“砒霜”还是“蜜糖”?当短炒高手涌向恒大“鸽楼”,要警惕了

2023年06月06日 17:14 来源: 作者:艾维

文/住浙网 艾维

 

到今天,之江的澜玉水晶熙园进入登记第二天。如果你对这个“鸽盘”有点陌生,换个名字——恒大水晶城的住宅水晶国际广场,是不是恍然大悟啦?

恒大水晶广场是2015年开盘、2018年交付,交完契税是在2021年。项目的房源基本清盘,开发商这次拿出最后一幢现房11#的50套房源,说“鸽楼”更准确一些。

据悉,这次的50套房源不包括1楼的两套非标户型,清一色152㎡四房两卫,两梯两户,简装均价33500元/㎡。

澜玉水晶熙园实景图

据附近的二手房中介讲,这两天来问水晶熙园成交的人不少。醉翁之意不在酒,这拨人想通过二手房的行情,评估要不要短炒一把。

有网友在住浙网后台咨询值不值得出手,他觉得至少有三四十万的摇号红利,西湖区的现房不愁没下家。好吧,研究员实地跑盘后来聊聊这个话题。

 

PART 1

 

昨天下午,从紫之隧道出来后转到之浦路,停在澜玉弄的澜玉水晶熙园北门。这个有着钟楼式坡顶的楼盘,就是这一带鼎鼎大名的恒大水晶国际,怎奈恒大囊中羞涩,欠了总包方一屁股债,在让渡了水晶城的权益后,小区名字也“去恒大化”了。现在,大抵只能在信报箱上,还留着“水晶国际广场”的痕迹。

这次的推盘方是不是恒大?已非关键。即便是恒大出面,销售款也会先进入监管账户,然后转到项目权益方——浙江建投。

去年3月,上市公司浙江建投发布公告:恒大以36.6亿元的对价,向浙江建工、浙建房产转让其持有的杭州水晶城项目权益。浙江建工、浙建房产将通过变现或溢价销售、以房换债的方式处理,用于抵偿恒大欠款。水晶城的建设开业、招租是一方面,销售所剩的新房也是一条途径。

 

PART 2

 

刚过去的这个周末,澜玉弄的中介这里热闹得很,多是投资客,冲着这批现房来的。可见,主城区现房的魅力还不小。他们心头的小九九是这样盘算的——

新房限价33500元/㎡,目前水晶熙园二手房稳定在4万-4.3万元/㎡,倒挂有7000元/㎡,按152方的户型面积,摇中一套的获得至少有100万。这买卖放在眼下,还是值得试一试。

在他们眼中,这批摇号房源的安全边际还是在线的:出行有地铁和快速路,商业有银泰,学区是求是小学分校+之江一中,再说准现房能快速入住或出手,50套房源形成的“踩踏”也有限。

在中介的带领下,研究员先去看了11幢。这幢26楼的高层位于小区中央,周围的绿化、和游乐、健身设施齐全,有点楼王的意思。

11幢楼下的绿化、雕塑

物业人员告知,房源内部要等摇号结束后才对外开放。参考其它楼幢的152方,典型的2014-2015年的户型,餐客厅狭长、房间较小,得房率一般,研究员看到,目前在使用的楼幢,可以包阳台。

室内装修以简装为主,白墙和深色木地板,“如果自己住,152方的户型装修还得花六七十万。”中介在旁边说了一句。

PART 3

 

澜玉水晶熙园值得出手,短炒客的理由充分,而且很可能中签率较高。研究员觉得,这些道理基本成立,因此如果买来自住或过两年给孩子住,没毛病。

如果要短炒甚至代持啥的,须谨慎,两点不利因素得说一下。

其一,这楼盘成交活跃。手边买房数据显示,自2021年6月有网签数据开始,水晶熙园先后成交了110多套,绝大多数都是110㎡及以下户型,152㎡仅仅成交了9套,占比不到10%。

换句话讲,152㎡的成交和89方的不在一个维度,而且如果面积大,很难以价换量。中介讲,以前买这里的152㎡,大多是本小区住户以小换大;地缘性的接盘侠屈指可数,要碰上完全靠运气。

算笔账,152㎡的新房总价在510-540万之间,如果按照4.3万元/㎡出手,总价飙至650万,还不算二手房的税费。而拿着700万的预算在之江这一带买房子的,有户型更好、品牌更响亮的选择,譬如绿城的汀岸芷兰、建发的云启之江(之江未来社区),而后者的体量非常庞大,会吸附光周边的改善。

建发新盘精装限价37500元/㎡,虽然略贵,但它的外立面、大门 、户型、装修要甩几条街。

所以,水晶熙园152㎡二手房,不仅跟仁恒珊瑚世纪的大户型抢客户,还要跟新房竞争一波。想投资的得具备长期持有的耐心,最好要熬到“满二唯一”。

其二,现房短炒从“小夜曲”变成“魔咒”。

杭州现房短炒,始于养云静舍,终于……保利天汇、中杭府、钱塘云庄(此处答案可多选)。

值得思考的一个问题:从新房到二手房,现房为啥没有想象那么香?

目前,保利天汇的成交价大概在5.2万-5.6万元/㎡一带,跟新房4.95万元/㎡相比,获利稀薄。钱塘云庄高层真实价在4.5万/㎡上下,而新房均价39600元/㎡,成交量在个位数。

钱塘云庄二手房行情一般

除了限价的挤压,“韭菜”的觉醒也是一大原因:不愿意被现房投资客收割。之前,养云静舍缔造了“短平快套现”奇观,但在中杭府、钱塘云庄、保利天汇,就很难复制。

所以,接下来的现房项目中冶锦绣公馆、英蓝即便开盘,也要掂量掂量价格,不要头脑发热、一拥而上。

还有一个反向指标,中签率如果很低,更要警惕。因为这里头多是短炒客,需要几轮“去泡沫”,才能挤光、捞净浮盈盘,西溪公馆、幸福里的殷鉴就在眼前。


2023年06月06日 17:14 来源: 作者:艾维 编辑:sch
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