住浙网编者按：
东旭府的看点在于：
1、售价1.8万，旁边的二手房2.5万，摇号的红利7000元；、
2、一次性推出八成房源达1266套；
根据以往摇号的经验，这样一个刚需盘，既有近4成的摇号红利，又有充足的房源，应该是应者云集。然而，报名的情况并不如意，中签率也相当之高。这是为什么？请看本网研究员的分析。
文/住浙网研究员 徐创
拖延了大半年，颇受关注的碧桂园东旭府在烈日下首开，然而现场却透出一丝凉意。
7月18日和19日都是选房的日子。有消息称，“昨天900号客户选房，最终弃选的有102号，小户型剩余房源不多，120方的大户型还是有比较大的选择余地”。
今天也有东旭府置业顾问在朋友圈上发布“3000号以内都有机会捡漏120方大户型”。
东旭府此次首开，一次推出1266套房源，突破了当年杨柳郡一次性狂推1056套的纪录，成为杭州一次性推盘量最高的楼盘。
而此次东旭府开盘，参加摇号的门槛并不高，首套房只要35万的存款证明（无需冻结资金），结果仅7786组客户登记，中签率达到16.26%。
▲碧桂园东旭府鸟瞰图
也就是说7个人当中就有1个人能中签。根据住浙网的统计，在已经发生的154次摇号中，这样的中签率排在第71位，属中游位置。
降温显而易见
比较此前的摇号热盘，东旭府的“降温”还是显而易见的。
万科未来城、融信保利创世纪、卓越蔚蓝领袖等大体量加推的楼盘，登记人数都轻轻松松超过1万，甚至突破2万。
排在东旭府的前一位正是每平米“8万+”排屋，绿城九龙仓柳岸晓风，中签率为16.1%。
一般来说，低价位刚需盘会比高端盘更难摇中，但这次东旭府竟然出人意料地没有跑赢柳岸晓风，让人错愕。
一周前，位于城北良渚新城的融信沐澜领出了首张预售证，推出的108套小高层房源，均价已经高达26000元/平米（含精装），最终登记人数却达到了1293户，中签率为8.4%。
▲碧桂园东旭府周边新房、二手房分布
东旭府单价（精装修价格18433元/平米）和总价更低，中签率却是融信沐澜的两倍，而且最终有中签者弃选，对比之下，东旭府确实没有预期当中那么火热。
义桥板块有待成熟
这种结果在意料之外，却也在情理之中。
在东旭府领出预售证的那一周，恰逢一波开盘的小高潮。整个杭州有16个住宅项目在开闸放量，而且除了兴业耦园、禹洲滨之江等个别楼盘，大部分都是刚需定位。
同质化的竞争分走了不少客户。例如新街的中南君奥时代和阳光城翡丽公园，登记人数分别达到了6246和3566。
相比较东旭府，这两个楼盘的价格贵了2000元/平米左右，但是中签率都更低，说明除了价格之外，板块规划和发展潜力同样是重要影响因素。
新街拥有地铁5号线，预计2019年就能建成通车，另外还有7号线，连接起了奥体、钱江新城等城市中心。
反观义桥，在地铁的四期规划中才提到4号线将南延至闻堰、义桥。该延伸段预计2022年开建，也就是说很长一段时间内，义桥的地铁还将是白板一块。
▲4号线延伸段示意图
义桥最近的一个利好，是时代大道高架的南延，目前项目已经开建，预计2020年底就能完工。
尽管如此，整个义桥的城市感并没那么突出，对刚需来说最重要的地铁、生活配套等都还需要一段时间来丰满。正如有一些购房者都反馈说东旭府的位置还是不够理想。
土拍凉意传导到新房市场了吗？
当然，摇中东旭府的购房者还是幸运的，毕竟周边的二手房价已经在25000元/平米左右。
尽管是一笔稳赚不赔的“生意”，东旭府没有出现现象级的“万人摇”场面，甚至弃选，也从侧面反映出购房者更趋理性了。
其实不仅是东旭府，最近开盘的几个项目都比以前“好买”了，如荣安翡翠半岛、禹洲滨之江等楼盘中签率都比上一次高了不少。
这两个楼盘的价格有所提高，但这不是决定性因素。难买的依然难买，融信沐澜的一二手房价差更小，耦园价格更高，却都创下中签率新低。
这些楼盘一易一难的对比，可以看出投资情绪在退潮，购房者正在摆脱纯粹的逐利目的，开始更多地考虑品质和宜居性，回归到了住的本身。
购房者不再是盲目地“泥沙俱下也来者不拒”，所以东旭府一些户型不好或者楼层不理想的房源遭到了弃选。
无独有偶，前段时间口碑颇受争议的宝嘉誉府，一二层楼的房源也遭到了弃选，最终在本周一对剩余的14套房源进行了再次选房。
购房者的行为明显受到了楼市氛围的影响。
最近的舆论纷纷吹出凉风，土拍市场连续出现地价小跌的情况，楼市的凉意已经传到到了购房者的心态上。
楼市的狂热氛围正在消散，购房者的观望情绪逐渐浓厚。这也许是好事。
当摇号人数变少，中签率走高，才是理性的购房需求回归正位的时刻。
附：7月杭州十区摇号楼盘等级人数和中签率一览表
（点击小图看大图）
2018年4月4日杭州楼盘进入摇号时代，截止7月19日最高中签率是位于临安的鸿盛家园（99%），最低中签率是位于萧山的绿城九龙仓·桂语江南（1.6%），摇号人数最多的是卓越蔚蓝领秀（登记人数为21823），摇号至今，平均中签率是23.74%。
