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1.拐点抢跑？超1500套房源一天入市
2.250万左右，主城区89方看过来
3.终于首开，中海云宸夯实西兴毛坯价格体系
文/住浙网研究员 王蓓蓓
8月6日，杭州十区陆续申领出了8张预售证，分别为：
临安的成龙官山邸（加推）、苕溪学府（首开）；富阳的阳光城山水悦府（加推）、万科君望（加推）；萧山的德信市心府（加推）、国宸府（加推）；西湖的中梁云都汇（首开）；滨江区的中海云宸（首开）。
从1万+到4万+共约1521套房源入市，不管是刚需还是改善，选择都很充分。
拐点抢跑？超1500套房源一天入市
上周，杭州十区共有14个楼盘领出15张预售证。
这周才过去两天，就已申领出了9张预售证，推盘节奏明显加快。
1万+的临安富阳高层，2万+的萧山高层，4万+的排屋，4万+的滨江区高层……
是不是拐点将至，房企抢跑？我们将继续关注后续的预售证申领情况。
国宸府区位鸟瞰图
在这9张预售证当中，有4张格外引人瞩目：
1、7月销冠拥潮府推出了最后一批房源；
2、临安锦城的苕溪学府领出了首张预售证共576套房源，主力户型41和47方，均价20433元/㎡（毛坯）。
值得注意的是，这是临安区首个高层毛坯价破2万的楼盘。
苕溪学府效果图
同时，由于户型均为40方左右，该批房源总价都控制在100万左右，还不限购，有需求的购房者可以关注。
3、西湖区的中梁云都汇一口气推出全部住宅房源，共219套小高层（均为89方），均价28400元/㎡（含装修标准4200元/㎡）；
4、滨江区的中海云宸推出全部391套高层（均为139方），均价约47000元/㎡（含装修标准5000元/㎡）。
250万左右，主城区89方看过来
中梁云都汇位于科海路与贤家弄交汇处，属于西湖区的转塘板块，距离之江新城核心约3公里左右。
中梁云都汇区位示意图
项目毗邻云栖小镇，城市界面较之江新城核心略差；距离地铁6号线科海路站（在建）约800米，交通还算便利。
云都汇规划为6幢酒店式公寓与6幢小高层（11层），此次首开正是将219套可售住宅一口气全推了出来。
（注：项目可售住宅共有238套，因为有十几套处于限制状态不参与此次摇号。）
中梁云都汇户型示意图
值得注意的是，这219套小高层均为89方三房一卫户型。
89方在杭州属于“稀有物种”，主城区的精装地铁89方、总价还能控制在250万左右的就更稀缺了。
应该说，这是目前杭州主城入门门槛最低的楼盘之一了。
中梁云都汇样板间实景
按现有的价格体系来看，之江新城核心区为38600元/㎡，以89方为例，一套云都汇高层的总价足足低了100万；
云都汇周边项目如祥生云浦新语、钱江彩虹府、禹洲滨之江的清盘价在28000元/㎡左右，1年过去了，房价几乎没涨，给了购房者一个满意的答复。
中梁云都汇样板间实景
目前，之江转塘仅有祥生云境一家供应，滨江也有不少外溢的购买力，研究员认为中梁云都汇登记人数会突破5000组，有冲击“万人摇”的潜力。
虽然，云都汇的户型上存在一定缺陷，但瑕不掩瑜，对于之江转塘乃至滨江的购房者来说，是一个不错的选择。
终于首开，中海云宸夯实西兴毛坯价格体系
原本计划今年1月首开的中海云宸，昨日终于拿出了首张预售证，一把梭哈了可售住宅房源。
391套高层，清一色的139方四房，均价47000元/㎡（含装修标准5000元/㎡）。
中海云宸139方户型示意图
据好房研究院的保本房价的测算公式来算，中海云宸的高层保本房价为52292元/㎡。车位按40万/个来计算，每平米可冲抵约2800元的成本，最终测得保本房价约为49492元/㎡。
如此算来，中海云宸的高层静态亏损为2492元/㎡，亏损总额约1.35亿元。
注：好房研究院的保本房价测算公式：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本（5000元/㎡）+税费（土地增值税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计占新房销售均价的9.5%）+营销及管理费（售价的4%）+财务成本（按照建安5000元/㎡*1.5年*6%年化利息）。
中海云宸实景（2019年5月摄）
刨去精装修价格，中海云宸与时代滨江悦都是4.2万/㎡的价格，西兴的毛坯高层单价彻底坐实，届时看晓风印月的备案价是多少。
截至发稿时，中梁云都汇与中海云宸的销售公示均未公布。具体的验资及报名方式待官宣后各位可到评论区自取。
