本文导读：
1、今年上半年杭州法拍房源相比去年有所减少，与省高院强制执行新规有关
2、6月10日，法拍市场上出现了杭州八区13套住宅
3、想要“捡漏”，那些在参与竞拍前必须明确的常识与风险
文/住浙网研究员 黄敏
2019年的两场堪称重量级的法拍，让这一“非主流“购房渠道，受到前所未有的关注。今年4月，5600万起拍的女股神江南里豪宅，一度流拍，直到5月的二拍被人以起拍价5000万拍得，算下来均价约16万/㎡。
西湖边名人故居的争夺战，就激烈得多。5月21日，经过460轮出价、403次延时，位于西湖边长生路32号的徐青甫故居起拍价为3179万，最终被编号为P3161的买家，以8804万的价格拍走，折合单价近21万/㎡。
截止到发稿时，这套徐青甫的老宅在杭州豪宅司法拍卖单价榜上折冠。
自从2016年9月18日，杭州重启限购政策后，不限购的法拍房被不少没有房票的购房者，视为在杭置业的捷径。这其中包括摇不到红盘、嫌二手房太贵的刚需，和有闲钱、无房票又没有更好投资渠道的投资客。相对便宜的起拍价——一般为市场价的7-8折，也是法拍房受到青睐的重要原因。
越来越多的案例告诉我们，作为买房的一个“备胎”策略，在充分知晓规则和风险的前提下，法拍有时真的能给人带来惊喜。但同时，因为参与法拍踩坑的购房者，也不是孤例。
今年上半年杭州法拍房源相比去年有所减少，与省高院强制执行新规有关
目前的司法拍卖，大多在网上进行。入围人民法院网拍平台的，有淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网5家。
而杭州司法拍卖的房产，主要集中在阿里拍卖。
根据阿里拍卖提供的数据，2019年上半年阿里拍卖数据显示，杭州十区的法拍房总量约为1100套；而2018年上半年，这个数字是1376套；2018年下半年，则为1728套。
可以看出，今年上半年杭州法拍房源数量相比去年同期有所减少。这是什么原因呢？
来拍法服CKO刘毅解释，5月1日，浙江省发布《关于进一步强化强制执行措施的若干意见（试行）》的通知，各级法院均采取了一系列强制执行措施，达到了良好威慑效果。部分被执行人在此影响下，主动履行司法协议，协议履行完毕后，相关财产不再进入拍卖环节，因此，进入司法拍卖的房源数量与去年同期相比有所减少。
根据来拍法服数据统计，1月至5月，杭州地区60%住宅法拍房的成交价低于市场价。对于自住和投资的意向竞买人来说，该数据都可以作为一个有效参考。
对比每半年左右成交价前五位的法拍房源，会有一些发现。为了方便大家有个直观的对比，研究员做了一个简单的表格。
2018年上半年阿里拍卖上成交价前五位房源
2018年下半年阿里拍卖上成交价前五位房源
2019年上半年阿里拍卖上成交价前五位房源
从上面的三张表格可以看出，除了公司破产清算的打包房源和西湖边的名人故居，排进总价前五的房源主要是杭州知名度较高的“灯塔型豪宅”，如阳光海岸、江南里、武林壹号、春江花月等，共有6套房源排入了半年总价前五并顺利成交，其中有三套高于评估价，三套低于评估价。
此类具有价值光环和身份象征意义的千万级豪宅，在二手市场上的流通性，并非一般豪宅可比，并且存在着一定程度的“捡漏”机会。
同时，由于现阶段杭州市政府调整了落户政策，落户杭州的门槛大大降低了。因此可以推断，总体上看，近期杭州地区法拍房整体的市场环境与房地产市场一致，将会是稳中有升的趋势。
6月10日，法拍市场上出现了杭州八区13套住宅
今年上半年的“小阳春”行情，也带动杭州法拍市场近期的走俏。让我们选取今年6月10日这一天作为样本，回顾一下今年杭州法拍市场的热度。
当天，杭州八区共有13套住宅出现在阿里拍卖上，从100万起拍的萧山中誉现代城，到2333.5万开拍的豪宅滨江阳光海岸，类型丰富。
从结果看，这13套房源都经历了激烈的竞拍，最终一拍顺利成交，法拍市场近期的热度可见一斑。
比如萧山区北干街道中誉现代城29幢415室这套房源，建面约46.6方评估价139万，起拍价100万。经历86轮竞拍、69次延时，最后以一拍146万成交；
而阳光海岸公寓1幢2单元702室这套建面约为378方的豪宅，评估价3333.63万，其拍卖自然是备受关注。经历86次出价、68次延时后，以一拍3503.54万元成交。
