首日只卖掉5% ! 同板块不同命,新政流量渐耗尽?

2023年11月06日 18:28 来源:住浙网 作者:艾维

让人沮丧的信息多起来了。

杭州楼市新政后,金沙湖板块的到访量明显改观,但转化率似乎不乐观。譬如凯德璟高府,这次加推3幢共126套房源,首日去化率仅5%,比上次更加孱弱(当时首日去化15%)。

璟高府售楼处现场

璟高府的去化“三连跌”:首开111套,表现还不错,当天去化接近三分之二,毕竟是新加坡凯德品牌打造,莱福士广场的同脉同源,支棱起来了。但二开、三开味道变了,两次加推共178套房源,当天去化均只有个位数。尤其这次,想借新政“东风”打一场翻身仗,同板块的紫棠园确也做到了——加推64套当天基本售罄。但现实相当骨感,让人纳闷之前的到访量,到底咋回事? 

同板块项目不同命,还有“热闹到访变浮云”,这样的案例不只发生在金沙湖,在运河新城、乔司翁梅项目上也有所见。

 PART 1

从区位来看,紫棠园和璟高府位置不差,紫棠园南面是坤和融创开元望金沙,虽然湖景几乎被其遮挡,但下楼几步路就是金沙湖公园,周边金沙湖大剧院、龙湖金沙天街都不远,直线距离地铁1号线金沙湖站约600米。

璟高府距离地铁更近,直线距离地铁1号线高沙路站仅约300米;南侧就是龙湖吾角天街,金沙印象城也在旁边。

金沙湖区位图

两盘相距一站地铁,周边资源基本共享,相对来说,紫棠园位置更核心一些,且有绿城品牌光环加成。因此7月率先入市时,首开中签率虽然较高,约77.55%,线上选房当日去化约87%,很快售罄。到了8月,两盘先后领证,撞车之下客户“争夺”愈发剧烈:紫棠园仅开了一幢楼,房源较少的情况下,中签率反升至86.9%,线上选房当日去化率也降至72%;璟高府首开情况还略有不如,中签率近90%,线上选房当日去化率约63%。

10月下旬,新政加持下,“紫棠”依旧笑春风,“璟高”首开的光景唤不回。

住浙点评

金沙湖是个宜居的板块,但也是一个“摇号红利慢慢消失”的板块。刚交付的春风金沙是板块内二手房标杆,凭借着“地铁+双天街+一线湖景”的配置,如今的成交价已经无限逼近新房均价,当时的“保五争六”成了一枕黄粱。

大势如此,独木难支。璟高府的去化难,在拿地的时候就定局了,接下来,看敢不敢祭出“送车位+加装包”的大招了。

PART 2

中建潮阅尚境又加推了,最新的结果是:流摇+选房首日去化3%,突出一个惨淡。从去年11月首开算起,这已是项目第7次加推,只有第3批次摇号(中签率88.9%),其它不是战术性“零登记”,就是因项目登记人数少于推盘套数导致项目摇号取消。

但板块中,也有突围者呼啸而去。

春节前后,是一个“三国杀”局面——分别是滨江·蝶翠迎宾府、中天海威·云咏汀洲府和中建潮阅尚境,开始三家开盘均接近流摇,去化差距不大。年后小阳春,蝶翠迎宾府瞅准机会,以送加装包+车位的大力度优惠,将中签率拉到了30%以下,快速地脱离了这个战场,只留下另两个盘在风中凌乱。

   更好玩的是,滨江房产玩过的梗,又被潮阅尚境拿来用了——同样“送加装包+车位”,换来的是市场审美疲劳。

住浙点评

   所以,不要觉得“一送就灵”,同样送加装包+车位,也要看出牌的是谁。打的牌一样,但打牌的时机大不一样,不然也就不会有“东施效顰”这个词了。

接下来,会有变相的打折卖房,即便如此,也是先打折的会喝到头口水,后来的喝洗澡水。

   或有人会为项目叫屈——国企销售调头的灵活性哪能比得上民企?那么,后来“双送”又是怎么批出来的呢……

PART 3

滨江华润建杭映运轩

运河新城板块的滨江华润建杭映运轩,加推176套房源成绩出来了:零登记+42%的首日去化率,似乎好了一丢丢,卖掉了74套,差不多是前两次单次开盘的房源量。不过,和新政后人头攒动的到访量相比,又让人有点失望。 

映运轩由滨江来操盘,29500元/㎡的限价是板块最低,又送车位、加装包,它的存在仿佛就是为了“拯救”运河新城、崇贤这一带的去化颓势。但一不小心,也陷进了苦战。

滨江建发坤和建杭萃栖云庐

良渚等来了近年第一个纯低密住区——萃栖云庐。它就在玉鸟路上,紧邻玉鸟集,距2号线良渚站直线仅约500米。由滨江、建发、建杭、坤和联手打造,全是6-7层洋房和4层叠墅。此次加推36套叠排,建面从195-237方,获得了58组登记。选房首日去化近九成,剩下的三四套,售完不在话下。

多说一句,此批叠排带3500元/㎡的装标,均价37400元/㎡,难怪吸引力不弱。萃栖云庐高层首开时,曾因“送车位+地下室”而引来关注。

 萃栖云庐效果图


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