核心提要：
年关将近，高价地项目纷纷探头
高价地聚集的城东新城，又有何新动作？
隐性库存大，高价项目压力或增加
文/住浙网研究员 王文舒
过去两年间，城东新城经历了华丽蜕变，跻身杭州3万+宅地最多的板块之一。不过，2018年上半年，板块内还没有新的住宅项目开盘，似乎各家都把项目紧紧捂在怀里。
随着金地·玖峯汇、金隅中铁诺德·都会森林、以及绿城建发·沁园等多个区域地王项目宣告入市，城东新城板块的地王楼盘终于开始蠢蠢欲动。
城东新城楼盘分布图
板块内高价地项目，世茂·钱塘天誉、首开东城·金茂府、三湘印象·森林海尚均传来近期即将开盘的消息。此外，天城府·天著正在积极申领预售证，预期会与其他几个项目同期开盘，时间在10月底或11月初。
年关将近，高价地项目纷纷探头
10月12日，申花板块内绿城建发·沁园宣告低价入市。绿城建发位于申花板块，2017年竞得楼面价为40766元/㎡，在限价调控政策下，现已领出预售证，房源均价为49500元/㎡。
同期，钱江新城的金隅中铁诺德·都会森林领出预售证，楼面价43288元/㎡ （含6000元/㎡精装修）。
九堡范围内金地·玖峯汇楼面价21590元/㎡，并且有26%的自持，预售房源33000元/㎡（含3500元/㎡）的均价，亏本入市几乎是板上钉钉。
高价地项目拿地、开盘价格对比
年关将近， 各开发商面临着业绩与资金回笼的压力，部分楼盘，再怎么“捂”也“捂”不住了。
高价地聚集的城东新城，又有何新动作？
在近期即将开盘的几个项目中，世茂·钱塘天誉是2016年12月拿的地，与金隅中铁诺德·都会森林同一天，楼面均价3万6每平米，建筑面积18.2万方，容积率2.4，无自持。
它是城东新城的地王盘之一，位于江干区机场路与松碧街交汇处。
其实早在2017年10月，网上就传出钱塘天誉即将开盘的消息，奈何预售证迟迟领不出来。
据售楼处消息，钱塘天誉原本打算卖5万3或5万4一平， 不过由于限价政策，申领预售证的过程并非顺风顺水。此次申报房源均价大约在4万8到4万9每平米，估计11月初能够开盘。
世茂钱塘天誉沙盘图
钱塘天誉规划为20幢高层、9幢洋房，共1220户。此次将首开一期1#、2#、3#、4#、5#、14#、15#共7幢高层精装房源，户型118㎡、129㎡、139㎡。目前一期高层正在进行贴外立面的工程。
另外，3公里范围内，位于聚源路与明石路交汇处的首开东城金茂府以及三湘印象森林海尚也传来十月底开盘的消息。
首开东城·金茂府所在地块于2017年9月成交，楼面价3万6每平米，总建筑面积约14万平方米，2%自持。
首开东城金茂府外景
该项目由16幢13-15F的新古典主义高层组成， 此时将首开7幢、9幢和11幢，户型建筑面积为120和145方，大约111套房源。根据售楼处消息，该项目将于11月初开盘，预计均价也是5万元每平米。
研究员咨询了一下装修标准，售楼处表示应该在5500~6000元/㎡。楼面价36273元/㎡， 精装标准5000元/㎡，再加上财务成本、建安成本等，金茂府面临的压力应该不小，现在就等预售证下来了。
不过金茂府摈除传统的空调、地暖系统，采用全新的新风系统，冬暖夏凉，可全天保持25℃的恒温。因此物业费也是比较高的，大约8元/㎡。
相隔金茂府大约20米的范围，三湘印象·森林海尚的售楼处映入眼帘。该项目主打绿色科技和德系精工的升级人居新格局，户型建筑面积89、90、109、119、129、139㎡，目前首开楼层还未确定。
三湘印象·森林海尚外景
从现场来看，该项目即将结顶。样板房也已经对外开放，研究员参观了一间129㎡的样板房，格局比较方正，三居所朝南，采用三层隔音玻璃，在室内几乎听不到外面的噪声，但是采光通透度非常好。装修配套采用德系家具，木质肌理地板，整体格调较为优雅，体验还是不错的。
三湘所在地块于2017年1月出让，当时成交楼面价为32370元/㎡。
此外，龙湖大家九龙仓·璟宸府所在的彭埠地块，2018年2月出让，成交楼面价也超过3万。
可以说，城东新城可谓是这一轮楼市里高价地项目的聚集地。
隐性库存大，高价项目压力或增加
城东新城未开盘住宅项目一览表
城东新城未开盘项目建筑面积达到78.24万方，板块内隐性库存较大。
在这样一个潜在供应量大，供应时间集中的板块，高价地项目的销售压力或许是不小的。
其一，虽然金茂府、钱塘天誉、森林海尚这几个项目预售证还没正式下来，但开盘时间相近，均在10月底到11月初这样一个节点上。
三湘印象·森林海尚效果图
这几个楼盘预计房源均价都在5万/平米上下，差距不会太大。几个楼盘都旨在打造高端精装住宅，其中首开东城·金茂府与三湘印象·森林海尚都以绿色科技环保作为主要理念。
这就可能造成板块内市场分流，即使登记，也可能有大量客户是重合的。而且，紧邻的艮北新城内，绿城·杨柳郡已开盘，3万6的精装价格。另外，招商·武林郡也即将开盘，购房者的选择还是比较多的。
二是板块内天城府·天著这一楼盘将在近期开盘，价格相对于地王楼盘，有着一定的低价红利。
天城府·天著由于拿地时间较早，因此楼面成交价较低，目前正在积极申领预售证，将首开5、6、7、8幢，推出60-139方高层，毛坯交付。
天城府·天著鸟瞰图
据售楼处销售人员透露，预计房源均价会是35000元/㎡，将于10月底或11月初开盘。
3万5每平米这样一个价格，在均价4万8以上的城东新城板块内，可以说是非常具有吸引力的。据研究员现场观察，前来咨询楼盘信息的客户不少。现场销售员给研究员解答完问题后，又匆匆去接待下一波客户了。
其三，在摇号限价政策的影响下，消费者逐渐回归理性，购房热度相比上半年已明显下降，即便是金九银十，也不似往年浓墨重彩。
而研究员看了板块内二手房的均价大约在4万6、4万7这样一个价格，不同楼盘不同户型略有出入，一手房的价格相对于二手房并没有明显的优势。此外，二手房处在降价的趋势，且可现房交易，这也使得一些客户转向二手房市场。
在这样一个高价地聚集的板块，谁将打响第一枪？有多少购房者会为此买单？让我们拭目以待。
