本文导读：
1、车位无法捆绑销售，价格接受监管
2、定价逻辑清晰，车位价格趋于合理
3、限房价后，车位会是一个好生意吗
文/住浙网研究员 张伟博
近日，杭州主城区再次挂牌4宗“双限”宅地，涉及运河新城、笕桥等多个热门板块。随着越来越多的地块有序亮相，各个板块的限价标准越来越清晰透明了。
“明牌”之后，房价天花板已经确定，售楼利润微薄甚至要微亏，车位的利润对于全盘来说变得重要起来了吗？
为此，住浙网研究员对楼盘和专业人士做了一番调查。
车位无法捆绑销售，价格接受监管
新房刚被限价那会，开发商最先想到的便是加价卖车位，临平等郊区板块甚至出现过一个车位卖到80万的情况。
将房价分摊到车位上，不但扰乱了市场秩序，更违背了房价调控的初衷。2017年7月，为整治捆绑天价车位等房地产市场乱象，杭州开始实行地下车位销售价格承诺制，所有楼盘的车位都要进行备案且不能捆绑销售。
车位价格被限定后，开发商变相涨价的漏洞全部被堵死了。再加上不能捆绑搭售，车位价格应声而落，天价车位也迅速销声匿迹。
定价逻辑清晰，车位价格趋于合理
研究员对在售楼盘的车位价格做了调查，普通地下车位的定价基本上是房价的10倍左右。这是开发商和购房者都相对认可的定价体系，能够保证车位卖得出去，同时又不至于显得被“贱卖”。
部分楼盘车位价格表
比如前段时间刚“万人摇”的远洋路劲上河宸章，高层毛坯售价约1.8万/㎡（整体均价2万/㎡左右），车位价格为20万/个。
中梁云都汇销售：
我们的车位现在还没最终确定价格，预计是28-30万的样子，参与摇号登记并冻结资金的客户，可以领一个2万元的车位抵价券。
艮北新城的招商公园1872和天悦江湾，新房售价都在4万/㎡左右，车位定价都为40万元/个。
传说杭州普通车位的最高限价是50万/个，研究员从几个豪宅项目中得到了验证。
古翠隐秀销售：
我们的车位配比为1:1.4不是很高，现在卖50万一个，卖的还好，暂时没有任何优惠。
滨江金地御品销售：
我们这的车位统一卖50万一个，负一层和负二层都是这个价格。50万是杭州普通车位的封顶价，想买的业主很多，但每个业主暂时只让限购一个。
的确，周边包括信达滨江壹品、保利滨江上品等其他6万+楼盘，公开的车位售价也都是整齐的50万元/个。
从这个角度来说，这些豪宅小区的车位甚至存在一定的“限价红利”。再加上这些小区的业主车辆保有量高、支付能力强，车位远比刚需小区畅销。
一直以来，高端改善盘的车位都是相对能卖出溢价的，因此开发商的配比也多一些。
告别天价后，车位的价格的确合理了一些，但一个车位随随便便三四十万也不便宜。
限房价后，车位会是一个好生意吗
早年车位只能卖十来万的时候，开发商并不能从车位中获取多少利润，不少郊区的车位甚至是亏本的，因而很多楼盘都是按照最低标准来配建车位。这间接造成了现在一些仅10年左右房龄的小区，也出现了停车难现象。
为应对地下车位不足导致的停车难问题，杭州提高了车位配建标准。
2015年新修订的《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则》对车位的配建比例提出了更高的要求，比如建筑面积在60㎡至90㎡的房子，车位配比不低于1.0（之前为0.7）。
停车位配建指标
从需求端来看，平均每户家庭汽车保有量的天花板在1.5-2辆左右（当前杭州汽车保有量的2倍）。考虑到每个小区存在部分出租和空置的房源，因此普通小区的车位配比如果达到1.5就已经非常富足了；如果配比接近2，车位可能会出现大量闲置。
车位配比与价格走势大致示意
车位的配比和价格之间的相关性类似上图中的抛物线，配比的增加会导致售价下跌，当供应显著超过需求以后，车位价格会加速下跌。另外，车位区别于普通商品，通过租赁也能使用，因此供应增加也会导致租金下滑。
更何况，不同小区的车位需求受各种内外因素的影响，因而配比的最佳值很难被精确计算。
从成本端来看，如果地下多挖一层的话，不但成本会大幅增加，建造周期也会显著拉长。
就车位问题，研究员咨询了某开发商市场主管。对方表示，针对不久前竞得的“双限”地块，将主要通过高周转快速回笼资金的方式保障利润，未考虑刻意加配车位来增加货值。
研究员认为，随着市场预期越来越稳定，新建楼盘的自住比例将越来越高。自住型购房者对车位有更大的需求，因此适当增加车位配比应该是有利可图的。
尤其是高端改善盘，业主的需求不容易饱和，单个车位的利润是比较可观的。
拿保利滨江上品来说，其拿地楼面价高达44460元/㎡，并含有23%的自持比例。据好地研究院测算，不考虑自持部分，精装保本房价约6.5万元/㎡，相比其69800元/㎡的售价，可售部分整体利润约5个亿。
同时，它的1200多个车位可以贡献的利润超过4个亿。相较而言，在利润已经非常单薄的情况下，车位的的利润对于全盘来说分量的确变重了。
