本文导读：
1.这半年，验资门槛一降再降
2.首付；看不见的“红线”在松动
文/住浙网观察员 艾维
12月还没过半，摇号登记验资零门槛的楼盘多了起来。
德信碧桂园·印江南零门槛；北大资源颐和江南零门槛，新湖香格里拉别墅，同样零门槛；如果算上11月，这份“零门槛”名单至少要添加上光明·尚海湾和临安宝龙广场。当然，实操中意思一下的隐形“零门槛”还更多。
这波操作的背景是，年底开发商打鸡血般进入“冲刺”模式，11月杭城共领出100余张住宅预售证。去化，始终是盘旋在头上的不能承受之重。
有些项目虽设门槛，但降低了验资数额。譬如临安楼盘越秀·西海岸11月领出预售证，推高层7#、8#、15#楼，透明售房网上信息显示，当时的存款证明是40万元，到了12月上旬推同为高层的5#、11#楼时，这个数字变成了15万。
这半年，验资门槛一降再降
杭州商品住房摇号登记，始于今年4月23日。当时登记摇号的购房者需要出具指定银行存款证明，还需冻结一段时间，方能获得摇号的资格。这种验资、冻资行为，从一个侧面反映了在一二手房价存在红利的背景下，杭州新房市场之狂热。“万人摇”是当时涌现的新词。
今年5、6月份，包括融信·澜天、华夏四季在内的多个热门摇号楼盘全部要求冻结资金，而且指定银行验资，从而引发多家银行门口排长队办理摇号业务的场景。
杭城楼盘登记现场
半年多过去，验资还在勉力支撑，但门槛已经一降再降。从指定银行验资到线上冻结资金报名，再到存入指定金额无需冻结，直至降低验资标准甚至零门槛登记，依然不断“流摇”，反映出摇号购房热情下降，楼盘去化难度增大。
在验资这个环节，“零门槛”或“降门槛”多了，根据透明售房网信息，11月以来零门槛至少出现了五盘六次，其中印江南两期均是零门槛。
11月以来登记“零门槛”楼盘
降门槛的举2个例子：10月下旬，临安宝龙广场推龙沁城16幢时，还需要50万的存款证明，1个月后推龙沁城6幢，户型差不多，变成了零门槛。即便如此，两次均“流摇”了。
钱江新城板块内的金隅中铁诺德都会森林，10月份首推5#、7#两幢，存款证明金额分别是200万（无房无贷）400万（二套或有贷），如果是一次性付款更是冻资700万之巨。12月加推2#、3#楼，同为精装高层，户型与上次相似，验资门槛放低至50万。按照最新价格表，3#楼最便宜的一套也要575万元，存款证明所占当期最低房款的比例（以下简称“验资比”）不到10%，加快去化的心态一望便知。
在摇号最热的5月、6月，如果你手上有一套房或无房有贷，摇号登记验资比达50%的较多，更有甚者像卓越·蔚蓝领秀接近70%；金额也高，像融创宜和园需要冻资达400万。
观察员统计了一下今年5月摇号楼盘的验资比，列出比例最高的前五个楼盘。表一是无房无贷验资比最高的五个楼盘，表二是对一套房、有贷验资比列前五的项目：
表一
表二
需要强调的是，5月到10月没有出现一例登记零门槛。
5月，按照杭州市房地产市场持续健康发展协调小组《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》及相关会议精神，为避免过多的“伪刚需”、“伪无房”参与摇号，提高住宅公证摇号中签率，企业可适当提高报名登记门槛。可见，抬高门槛的主动权在企业手里。但在激情洋溢的岁月，开发商几乎没想要“拆门槛”或降门槛。
半年过后，激情冷却。除了若干个零门槛和同一楼盘自降门槛，11月，九龙仓君廷、杭州江山风华都是10万（首套）、20万（二套），一次性付款也不过是30万。这是排屋项目首次出现低验资门槛。龙湖江与城高层户型的存款证明定在20万，和最小户型全款151.3万元相比，验资比15%不到。与此相类似，中骏柏景湾存款证明也是20万。
首付；看不见的“红线”在松动
在一些存货积压较多、去化面临困难的板块，如临安、蜀山、崇贤，不仅验资开始走过场，就连首付那根细细的“红线”，也有了松动迹象。
这个松动，并不是不执行去年3月央行杭州中心支行、银监会浙江监管局所定的住房信贷政策即“首套三成、二套六成首付”，只是打擦边球，拉长首付款时间，事实上是“朝三暮四”和“朝四暮三”的差别。
11月初，观察员曾经在临安滨湖板块的一楼盘看盘：
观察员（以下简称“观”）：你们的房子现在有优惠吗？
置业顾问（以下简称“顾”）：有的。
观；对面楼盘有开盘折扣，有“双十一”折扣，力度蛮大的。
顾：我们也有叠加优惠。而且，首付比较宽松，你付10万就能入住青山湖。
观：10万就行，这一波怎么操作？
顾：你先付10万定金，这10万同时作为首付部分。到今年年底前，首付款至少付清房款的2成，2019年9月，再付清所有首付款。
青山湖板块的某本土房企先后推的两期房源均遭流摇，去化率一般。置业顾问的推荐中，表示这些房源首付可低至1.5成，剩余首付款在项目交房前付清即可。
表面看来是首付优惠，其实是拉长付款时间，给购房者一个缓冲期罢了。
还有个别楼盘设内购指标，开发商会给有意向购买的员工提供低息借款付首付，让肉烂在自家锅里，同时锁定员工对公司的认同感，两全其美。
零门槛也好，首付松动也罢，印衬着新房去化周期拉长，年底冲量任务压力的背景，不出意外，今冬明春在一些板块或成常态。
