、中海?寰宇天下（售罄）、中海?御道（售罄）、中海?西溪华府（售罄），此前所有项目都已售罄。
其中中海?寰宇天下和中海?钱塘山水均坐落于滨江区。此次补仓滨江区，可见中海对滨江区极为看好。
中海在滨江区拿地分布图
5、九龙仓深耕申花，再下一城
九龙仓以楼面价40536元/㎡+自持6%摘取庆隆宅地，刷新申花板块自持比例新高，申花迎来第三宗4万+宅地。
申花板块此前最高自持比例是融信项目，2017年8月14日，融信以楼面价40542元/㎡+自持3%拿下庆隆宅地。
九龙仓时隔四个月后再度在杭补仓，上次拿地是2017年9月4日，以楼面价36453元/㎡+自持25%拿下三塘宅地。
今天九龙仓落下申花第三子，此前曾打造九龙仓?珑玺（售罄）。
九龙仓在申花项目分布图
三、价格测算：房价上涨预期是多少？
5宗地的保本房价是多少？房价上涨预期是多少？
1、庆隆宅地楼面价是40536元/㎡，不考虑自持部分成本，保本房价是5.6万元/㎡（高层简装），周边新房4.7万元/㎡（首开杭州金茂府，高层精装）。房价上涨预期是18.58%。
2、襄七房宅地楼面价是34498元/㎡，按不考虑自持部分的成本来测算，保本房价4.8万元/㎡（高层简装），周边二手房价3.6万元/㎡（南岸晶都，高层装修）。房价上涨预期是33.58%。
3、桃源宅地楼面价是19071元/㎡，不考虑自持部分成本，保本房价2.8万元/㎡（高层简装），周边二手房3.1万元/㎡（宋都香悦郡，高层毛坯）。无需上涨预期。
4、下沙大学城北宅地楼面价是16480元/㎡，不考虑自持部分成本，保本房价2.5万元/㎡（高层简装），周边二手房2.5万元/㎡（东郡国际，高层精装）。房价上涨预期是1.80%。
5、丁兰商住地的成交金额16.9亿元，商业占比高达67.8%，若商业部分地价按照6000元/㎡，住宅部分楼面价2万元/㎡（2万是当前房价的保本地价）。
测算公式：
若不考虑自持，保本房价=（楼面价*1.07+4000）/85%，
若按照“自持部分房价取可售部分房价的60%”，则考虑自持后，保本房价=（楼面价*1.07+4000）/[85%（自持比例*60%+非自持比例）]，
其中，财务成本按7%、建安成本（含装修）为4000，各项税费及管理成本为房价的15%