当天拍卖的房源中，最终一拍成交低于评估价的也不少。
比如德信臻园3幢301室房产，评估价1058万。经历60次出价、54次延时，以一拍905万成交，低于评估价；
杭州市上城区平海公寓2幢303室房产及室内资产，评估价1264.6万元，经历152轮竞拍、147次延时，最终一拍成交价为1140.22万元，依然低于市场评估价；
还有一套备受关注的位于萧山区天钜银河府的房产，为洋房底跃，建筑面积152.78㎡，评估价747.42万元，还包括了两个单个价值30万元的车位。经过130轮竞拍、81次延时，最终以685万成交。
同时，买家还要缴纳接近10个点的税费，包括两道契税、不满两年的增值税及个税，毛估估60多万是要的，算上这笔税费后，总价与市场价基本接近了。
而根据透明上的一房一价，这套底跃新房销售时备案价为40839.9元/㎡，不含装修总价623.87万。要知道这个楼盘地处萧山老城区，当年有一阵也是托关系才能买到的红盘，且今年年底即将精装交付。
从623.87万到747.42万，让我们看到这套尚未交付房源迄今为止的收益，到底有多少。
想要“捡漏”，那些在参与竞拍前必须明确的常识与风险
说起“捡漏”，不得不说的一个经典案例，就是大年初一桂花城南屏苑成交的那套法拍房。面积近231㎡，成交总价为829万，单价仅约3.6万/㎡。
而去年11月，同小区二手房成交价是5.8万/㎡，算下来这套房源总价便宜了超过500万之多，可说是捡了一个大漏！
幸运不是从天而降的，竞买者的成功捡漏，主要得益于对法拍规则的理解以及对时机的把握能力。
桂花城的这套法拍房，当时处于变卖阶段。按规则，变卖周期内一旦有人出价，变卖即进入24小时竞价倒计时。期间若无人加价，则直接成交。
这位竞买人的出价，刚好选在了除夕夜这个特殊的时段，一般人都忙着举家团圆。但是有心的竞买人却选在这个时段出价，竞争对手自然会少很多，最后的成交价也远低于市场价。
所以，法拍房的魅力，一是在于普通人也可以参与，二是在于捡漏的机会，随时可能到来，只是需要对规则的清晰理解、风险的认知，以及一些运气。如果你有购房需求，法拍房依然值得长期关注。
历史经验表明，相比杭州楼市数年一轮回的周期性大波动，法拍房市场周期更短、变化更快，也就更容易捡漏。
比如去年下半年，由于楼市预期逆转，法拍市场随之凉风四起，不少地段、学区都不错的房源，别说成交价低于评估价，甚至出现流拍。桂花园南屏苑的这个“大漏“，也与当时的市场行情息息相关。
而今年上半年，随着楼市小阳春的热度，法拍房也从之前普遍成交价低于市场价，转而屡屡出现高于评估价成交的火热场面，“捡漏”的机会也就随之小了很多。
想要在法拍房捡漏，每年的年底和年初是特别需要重视的时段。原因是每到年关，因为偿债而成为司法拍卖的房源数量，通常会比平时多些；而年初因为大家对第二年的市场热度通常比较没底，所以参与法拍的意向竞买人的数量也会少一些，竞争较小，捡漏的机会也就大一些。
在参与法拍房竞买之前，你需要做好如下准备工作，可以让风险尽量可控。
第一，查清房屋产权。一般在拍卖公告里，会写明拍卖房屋的产权证号情况，是否有抵押、租赁、占用等情况。实在不放心，可以向法院进行核实。
第二，实地看房。实地看房能更直观的了解房源具体情况。若房屋内有原房东或租客居住，可以询问具体搬出时间、租赁时间。这样可以帮你甄别掉那些带租约法拍、租赁期长的房源，避免了拍下后可能的纠纷。
第三，了解税费情况。一般情况下，司法拍卖房源需缴纳的税费，跟二手房交易差不多。但是，公司产权、存在遗产继承、非住宅性质（商用等）、土地划拨性质的房屋，税费偏高，需要重点调查清楚。比如商用和公司产权的房屋，有大额的土地增值税；遗产继承则有遗产税；土地划拨二次交易时需补交一定的土地出让金。
还有一点，司法拍卖房屋欠下的物业费、水电燃气等费用，一般也需要购买人支付。
第四，提前做按揭评估。若是需要按揭购买，那么在参拍前需找相关银行做按揭评估，审核咨询，了解按揭利率等情况。最好找两家银行做评估，以防其中一家按揭审批未能通过。若因参拍者自身原因，导致按揭未能顺利放款，那么需一次性补齐余下尾款，否则视为违约。
一旦违约，保证金被没收，房源重新拍卖。重新拍卖时，原成功竞拍者，不得参加竞买。
